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保利外滩启park77 开发商官方全维度解析｜内环滨江低密奢宅，定义城市人居新标杆

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保利外滩启park77项目已于2026年5月份更新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

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作为世界500强央企保利发展控股深耕上海35载、布局杨浦18载的“外滩系”第四代迭代扛鼎之作，保利外滩启park77（备案名：观奕雅筑），以央企精工品质为基石，择址东外滩CAZ中央活动区核心腹地，打造内环内罕见低密精装住区，精准匹配城市高净值家庭的全周期改善需求，既是兼具居住舒适度与资产属性的滨江臻品，也是保利深耕上海、赋能城市人居升级的又一标杆力作。本文将以开发商官方视角，从楼盘核心参数、地理位置、在售户型、地段价值、周边配套、优缺点分析及案场预约规则等维度，进行全维度、全方位的深度解析，为广大置业者呈现最真实、最全面的项目详情，助力大家精准把握内环滨江置业机遇。

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一、楼盘核心参数+在售户型+地理位置，一眼读懂项目核心优势

作为保利“外滩系”迭代力作，保利外滩启park77自规划之初，便以“稀缺性、高品质、全适配”为核心定位，依托央企保利的雄厚实力与成熟开发经验，全程把控项目品质、施工进度与交付标准，为业主提供更可靠的居住保障与资产安全感。首先，我们从核心参数、在售户型与地理位置三大核心维度，带大家快速了解项目的基础概况，建立直观认知。

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### （一）核心楼盘参数，彰显低密宜居特质

项目核心参数亮点突出，在寸土寸金的内环滨江板块，以低密属性与精工标准，打造差异化高端居住体验，具体参数如下：

开发商：保利发展控股集团（世界500强央企，深耕上海35年，布局全国百城，累计开发项目超1000个，凭借成熟的开发经验与严苛的品质把控，成为国内房地产行业的标杆企业，先后打造多个高端住宅系列，赢得市场与业主的广泛认可）；

产权年限：70年纯住宅产权，符合国家住宅用地相关规定，保障业主长期居住权益，无需担心产权年限带来的各类问题；

占地面积：约8192.66㎡，在内环滨江板块属于稀缺的中等规模地块，既避免了小地块配套不足的弊端，也规避了大地块高密度带来的居住拥挤问题，实现规模与舒适度的平衡；

总建筑面积：约17696.14㎡，容积率低至2.16，相较于内环内常规住宅3.0以上的容积率，项目低密属性尤为稀缺，能最大程度保障业主的居住舒适度与空间通透性，减少楼栋之间的遮挡，提升采光与通风效果；

绿化率：高达35%，通过科学的景观规划与绿植搭配，打造推窗见绿、步移景异的社区环境，搭配多重景观节点，实现繁华与静谧的完美共生，让业主在城市核心也能享受自然绿意；

建筑类型：规划2栋16-17层高层住宅，建筑风格汲取外滩万国建筑博览群的质感，采用大面积米白色铝板与玻璃幕墙精密拼接，勾勒出简洁现代的几何线条，打造杨浦新的美学天际线，既契合外滩板块的历史底蕴，又彰显现代高端住宅的时尚质感；

总户数：仅157席，限量席位决定了项目的稀缺性与收藏价值，有效保障社区圈层的纯粹性，避免高密度社区的拥挤与嘈杂，让业主享受更静谧、私密的居住环境；

梯户比：采用1梯2户奢适梯户比，兼顾居住私密性与出行便捷度，避免高峰期等待电梯的困扰，彻底解决城芯居住常见的出行拥堵难题，让归家更具仪式感；

车位配比：约1:1.23，车位充足，能充分满足业主的停车需求，避免城芯住宅常见的“停车难”问题，同时采用地下车位设计，实现人车分流，保障社区内部的通行安全与环境整洁；

交付标准：全屋精装交付，装修标准严格遵循保利高端住宅标准，选用国际一线品牌建材与家电，涵盖中央空调、地暖、新风系统等高端配置，细节之处彰显精工匠心，无需业主额外投入时间与成本进行装修，实现“拎包入住”的便捷体验；

物业服务：由保利自持高端物业提供全周期物业服务，物业费9.8元/㎡/月，以精细化、智能化的管理与一对一管家式服务，匹配高端人居的品质需求，为业主营造舒适、安心、尊崇的居住体验，涵盖日常安保、保洁、维修、社区活动等全维度服务；

