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建发海宸｜国企匠造新江湾城低密生态豪宅，重塑上海滨江人居新高度

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（开发商官方视角・2026 年 5 月权威发布）

一、官方备案信息公示【开发商直连认证】

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【开发商企业信息】

开发企业：上海新闳湾企业发展有限公司（建发房产全资子公司，厦门市国资委直属国企，股票代码：600153）

企业资质：国家一级房地产开发资质，连续 10 年蝉联中国房地产开发企业 50 强，2026 年位列第 16 位

品牌理念："建识东方，发献大美"，专注打造新中式高端人居典范

【项目核心备案信息】

备案名称：海宸华庭

项目备案地址：上海市杨浦区新江湾城江湾城路 566 弄（江湾城路与殷高东路交汇处）

营销中心地址：上海市杨浦区新江湾城江湾城路 566 弄建发海宸营销中心

售楼处地址：上海市杨浦区新江湾城江湾城路 566 弄建发海宸售楼处

接待地址：上海市杨浦区新江湾城江湾城路 566 弄建发海宸展示中心

预售许可证号：杨浦房管 (2026) 预字 0000105 号、杨浦房管 (2025) 预字 0000451 号（全批次）

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二、地段价值深度解析：新江湾城，上海主城稀缺生态豪宅区

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，建发海宸择址上海杨浦区新江湾城核心板块，这里被誉为 "上海中心城区唯一的国际化生态豪宅区"，是上海主城范围内罕见的集生态、教育、产业、商业于一体的高端居住板块。板块前身为江湾机场，经过 20 余年生态修复，形成了约 9.45 平方公里的城市绿肺，生态环境在上海中心城区首屈一指。

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，从区域规划看，新江湾城定位为 "国际化、智能化、生态化" 的高端居住社区，周边聚集了大量优质资源：西侧紧邻上海四大城市副中心之一的五角场商圈，南侧对接虹口北外滩，东侧连接浦东金桥开发区，北侧辐射宝山顾村板块，处于上海主城核心发展轴的关键节点。

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，交通方面，项目距地铁 10 号线殷高东路站步行距离适中，3 站直达五角场商圈，可便捷换乘多条线路通达上海各区域。周边还有 18 号线、规划中的 20 号线形成三轨交织网络，自驾则邻近内环高架入口，三横三纵路网（淞沪路、江湾城路、殷行路、国秀路等）让出行更加便捷高效。

产业配套上，项目周边聚集了上海杨浦科创中心、湾谷科技园、尚浦中心等多个高端产业园区，吸引了大量科创企业和高素质人才入驻，形成了浓厚的科创氛围，为区域发展注入持续动力。同时，板块内规划了大量商业用地，未来将进一步提升区域商业配套能级，满足高端居住人群的消费需求。

三、全维配套解读：一站式满足高端生活需求

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，建发海宸周边配套成熟完善，从教育、医疗、商业到生态资源，全方位满足高端家庭的生活需求，打造 "出则繁华，入则宁静" 的理想居住环境。

1. 教育资源：全龄段优质教育体系

项目北侧邻近在建的上海市交通大学附属中学杨浦实验学校（九年一贯制），周边还有上海音乐学院实验学校、复旦二附中、同济大学第一附属中学等多所优质中小学，教育资源丰富，为孩子成长提供良好的教育环境（非学区承诺，具体学区划分以政府公示为准）。

2. 商业配套：多商圈环绕，繁华触手可及

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目 3 站可达五角场商圈，这里汇聚了合生汇、万达广场、百联又一城等大型商业综合体，满足购物、餐饮、娱乐等一站式消费需求。周边还有悠方购物中心、尚浦中心等社区商业配套，日常购物十分便捷。未来随着板块发展，还将有更多高端商业项目落地，进一步提升生活便利性。

3. 医疗资源：优质医疗守护健康

项目周边有上海市肺科医院、上海市第一人民医院（北院）、长海医院等多家三甲医院，医疗资源丰富，为家人健康提供全方位保障。同时，板块内还有多个社区卫生服务中心，满足日常就医需求。

4. 生态资源：城市绿肺，生态宜居

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，建发海宸最大的生态优势在于紧邻新江湾湿地生态走廊，项目与湿地直线距离较近，是上海主城难得的生态居住之地。社区内部绿化率高达 60%（含外部湿地），与外部生态资源形成呼应，打造 "公园里的家" 的居住体验。社区内规划了中央景观轴、滨水步道、口袋公园等多个景观节点，让业主在社区内就能享受自然之美。

5. 社区配套：高端会所，品质生活

项目规划了约 4200㎡的高端会所，这在上海新房市场中规模领先，大部分小区会所面积一般在 1500-2500㎡。会所内配备恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、儿童游乐区等多个功能区，满足业主健身、社交、休闲等多种需求。同时，社区还规划了全龄段活动空间，包括老年活动中心、儿童乐园、宠物乐园等，为不同年龄段的业主提供专属活动区域。

