杨帆:房价飙涨的风险并未解除

环球时报 2016-11-02 09:15:14
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十一黄金周期间,为遏制房价过快上涨的趋势,一些地方政府集中出台“限购令”。尽管从市场表现来看,“限购”取得一定效果,但长时期内,房价快速上扬的风险并未解除,原因在于未足够重视楼市与股市、汇市间的联动关系。 股票、房地产都是投资品,其资产价格由未来收入贴现决定,而非由成本利润加税收决定。按照经济规律,

十一黄金周期间,为遏制房价过快上涨的趋势,一些地方政府集中出台“限购令”。尽管从市场表现来看,“限购”取得一定效果,但长时期内,房价快速上扬的风险并未解除,原因在于未足够重视楼市与股市、汇市间的联动关系。

股票、房地产都是投资品,其资产价格由未来收入贴现决定,而非由成本利润加税收决定。按照经济规律,货币预期升值,意味着股票、房地产等以本币表示的国内资产升值。回顾2000年以来房价一路走高的过程,人民币升值预期是重要推手。然而近段时间,人民币有所贬值,股指随之下跌不少,但偏偏房价依旧上扬。

从投资角度看,中国房市也很不正常。投资界有个“1:20铁律”:利率为4% 时,一般要20年才能回收投资;比例高于1:20,意味着投资20年收不回。这个铁律是股市市盈率、楼市租售比的重要参照。然而很多人明知50年至100年也收不回投资,还去部分一二线城市抢购高价房。事实上,这正符合泡沫急剧膨胀时期的特征:虽然收益不值一提,但大家都预计自己投资期间,资产价格只涨不跌,能通过投机买卖赚增值差价。

当下超发的货币不进股市进楼市,正是因为持续近十年的房价上涨已使很多人形成预期,所谓“股市跌怕了不敢看涨,楼市涨惯了不会看跌”。更糟糕的是,一些地方政府把房地产当做支柱产业,导致一些资金从股市和实体经济里抽逃,加入房地产投机。另外值得商榷的是,在这一轮的房地产泡沫化过程中,“刚需”某种程度上成为一些人“用一生积蓄加未来分期付款,追涨高价房”的借口。

昔日拉丁美洲恶性通胀,工资和物价一挂钩,通货膨胀率很快就从10% 开始飙升。现在中国的新情况是:通货膨胀不造成商品物价上升,资产价格和工资却循环上升。一线大城市商品房的租售比已远超20倍,不可能长期背离,因此未来不是房价跌就是房租涨。现在控制房价力度如不够,房租反可能大涨。房租本来就低,既然投机收入没了,投资者就会把房租涨上来以回收投资。一线城市的工资会比照房租上涨,且只能弥补房租上涨,流入房主腰包。在这种情况下,房价可能出现下一轮上涨。

可见,房价牵一发而动全身,期待“限购令”初见成效后,更精准的金融调控措施出台。

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