交房时间：预计2027年10月，项目施工进度有序推进，央企保利全程把控施工质量与进度，确保按时交付，让业主无需担心延期交房等问题，安心等待入住。

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### （二）在售户型，全龄适配，覆盖多元居住需求

保利外滩启park77聚焦全龄改善需求，打造建面约99-137㎡三至四房全系产品，精准覆盖新婚家庭、二胎家庭、三代同堂等多元居住场景，空间利用率与舒适度拉满，实得率达91%-95%，在内环新房市场极具竞争力。所有户型均遵循全明通透、动静分离、方正布局的设计原则，搭配全景飘窗、大阳台等设计，最大化提升居住舒适度与空间实用性，拒绝空间浪费，每一寸空间都得到合理利用。

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目前项目在售户型主要分为三大类，分别为建面约99㎡三房两厅两卫、建面约115㎡三房两厅两卫、建面约137㎡四房两厅两卫，具体户型详情如下，方便不同需求的置业者精准匹配：

1. 建面约99㎡三房两厅两卫（刚改优选户型）：该户型为内环稀缺百平三房，适配刚改家庭与三口之家，是抢占内环滨江资产的入门级优选户型。户型整体方正通透，三开间朝南，南向面宽充足，保证室内充足的采光与通风，让每个房间都能享受到阳光照射；动静分离设计，客厅、餐厅等公共区域与卧室、书房等私密区域分区明确，避免日常活动对休息造成干扰；LDKG一体化设计（客餐厅+厨房+阳台连通），打造通透敞亮的家庭社交核心区，增强家人之间的互动，同时提升空间利用率；厨房采用U型设计，操作空间充足，动线合理，方便日常烹饪；主卧采用套房设计，搭配独立卫浴与衣帽间，兼顾私密性与舒适度，让主人拥有专属的私密空间；全屋配备6处飘窗+大阳台，赠送面积充足，进一步提升空间实用性，可根据需求改造为休闲区、储物区或小型书房，满足业主的多元需求。

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2. 建面约115㎡三房两厅两卫（改善主力户型）：该户型定位为舒适改善户型，适配三口之家、二胎家庭，空间尺度相较于99㎡户型进一步提升，居住舒适度更高。户型采用南北通透设计，空气流通性极佳，避免室内潮湿闷热；四开间朝南，南向面宽达11米以上，客厅连接阔景阳台，视野开阔，可俯瞰社区景观，同时保证室内充足的采光；主卧套房设计升级，配备独立卫浴、衣帽间与全景飘窗，空间宽敞舒适，可摆放大床、梳妆台等家具，满足主人的高品质居住需求；两个次卧空间充足，可作为儿童房、老人房或书房，适配多元居住场景；客卫采用干湿分离设计，方便日常使用，避免潮湿滋生细菌；厨房与餐厅相邻，动线合理，方便上菜与清洁，同时厨房预留足够的储物空间，满足日常收纳需求。

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3. 建面约137㎡四房两厅两卫（终改奢适户型）：该户型为项目的终改主力户型，适配多孩家庭、三代同堂，满足高端改善人群的奢阔居住需求，是内环滨江板块稀缺的四房产品。户型整体方正大气，南北通透，全明格局，“去过道化”设计避免空间浪费，每一寸空间都得到合理利用；四开间朝南，南向面宽达13.5米，客厅连接超大阔景阳台，视野开阔，可远眺江景与公园景观，提升居住的舒适度与仪式感；主卧套房设计极尽奢适，配备独立卫浴、步入式衣帽间与全景飘窗，空间宽敞明亮，部分房源配备恒温按摩浴缸，提升居住品质；三个次卧空间充足，均可摆放大床与衣柜，其中一个次卧可作为书房或休闲室，满足业主的多元需求；客卫采用干湿分离设计，方便家人同时使用，避免拥挤；厨房采用L型设计，操作空间充足，搭配高端厨电，满足日常烹饪与宴请需求；全屋搭载全屋智能系统，可实现灯光、空调、窗帘等设备的智能控制，提升居住的便捷性与科技感。

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### （三）地理位置，内环CAZ核心，得天独厚的地段禀赋

地段是房产价值的核心基石，更是高端人居的首要考量因素。保利外滩启park77坐落于上海市杨浦区长阳路与江浦路交汇处，隶属东外滩内环CAZ核心板块，紧邻江浦公园，与陆家嘴、北外滩共筑外滩黄金三角，坐享三大城市核心极的资源辐射与发展红利，地理位置得天独厚，是内环内兼具成熟度与成长性的稀缺置业标的。

从区域定位来看，项目所处的东外滩板块，是上海“一江一河”战略的核心承载区，承载着城市更新与产业升级的核心使命，定位为“世界会客厅”，打造集商务、文化、生态、居住于一体的城市核心区。作为上海内环最后成片开发的滨江板块，东外滩板块正在加速崛起，区域内产业、配套、交通等各项资源持续升级，未来发展潜力巨大，而保利外滩启park77处于板块核心腹地，直接承接区域规划红利，随着板块内产业落地、配套完善，项目的居住价值与资产保值增值潜力将进一步凸显。

