房地产市场总体良好 加强因城施策精准性

来源：中国经济时报‍

住房资源配置要着眼于满足新型城镇化过程中真实的住房需求，以加快解决新市民的住房问题为重点，结合户籍制度改革，实现人口、住房与相关公共服务的统筹协调。发挥土地、金融、供应、预期管理等一揽子调控机制的作用。

国务院发展研究中心研究员 刘卫民

2019年一季度，房地产市场走势总体平稳良好。房地产开发投资2.4万亿元，同比增长11.8%，比1—2月份提高了0.2个百分点。房地产开发投资增速有所上升的原因是：排名前列，去年下半年以来的部分企业土地购置基本完成，逐步进入开工和施工环节；第二，由于前期加大市场消化力度，部分城市住房实物库存水平显著下降，如3月末，全国商品房待售面积5.2亿平方米，比2月末减少605万平方米，其中，住宅待售面积减少规模是531万平方米，补库存效应开始增强；第三，在一系列调控政策作用下，近期房地产市场价格运行较为平稳，供求预期一致性增强，也有利于投资决策实施。但值得注意的是，不同区域房地产投资增速差异性明显，一季度东部、中部、西部和东北地区的房地产投资增速分别为10.3%、8.4%、18.9%和21.8%，当然，这与前期市场价格走势和土地项目的区域布局有关，综合考虑区域住房需求特点、筹资渠道、棚户区改造政策调整等因素，后续房地产投资增速仍有下调的可能性。

从住房市场价格看，在市场总体温和运行的基础上，不同类型城市市场压力分化，对调控政策的精准性提出更高要求。例如3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，二手住宅销售价格同比上涨0.5%；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，二手住宅销售价格同比上涨8.2%；三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，二手住宅销售价格同比上涨8.4%。究其根本原因，当前一线城市陆续进入控制城市规模、优化城市布局的发展阶段，而二线城市和强三线城市接棒成为城市群吸纳人口和产业的热点区域。在这样的市场结构下，尤其是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策，加强重点区域、重点城市房地产市场调控的精准性和及时性，压实城市政府的主体责任，促进稳地价、稳房价、稳预期。预计后续房地产价格总体上仍将处于温和窄幅运行状态，地方的个性化调控措施将发挥更加积极作用。

发挥好长效调控机制的关键点有：抓住人的城镇化这个核心。住房资源配置要着眼于满足新型城镇化过程中真实的住房需求，以加快解决新市民的住房问题为重点，结合户籍制度改革，实现人口、住房与相关公共服务的统筹协调。发挥土地、金融、供应、预期管理等一揽子调控机制的作用。对于库存水平异常的城市，要及时预警、准确预调，有针对性地优化土地供应结构。探索建立适应中国新型城镇化需要的政策性住房金融体系，对购买首套、中小户型、中低价格的自住需求要提供相应支持。在供应体系方面，应重点弥补租赁市场短板，创新发展租赁市场的金融工具。