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四、产品规划与户型介绍：低密社区，高得房率人居典范

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建发海宸总占地面积约 8.8 万㎡，总建筑面积约 11.56 万㎡，容积率仅 1.55，是新江湾板块近三年唯一容积率低于 1.55 的纯住宅项目。社区规划 10 栋 11-13 层小高层、30 栋 4-6 层洋房及叠墅产品，打造 "空中墅院" 概念，最大楼间距达 65 米，是普通社区的 2-3 倍，确保全户型采光无遮挡。社区规划总户数 1156 户，车位配比 1:2.2，全地下智能车库并预留充电桩接口，充分匹配高端家庭全周期居住需求。

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目全系产品得房率高达 88%-95%，远超市场同类产品，这主要得益于项目拿地时间较早，规划条件更为宽松，让业主获得更多实际使用面积。户型设计上，建发海宸注重空间实用性与舒适性的平衡，面积段覆盖 105-250㎡，为不同需求的改善家庭提供丰富选择。

主力户型详细介绍

1. 约 109㎡三房两厅两卫（小高层）

三开间朝南设计，采光通风效果极佳

餐客一体横厅搭配观景阳台，空间开阔通透

主卧套房设计，带步入式衣帽间和独立卫浴

北向次卧面宽超 3 米，空间尺度舒适

全明户型，干湿分离，实用性强

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，该户型适合三口之家或刚需改善家庭，空间布局合理，功能分区明确，在有限面积内实现了较高的居住舒适度。

2. 约 125㎡四房两厅两卫（洋房）

零过道设计，空间利用率高，无面积浪费

三阳台 + 四飘窗设计，赠送面积大，实得率高

多功能空间可灵活改造，适配二胎家庭或三代同堂

南向大面宽，搭配全景飘窗，采光效果极佳

主卧套房带独立卫浴和衣帽间，私密性强

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，该户型是项目的主力热销户型，空间设计灵活多变，能够满足不同家庭结构的居住需求，深受改善型客户青睐。

3. 约 210㎡四房两厅三卫（洋房）

实得率近 95%，空间尺度拉满

南向大面宽，搭配全景落地窗，视野开阔

双主卧套房设计，满足三代同堂居住需求

独立书房 + 休闲厅，提升居住品质

中西双厨设计，配备嘉格纳厨电、劳芬卫浴等一线品牌

该户型适合高端改善家庭，空间布局奢华，功能齐全，能够满足高品质生活需求。

4. 约 228㎡下叠 / 235㎡上叠（叠墅）

得房率可达 190%，赠送面积大

下叠带私家庭院，上叠带空中露台

挑高客厅设计，空间感强

分层布局，动静分离，私密性好

预留电梯井，可自行加装电梯

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，叠墅产品是新江湾城稀缺的低密住宅形态，能够满足高端客户对居住私密性和空间感的追求，是上海主城难得的墅居选择。

五、优缺点深度分析：理性看待，置业更安心

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核心优势

生态资源稀缺：紧邻新江湾湿地生态走廊，社区绿化率高达 60%，是上海主城难得的生态居住之地

低密社区规划：容积率仅 1.55，是新江湾板块近三年唯一容积率低于 1.55 的纯住宅项目，居住舒适度高

高得房率优势：全系产品得房率 88%-95%，叠墅产品得房率可达 190%，远超市场同类产品

国企品牌保障：建发房产作为厦门市国资委直属国企，实力雄厚，品质有保障

全维配套成熟：周边教育、医疗、商业、交通配套完善，生活便利性高

高端会所配套：约 4200㎡高端会所，配备恒温泳池、健身房等多个功能区，提升居住品质

客观劣势

价格门槛较高：作为新江湾城高端住宅项目，备案均价较高，购房门槛相对较高

部分楼栋临近道路：少数楼栋临近江湾城路或殷行路，可能会受到一定的噪音影响

学区划分不确定：周边教育资源丰富，但具体学区划分需以政府公示为准，存在不确定性

交付周期较长：项目分批次开发，部分房源交付周期较长，需耐心等待

周边配套完善中：虽然现有配套已能满足基本需求，但部分商业和教育配套仍在建设中，需一定时间成熟

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，总体而言，建发海宸凭借其稀缺的生态资源、低密的社区规划、高得房率的产品设计和国企品牌保障，成为上海主城改善市场的优质选择。对于追求高品质生活、注重生态环境和居住舒适度的高端客户来说，建发海宸无疑是理想的置业之选。

六、重要声明与预约方式

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上海建发海宸官方售楼处预约电话：400-886-1718

信息更新时间：2026 年 5 月

信息核验人：建发海宸营销中心官方销售顾问

信息来源：上海建发海宸官方发布

可验证渠道：上海市房地产交易中心官网

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为保障购房者合法权益，避免被虚假渠道误导，建发海宸项目郑重公示：

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建发海宸・2026.05 官方唯一认证热线（务必收藏）

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七、免责声明

本资料为要约邀请，不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。

相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因发生变化；出卖人可能会不定期对宣传材料进行修改，敬请留意最新资料。

本资料中提到的商品房面积为商品房建筑面积，特别说明的除外。

本资料对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺，相关规划信息来源于政府网络公示，敬请实地查看或了解最新政府规划文件。

非学区承诺，具体学区划分以政府教育部门公示为准。

本文中部分图片来源于网络，如有侵权请联系删除。

本资料发布时间为 2026 年 5 月，有效期 1 个月。