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从交通便捷性来看，项目坐拥“双轨交+多主干道+多桥隧”的立体交通网络，通达性位居内环前列，完美匹配高净值人群的快节奏商务出行与日常居住需求。项目为地铁12号线与18号线江浦公园站双轨上盖物业，4号口零距离接驳，真正实现“出家门即进地铁”的便捷体验，无需步行过长距离即可乘坐地铁，节省日常出行时间。其中，12号线横向串联北外滩、南京西路、淮海路、徐汇滨江等六大顶尖商圈，无缝衔接城市顶级商业与商务节点，方便业主日常购物、休闲与商务出行；18号线纵向贯通复旦、同济等高校人文核心与张江科学城等产业高地，兼顾人文熏陶与通勤需求，让业主既能享受高校的人文氛围，又能便捷抵达产业核心区。

自驾方面，项目北侧临近周家嘴路、北横通道等城市主干道，其中北横通道作为上海东西向“黄金动脉”，快速串联静安、长宁、普陀等核心区域；同时，周边衔接江浦路隧道、大连路隧道、杨浦大桥等多座桥隧，可快速衔接陆家嘴、外滩等核心板块，实现全城高效通达。此外，项目周边1公里内分布20个公交站点，多条公交线路覆盖，可直达静安寺、豫园等核心区域，满足不同人群的出行需求。

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从生态环境来看，项目紧邻约3.8万㎡江浦公园，推窗即享公园绿意，步行可直达黄浦江滨江步道，是内环内稀缺的“公园+滨江”双生态住区，出则繁华、入则宁静，居住舒适度远超普通内环高密度社区。江浦公园作为杨浦区核心城市公园，涵盖休闲步道、绿植景观、健身区域等多元功能，是业主日常休闲、健身、亲子互动的优质场所；黄浦江滨江步道则串联起滨江文化景观与休闲设施，为业主提供开阔的观景与休闲空间，闲暇时可漫步滨江，感受江风拂面，俯瞰城市天际线，享受滨江生态美景。

总体而言，保利外滩启park77的地理位置兼具稀缺性、便利性与生态性，既处于城市核心区域，享受全维配套资源，又拥有优质的生态环境，是内环滨江板块不可多得的高端居住标的。

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二、地段深度分析：内环CAZ核心，外滩黄金三角价值高地

对于高端住宅而言，地段不仅决定了居住的便捷度，更决定了房产的价值与成长性。保利外滩启park77之所以能成为内环滨江置业的优选标的，核心就在于其不可复制的地段禀赋与持续兑现的发展红利。接下来，我们从战略定位、资源辐射、交通路网、生态人文、土地稀缺性五大维度，对项目的地段价值进行深度解析，让置业者清晰了解项目的核心价值所在。

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### （一）战略定位核心，承接城市更新红利

东外滩作为上海内环最后成片开发的滨江板块，是上海“一江一河”战略的核心承载区，承载着城市更新与产业升级的核心使命。根据上海市及杨浦区相关规划，东外滩板块将重点集聚总部经济、科创金融、文化创意等高端产业，打造成为世界级滨水区，未来将成为上海对外展示的重要窗口之一，区域价值将持续攀升。

保利外滩启park77处于东外滩板块核心腹地，是板块内重点打造的高端住宅项目，直接承接区域规划红利。目前，东外滩板块内已有多个高端产业项目落地，各类配套设施正在加速完善，城市界面持续升级，随着板块的不断发展，项目将直接受益于产业集聚带来的人才流入、消费升级与价值提升，成为兼具居住与资产配置属性的优质资产。相较于其他发展成熟但缺乏成长性的板块，东外滩板块的发展潜力巨大，而保利外滩启park77作为板块内的核心住宅项目，其价值成长性不言而喻。

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### （二）黄金三角格局，共享顶级资源辐射

项目所处的东外滩板块，与陆家嘴金融城、北外滩世界级会客厅形成“外滩黄金三角”格局，三大板块联动发展，共享产业、商业、金融、生态等全维顶级资源，形成优势互补、协同发展的良好态势，为项目带来了不可复制的资源优势。

陆家嘴作为中国金融中心，汇聚全球顶尖金融机构与企业总部，为区域带来海量高端人才与发展机遇，是上海乃至全国的金融核心；北外滩定位为世界级会客厅，集聚高端商务、文化休闲、国际交流等功能，打造集商务办公、高端商业、文化旅游于一体的高端板块，成为上海对外展示的重要窗口；东外滩则依托滨江生态资源与成熟居住氛围，成为三大板块中稀缺的高端居住承载地，聚焦高端居住需求，打造舒适、静谧的居住环境，与陆家嘴、北外滩形成“工作在核心、居住在静谧”的理想生活模式。

