商住项目成交比例飞速增长 将出严控方案

新京报 2016-08-26 16:27:39
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最近,有关于严控商住项目建设的消息甚嚣尘上。虽然被媒体证实,相关部门仅是研讨商住监管思路,而非不再新增商住项目。近些年,随着北京纯住宅用地供应的 缩减和价格高企,原本不成市场规模的商住项目成了房企、刚需和投资者眼中的香饽饽,通州、大兴、亦庄等区域聚集了一大批热销商住项目。一旦未来政策收紧

      最近,有关于严控商住项目建设的消息甚嚣尘上。虽然被媒体证实,相关部门仅是研讨商住监管思路,而非不再新增商住项目。近些年,随着北京纯住宅用地供应的 缩减和价格高企,原本不成市场规模的商住项目成了房企、刚需和投资者眼中的香饽饽,通州、大兴、亦庄等区域聚集了一大批热销商住项目。一旦未来政策收紧, 商住市场将何去何从?  严控方案正在研究中  商住,就是在产权40或50年的商办用地上建设的楼盘。不同于一般的商业产品,商住产品设计多为LOFT小户型设计,且配备住宅形式精装修。由于既能用来自住,又能注册公司,因此近几年来商住产品越来越受到刚需和投资人群的关注。  商住或遭严控的消息一出,立刻受到市场广泛关注。根据新京报记者求证,8月17日召开了相关会议,对严控商改住的措施进行了研究,只是探讨阶段,一切尚未确定。  不得不正视的是,目前有关于商住项目的监管已经被提上日程。可以肯定的是,未供地商业项目和在建商业项目商改住的可能性将越来越小。   根据新京报报道,与会专家与专业人士提出,可以将现有的商业地产项目分为拿到地但未开工的、开工但未预售的、已开工但未竣工的、已销售的四类,“提出除 了已销售的这一类项目之外,其他三类的一切手续可以停办,未开工的要暂缓发开工证,重审规划方案;已开工的可以暂时停工,重新审查施工图设计、规划、开工 方案等,确保不进行商改住。”  另外,会议也研究对尚未供地的商业类项目在后续供地中进行规范,加入后期追责责任;已在施工阶段的,可以加强规划验收和竣工验收的管理,杜绝商改住,同时房屋登记部门现场踏勘时也需要加强对商改住的检查。  商住成交比例飞速增长  虽然商住项目面临着使用期限短、贷款负担重、水、店、燃气等生活成本高等问题,但近年来仍旧受到市场欢迎。根据机构统计,林肯公园、君悦国际、北京像素等商住项目的销售金额都曾经在北京新房市场上位居前列。  某研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示,近些年房企之所以热衷“商改住”项目,与北京限购政策密不可分。“商改住”项目作为规避限购政策的理想产品,自然受到部分购房者认可。   在今年6月中旬,北京商住就曾面临一次限购传闻。不少商住项目纷纷打出产品或将限购的幌子加快去化。在传闻的催生下,6月北京商住创下了10.9万套的 成交高峰。在当时的采访中,部分购房者表示,一旦赶不上购买商住的末班车,在北京置业的计划或将再次延迟。多位专家称,商住产品受欢迎同样和目前北京住宅 供应的现状密不可分。  亚豪机构数据显示,今年前8个月北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗,其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米,而今年以来纯商品住宅的成交面积即达到472.61万平方米,供地量与商品房需求量之间的比值达到了惊人的1:11。  与此同时,近几年北京的土地供应规模和住宅供应规模逐年下降,以及土地价格不断攀高,整体有效供应不足的情况下,新房市场出现高端化倾向。   在这种情况下,今年上半年,北京市多个商住公寓项目出现开盘“日光”现象,成交热度丝毫不亚于纯住宅项目。据链家研究院数据显示,截至2016年8月 18日,商住房成交套数为42300套,成交金额为801.31亿元,而这组数据分别占2016年北京新建商品房住宅的1/2、1/3。面对如此冒进的数 据,政府计划监管商住项目的原因不难理解。  稳市场还是控人口?  与商住成交飞速增长对应的是商住项目产权、精装修质量、管理维修基金的问题。  尽管早在2011年5月,北京市住建委、发改委等5部门已联合印发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》,要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局,不得采用单元式或住宅套型式设计。如果开发商私自打隔断并分出多个厅室将不得办理房产证。  可有关商住项目大打政策擦边球和业主纠纷还时不时见诸报端。   对于商住房的严控传言,有业内人士表示,北京严控商改住更深层次的原因是人口数量控制。一直以来,商住房被人们称为躲避限购的擦边球,在楼市升温时,商 住吸引了越来越多的投资者进入市场,进而助推房价的不断飙升,一方面不利于北京市住宅市场的平稳健康发展,另一方面也不利于北京市进一步稳定和控制人口。  链家方面分析,政府本次严控商住的意图主要在于规范商住项目,对现有市场的影响不大,已经购买了商住房的人群大可不必惊慌。   中原地产首席分析师张大伟表示,根据中原地产统计数据显示,合计最近5年,公寓类土地过剩1450万平米。按照成交平均公寓的单套68平米,也就是说公 寓类潜在供应为21万套左右。按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算,公寓的潜在供应大约可以卖10年。虽然当下公寓类库存在3万套左右,但潜在 供应非常惊人。所以从房价调控的角度看,不太可能严格限购。  商住市场降温已经显现  最近,记者走访了位于门头沟和亦庄的商住项目了解到,在目前的北京市场上,绿地、保利、万科、远洋等品牌公司均有商住项目在售或售罄。根据项目销售员介绍,目前对于商住严控的消息还只是传闻,并不影响项目销售。   张大伟表示,从企业土地储备角度看,最近5年拿了比较多商办类土地的企业是供应公寓大户,也可能受到影响较大。所有龙头企业都有涉及。不过最近一段时 间,商住成交已经出现降温态势数据显示,8月截至17日公寓签约2106套,而6月一个月签约就达到了10867套,限购后预期带来的集中签约效应在减 缓。  也有业内人士提出了商住严控后的担忧。亚豪机构市场总监郭毅表示,出于国企、央企以及上市房企对于销售业绩的要求,当前地产开发 依然秉承“高周转”路线,从拿地到项目上市多以一年为周期,因此明年新盘供应将主要依靠今年的宅地成交。在宅地供应的极度短缺的情况,将使得明年能够入市 的纯新盘屈指可数。除此之外,近期针对商住治理的传言再起,虽然尚未有明确的细则出台,但未来一段时间内,针对未开工项目的规划审批将更加严格,这也直接 影响到明年商住项目的供应量。受到这两方面影响,明年住宅市场将面临更加严峻的“供应荒”。

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