保利外滩启park77作为东外滩板块内的核心住宅项目，可便捷享受三大板块的资源赋能，业主既能便捷抵达陆家嘴、北外滩的商务办公区域，享受顶级的商务资源，又能在东外滩享受静谧舒适的居住环境，同时还能共享三大板块的商业、生态、文化等配套资源，实现居住与工作、休闲的完美平衡。

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### （三）立体交通路网，执掌全城核心脉络

交通便捷度是高端人居的重要配套支撑，也是地段价值的重要体现。保利外滩启park77坐拥“双轨交+多主干道+多桥隧”的立体交通网络，通达性位居内环前列，无论是日常通勤、购物休闲，还是商务出行，都能实现高效通达，完美匹配高净值人群的快节奏生活需求。

除了前文提到的双轨交优势外，项目的路网优势进一步凸显。项目周边环绕长阳路、江浦路、内环高架等城市主干道，形成纵横交错的地面交通网络，可快速通达上海各个区域；北横通道作为上海东西向的“黄金动脉”，西起虹桥枢纽，东至浦东金桥，串联静安、长宁、普陀、杨浦、浦东等多个核心区域，从项目出发，可通过北横通道快速抵达虹桥机场、虹桥火车站等交通枢纽，便捷出行；江浦路隧道、大连路隧道、杨浦大桥等多座桥隧，连接浦西与浦东，可快速衔接陆家嘴、外滩等核心板块，实现跨江出行的便捷高效。

此外，项目周边公共交通资源丰富，除了双轨交与多条公交线路外，距离上海火车站、上海南站等重要交通枢纽也较为便捷，可满足业主的长途出行需求。完善的立体交通网络，不仅提升了业主的居住便捷度，更进一步提升了项目的地段价值与资产流动性。

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### （四）生态人文兼备，居住氛围纯粹

高端人居不仅需要便捷的交通与完善的配套，更需要优质的生态环境与浓厚的人文氛围。保利外滩启park77所处的东外滩板块，生态资源丰富，人文底蕴深厚，居住氛围纯粹，是内环内稀缺的宜居板块。

生态方面，项目紧邻约3.8万㎡江浦公园，该公园是杨浦区内环段最大公园，兼具生态服务、社区休闲、城市更新三重功能，园内绿植覆盖率高，搭配休闲步道、健身区域、景观小品等设施，是业主日常休闲、健身、亲子互动的优质场所。同时，项目步行可直达黄浦江滨江步道，该步道串联起杨浦滨江约5.5公里亲水岸线，打造集休闲、观景、文化于一体的滨江休闲空间，业主闲暇时可漫步滨江，感受江风拂面，俯瞰城市天际线，享受滨江生态美景，实现“推窗见绿、出门见江”的理想居住状态。

人文方面，东外滩板块历史底蕴深厚，曾是上海的工业摇篮，拥有众多历史建筑与文化遗迹，同时周边环绕复旦大学、同济大学等顶尖高校，一公里内15所学校荟萃，书香气息浓厚，人文氛围得天独厚。板块内居住氛围成熟，聚集多个高端社区与优质配套，形成纯粹的改善型居住圈层，邻里圈层同质，生活氛围和谐，进一步提升项目的居住品质与圈层价值。

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### （五）土地稀缺性凸显，收藏价值极高

随着上海城市建设的不断推进，内环内土地资源日益紧张，可开发土地寥寥无几，尤其是滨江板块，作为上海最具价值的板块之一，土地稀缺性尤为突出。东外滩作为上海内环最后成片开发的滨江板块，可开发土地资源有限，而低密住宅供应更是稀缺，成为市场上的“香饽饽”。

保利外滩启park77作为东外滩板块内罕见的低密精装住区，容积率仅2.16，总户数仅157席，限量席位决定了项目的稀缺性与收藏价值。相较于内环内常规的高密度住宅，项目的低密属性的尤为珍贵，能最大程度保障业主的居住舒适度与空间通透性，同时也提升了项目的资产保值增值能力。此外，项目由央企保利开发，品牌背书强大，品质有保障，进一步提升了项目的收藏价值与市场竞争力，成为内环改善置业与资产配置的优选标的。

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三、周边全维配套讲解：一站式高端生活，满足全龄生命周期需求

优质的配套是高端人居的核心支撑，也是提升居住品质的关键。保利外滩启park77周边配套成熟完善，覆盖商业、教育、医疗、生态、文化等全维度，以1-3公里黄金半径，构建内环顶配生活圈，无需远行即可满足业主从日常消费到高端休闲、从子女教育到健康保障、从日常通勤到文化体验的全生命周期需求，生活便利性与品质感拉满，真正实现“一站式高端生活圈”的居住理想。

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### （一）商业配套：繁华触手可及，高端消费全覆盖

项目周边商业资源环伺，形成“社区商业+区域商圈+顶级商业体”的三级商业体系，涵盖日常消费、高端购物、餐饮娱乐、休闲体验等全维度需求，让业主足不出户即可享受繁华便捷的商业生活。

社区商业方面，项目自身规划有社区商业，涵盖便利店、生鲜超市、药店、美容美发等基础配套，足不出户即可满足业主的日常采购与基础消费需求，无需远行就能解决柴米油盐等生活琐事，提升居住便捷度。

区域商圈方面，项目周边1-1.5公里内覆盖多个成熟商圈，包括约11.25万方黄兴路商圈（互联宝地）、约11万方长阳路创谷汇商（创谷汇、大润发）、约4.9万方平凉路商业街（百联滨江购物中心）等。其中，百联滨江购物中心涵盖大型超市、品牌服饰、餐饮美食、亲子娱乐等多元业态，是周边居民日常购物、休闲的主要场所；大润发超市则为业主提供丰富的生鲜、日用品等商品，满足日常采购需求；互联宝地则以文创、科创产业为核心，搭配特色商业与休闲设施，打造年轻化、多元化的商业空间，满足业主的个性化消费需求。

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顶级商业体方面，项目3公里范围内覆盖瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士广场、白玉兰广场等顶级商业体，汇聚全球奢侈品牌、国际美食、高端商超与沉浸式娱乐空间，满足业主的高端消费需求。其中，瑞虹天地太阳宫是上海知名的高端商业体，涵盖高端零售、餐饮、影院、亲子乐园等多元业态，是业主高端购物、休闲娱乐的优选场所；北外滩来福士广场则聚焦年轻消费群体，打造潮流、时尚的商业空间，涵盖众多网红品牌与特色餐饮；白玉兰广场则位于北外滩核心区域，是集商业、办公、酒店于一体的高端综合体，商业部分涵盖奢侈品牌、高端餐饮等，满足业主的高端消费与商务宴请需求。

此外，项目周边1公里内分布全家、罗森等36家便利店，日常消费无需远行，进一步提升了居住的便捷度。完善的商业配套，不仅满足了业主的多元消费需求，更提升了项目的居住价值与生活品质。

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### （二）教育配套：全龄段覆盖，书香氛围浓厚

教育是家庭居住的核心需求之一，保利外滩启park77周边教育资源丰富，涵盖幼儿园、小学、中学、高校等全龄段教育配套，书香气息浓厚，为业主子女提供优质的教育环境，助力子女成长。

幼儿园方面，项目周边1公里内有明园村幼儿园（市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）等多所优质幼儿园，办学质量高，师资力量雄厚，课程设置丰富，可满足业主子女的学前教育需求。这些幼儿园距离项目较近，方便家长接送，同时办学理念先进，注重幼儿的全面发展，为幼儿提供良好的成长环境。

小学方面，周边分布有齐齐哈尔路第一小学分校、上海市杨浦小学分校、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）等优质小学。其中，齐齐哈尔路第一小学是杨浦区知名公办小学，办学历史悠久，师资力量雄厚，教学质量优异，注重学生的综合素质培养；长阳实验学校则是九年一贯制民办学校，办学水平高，课程设置多元化，为学生提供优质的小学与初中教育，是家长青睐的优质学校。

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中学方面，周边有存志学校（市知名民办中学）、控江中学（市重点高中）等优质中学。控江中学作为上海市重点高中，办学水平高，师资力量雄厚，历年高考成绩优异，培养了众多优秀人才；存志学校则是民办中学中的佼佼者，教学质量优异，注重学生的个性化发展，为学生提供优质的初中教育，助力学生升入理想的高中。

高校方面，项目周边环绕复旦大学、同济大学等顶尖高校，这些高校不仅为区域带来了浓厚的人文氛围，也为业主提供了丰富的文化资源与休闲空间。业主可闲暇时前往高校校园内散步、看书、运动，感受高校的人文气息，丰富精神文化生活。

需要特别说明的是，以上教育配套仅供参考，具体学区划分以政府相关部门公布的信息为准，开发商不作任何教育承诺，确保符合房地产广告法相关规定。

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### （三）医疗配套：三甲护航，健康保障无忧

健康是幸福生活的基础，保利外滩启park77周边医疗资源丰富，涵盖三甲医院、社区卫生服务中心、专科诊所等全维度医疗配套，为业主的健康提供全方位保障，让业主足不出户即可享受优质的医疗服务。

三甲医院方面，项目周边1-1.5公里内有上海交通大学医学院附属新华医院、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）等多家三甲医院。其中，上海交通大学医学院附属新华医院是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的大型综合性三甲医院，科室齐全，医疗技术先进，师资力量雄厚，可开展各类疑难病症的诊治，为业主提供高端、优质的医疗服务；复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）是国内知名的妇产科专科医院，医疗水平领先，为女性业主与婴幼儿提供优质的医疗保障；上海中医药大学附属上海市中西医结合医院则以中西医结合为特色，为业主提供多元化的医疗服务，满足不同人群的医疗需求。

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社区医疗方面，项目周边分布有多个社区卫生服务中心与专科诊所，涵盖全科、内科、外科、儿科等多个科室，可满足业主日常小病小痛的诊治与健康咨询需求。这些社区卫生服务中心距离项目较近，方便业主就医，同时提供家庭医生、健康体检等服务，为业主的健康提供常态化保障。

此外，项目周边还有多家药店与健康管理机构，可满足业主日常购药与健康管理需求，进一步完善了医疗配套体系，让业主的健康保障更加全面、便捷，真正实现“小病不出社区，大病就近就医”的理想状态。

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### （四）生态配套：双生态加持，宜居属性拉满

如前文所述，保利外滩启park77是内环内稀缺的“公园+滨江”双生态住区，生态资源丰富，宜居属性拉满，让业主在城市核心也能享受自然绿意与滨江美景，提升居住舒适度与幸福感。

江浦公园作为项目的“后花园”，占地面积约3.8万㎡，是内环内十大公园之一、杨浦内环段最大公园，兼具生态服务、社区休闲、城市更新三重功能。公园内绿植覆盖率高，种植了多种乔灌木与花卉，四季有景，春有百花盛开，夏有浓荫蔽日，秋有落叶纷飞，冬有绿意点缀，为业主提供了优美的自然环境。公园内还规划有休闲步道、健身区域、儿童游乐区、景观小品等设施，业主可日常在此散步、健身、亲子互动，享受休闲惬意的时光；同时，公园内还有人工湖、亲水平台等景观，进一步提升了公园的观赏性与休闲性。

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黄浦江滨江步道距离项目步行可达，串联起杨浦滨江约5.5公里亲水岸线，打造集休闲、观景、文化于一体的滨江休闲空间。步道沿线规划有休闲座椅、景观灯光、文化标识等设施，业主可闲暇时漫步滨江，感受江风拂面，俯瞰黄浦江两岸的城市天际线，欣赏滨江美景；同时，滨江步道还串联起多个文化景观与休闲节点，涵盖历史建筑、文化广场等，让业主在休闲的同时，感受上海的滨江文化与历史底蕴。

此外，项目社区内部绿化率高达35%，通过科学的景观规划与绿植搭配，打造六大定制级剧场花园（涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭等），构建典雅大气的仪式感空间，四季有景。社区内还规划有休闲步道、景观草坪、花卉组团等设施，让业主在社区内也能享受自然绿意，实现“推窗见绿、步移景异”的居住体验，进一步提升了项目的宜居属性。

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### （五）文化休闲配套：多元丰富，满足精神需求

除了商业、教育、医疗、生态配套外，保利外滩启park77周边文化休闲配套也十分丰富，涵盖文化场馆、休闲场馆、运动场馆等，满足业主的精神文化与休闲娱乐需求，丰富业主的日常生活。

文化场馆方面，项目周边分布有杨浦区图书馆、杨浦区文化馆、上海国际时尚中心等多个文化场馆。杨浦区图书馆是一座集借阅、阅读、文化活动于一体的现代化图书馆，藏书丰富，环境优美，是业主日常阅读、学习的优质场所；杨浦区文化馆则举办各类文化活动、艺术展览、文艺演出等，丰富业主的精神文化生活；上海国际时尚中心则以时尚产业为核心，涵盖时尚展览、品牌发布、休闲购物等功能，是业主感受时尚文化、休闲娱乐的优选场所。

休闲场馆方面，项目周边有多个影院、KTV、健身房、瑜伽馆等休闲场馆，满足业主的休闲娱乐与健身需求。其中，影院涵盖多个影厅，可播放最新影片，是业主日常休闲观影的主要场所；健身房与瑜伽馆则配备专业的健身设备与教练，为业主提供优质的健身服务，助力业主保持健康的身体状态。

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运动场馆方面，项目周边有杨浦区体育馆、江浦公园健身区域等多个运动场馆，涵盖篮球、羽毛球、跑步等多种运动项目，满足业主的运动需求。杨浦区体育馆是一座综合性运动场馆，可举办各类体育赛事与活动，同时向市民开放，业主可在此进行各类体育锻炼；江浦公园内的健身区域则配备了多种健身器材，方便业主日常健身、运动，享受健康生活。

丰富的文化休闲配套，不仅丰富了业主的日常生活，更提升了项目的居住品质与幸福感，让业主在享受便捷生活的同时，也能满足精神文化需求，实现全方位的品质生活。

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四、户型详细介绍：精工设计，全龄适配，彰显人居温度

户型是居住舒适度的核心，保利外滩启park77聚焦全龄改善需求，打造建面约99-137㎡三至四房全系产品，每一款户型都经过精心设计，遵循全明通透、动静分离、方正布局、空间高效利用的设计原则，搭配全景飘窗、大阳台、套房设计等亮点，兼顾实用性与舒适度，同时融入保利多年的人居设计经验，细节之处彰显精工匠心，满足不同家庭的居住需求，让每一位业主都能找到适合自己的理想居所。

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### （一）建面约99㎡三房两厅两卫（刚改优选户型）

该户型是项目的刚改优选户型，建面约99㎡，打造三房两厅两卫格局，精准适配刚改家庭、三口之家，是抢占内环滨江资产的入门级优选，在保证空间实用性的同时，最大化提升居住舒适度，性价比极高。

户型核心亮点一：方正通透，采光充足。户型整体方正，无多余拐角，空间利用率高，避免空间浪费；采用南北通透设计，客厅与餐厅相连，形成通透的通风廊道，空气流通性极佳，避免室内潮湿闷热；三开间朝南，南向面宽充足，客厅、两个次卧均朝南，保证室内充足的采光，让每个房间都能享受到阳光照射，提升居住舒适度。

户型核心亮点二：动静分离，私密性强。户型采用动静分离设计，客厅、餐厅、厨房等公共区域与卧室、书房等私密区域分区明确，公共区域用于日常活动、接待宾客，私密区域用于休息，避免日常活动对休息造成干扰，兼顾居住的舒适性与私密性。

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户型核心亮点三：LDKG一体化设计，空间更通透。采用LDKG一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台连通，打造通透敞亮的家庭社交核心区，不仅增强了家人之间的互动，还提升了空间的通透感与利用率，让小空间也能拥有大视野。厨房采用U型设计，操作空间充足，动线合理，洗菜、切菜、烹饪分区明确，方便日常烹饪；同时，厨房与餐厅相邻，方便上菜与清洁，提升日常烹饪的便捷度。

户型核心亮点四：主卧套房，尊享私密。主卧采用套房设计，搭配独立卫浴与衣帽间，兼顾私密性与舒适度，让主人拥有专属的私密空间。主卧配备全景飘窗，采光充足，视野开阔，可俯瞰社区景观，同时飘窗可改造为休闲区、储物区，提升空间实用性；独立卫浴采用干湿分离设计，方便日常使用，避免潮湿滋生细菌；衣帽间空间充足，可满足主人的衣物收纳需求，让衣物摆放更加整洁有序。

户型核心亮点五：赠送面积充足，实用性强。全屋配备6处飘窗+大阳台，赠送面积充足，进一步提升空间实用性。飘窗可根据需求改造为休闲区、小型书房、储物区等，满足业主的多元需求；大阳台连接客厅，空间宽敞，可用于晾晒、休闲，也可改造为空中花园，种植心仪的花草，打造专属的休闲空间。

户型核心亮点六：细节贴心，适配日常。两个次卧空间充足，可作为儿童房、老人房或书房，适配多元居住场景；客卫采用干湿分离设计，方便家人同时使用，避免拥挤；户型预留充足的储物空间，分布在各个区域，可满足日常收纳需求，让家居环境更加整洁有序；全屋精装交付，选用国际一线品牌建材与家电，细节之处彰显精工匠心，无需业主额外投入时间与成本进行装修，实现“拎包入住”的便捷体验。

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### （二）建面约115㎡三房两厅两卫（改善主力户型）

该户型是项目的改善主力户型，建面约115㎡，打造三房两厅两卫格局，适配三口之家、二胎家庭，空间尺度相较于99㎡户型进一步提升，居住舒适度更高，兼顾实用性与舒适性，满足改善人群的居住需求。

户型核心亮点一：南北通透，全明格局。户型采用南北通透设计，客厅与餐厅相连，形成通透的通风廊道，空气流通性极佳，避免室内潮湿闷热；全明格局，每个房间都有窗户，保证室内充足的采光，让每个角落都能享受到阳光照射，提升居住舒适度；四开间朝南，南向面宽达11米以上，客厅、两个次卧、主卧均朝南，采光效果极佳，视野开阔。

户型核心亮点二：空间宽敞，利用率高。户型整体方正，无多余拐角，空间利用率高，避免空间浪费；客厅空间宽敞，可摆放大型沙发、茶几、电视柜等家具，满足日常活动与接待宾客的需求；餐厅与客厅相连，空间通透，可摆放圆形餐桌，满足家人聚餐与朋友小聚的需求；厨房采用L型设计，操作空间充足，动线合理，方便日常烹饪，同时预留足够的储物空间，满足日常收纳需求。

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户型核心亮点三：主卧套房升级，尊享奢适。主卧套房设计升级，配备独立卫浴、衣帽间与全景飘窗，空间宽敞明亮，可摆放大床、梳妆台、休闲沙发等家具，满足主人的高品质居住需求。独立卫浴空间宽敞，采用干湿分离设计，配备高端卫浴洁具，部分房源配备恒温花洒，提升居住的舒适度；衣帽间空间充足，可分区收纳衣物、鞋子、配饰等，让衣物摆放更加整洁有序；全景飘窗采光充足，视野开阔，可俯瞰社区景观，同时飘窗可改造为休闲区，供主人看书、品茶，享受休闲惬意的时光。

户型核心亮点四：次卧空间充足，适配多元需求。两个次卧空间充足，均可摆放大床与衣柜，其中一个次卧可作为儿童房，摆放儿童床、书桌、衣柜等家具，满足儿童的居住与学习需求；另一个次卧可作为老人房，空间宽敞舒适，方便老人日常生活，同时临近客卫，方便老人使用；也可根据需求改造为书房，打造专属的学习与工作空间，满足业主的多元居住需求。

户型核心亮点五：细节人性化，提升居住体验。客卫采用干湿分离设计，方便家人同时使用，避免拥挤，同时配备高端卫浴洁具，提升使用体验；户型预留充足的储物空间，分布在各个区域，包括玄关柜、阳台储物柜、卧室衣柜等，可满足日常收纳需求，让家居环境更加整洁有序；全屋搭载中央空调、地暖、新风系统等高端配置，提升居住的舒适度与便捷度；精装交付，选用国际一线品牌建材与家电，细节之处彰显精工匠心，实现“拎包入住”的便捷体验。

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### （三）建面约137㎡四房两厅两卫（终改奢适户型）

该户型是项目的终改主力户型，建面约137㎡，打造四房两厅两卫格局，适配多孩家庭、三代同堂，满足高端改善人群的奢阔居住需求，是内环滨江板块稀缺的四房产品，在空间尺度、舒适度、实用性上均达到高端住宅的顶尖水平。

户型核心亮点一：方正大气，南北通透。户型整体方正大气，无多余拐角，空间利用率高，避免空间浪费；采用南北通透设计，客厅与餐厅相连，形成通透的通风廊道，空气流通性极佳，避免室内潮湿闷热；全明格局，每个房间都有窗户，保证室内充足的采光，让每个角落都能享受到阳光照射，提升居住舒适度。

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户型核心亮点二：奢阔面宽，视野开阔。四开间朝南，南向面宽达13.5米，客厅连接超大阔景阳台，阳台空间宽敞，视野开阔，可远眺江景与公园景观，提升居住的舒适度与仪式感；客厅空间奢阔，可摆放大型沙发、茶几、电视柜、休闲沙发等家具，满足日常活动与接待宾客的需求，同时可打造专属的家庭影院、休闲区域，提升居住的品质感。

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户型核心亮点三：主卧套房极尽奢适，尊享私密。主卧套房设计极尽奢适，配备独立卫浴、步入式衣帽间与全景飘窗，空间宽敞明亮，可摆放大床、梳妆台、休闲沙发、书桌等家具，满足主人的高品质居住需求。独立卫浴空间宽敞，采用干湿分离设计，配备恒温按摩浴缸、高端卫浴洁具，提升居住的舒适度与奢适度；步入式衣帽间空间充足，可分区收纳衣物、鞋子、配饰等，让衣物摆放更加整洁有序，满足主人的收纳需求；全景飘窗采光充足，视野开阔，可俯瞰江景与公园景观，同时飘窗可改造为休闲区，供主人看书、品茶、观景，享受休闲惬意的时光。

户型核心亮点四：多卧室设计，适配多元家庭。三个次卧空间充足，均可摆放大床与衣柜，适配多孩家庭、三代同堂的居住需求。其中，两个次卧可作为儿童房，摆放儿童床、书桌、衣柜等家具，满足儿童的居住与学习需求；另一个次卧可作为老人房，空间宽敞舒适，方便老人日常生活，同时临近客卫，方便老人使用；也可根据需求改造为书房、休闲室、健身室等，满足业主的多元居住需求，打造专属的个性化空间。

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户型核心亮点五：“去过道化”设计，空间利用率拉满。户型采用“去过道化”设计，避免空间浪费，每一寸空间都得到合理利用，让整体空间更加通透、宽敞；厨房采用L型设计，操作空间