房价泡沫累积金融风险 明年可能集中爆发

经济参考报 2016-09-13 09:11:51
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由于近一年尤其是今年上半年市场非常火爆,包括银行资金的大量资金仍在通过各种渠道流入房地产行业,短期内房企资金链仍有支撑。但有业内人士警示,在2017年房地产市场风险有可能将集中爆发,尤其值得注意的是,一些一二线城市可能也难以幸免。 而与此同时,被称为房价上涨帮凶的消费贷、房抵贷、首付贷等金融产品一个

由于近一年尤其是今年上半年市场非常火爆,包括银行资金的大量资金仍在通过各种渠道流入房地产行业,短期内房企资金链仍有支撑。但有业内人士警示,在2017年房地产市场风险有可能将集中爆发,尤其值得注意的是,一些一二线城市可能也难以幸免。

而与此同时,被称为房价上涨帮凶的消费贷、房抵贷、首付贷等金融产品一个个横空出世。

据不完全统计,至少包括农行、建行、民生、中信华夏、平安等多家银行均推出了“房抵贷”产品。现在,即使名下仍有贷款未结清的房屋,只要还款一年以上,就可以申请二次抵押。

近 年来,房企回归一二线重点城市趋势明显,这也是一二线房价只升不降的主要原因,但随着项目的深度开发、资金的收紧以及预期的改变,一二线城市也难以逃脱价 格下行趋势,这就如同20年前的日本东京,所有人都认为土地寸土寸金,不可能跌价,但事实上,东京的房价最终迎来了近半的跌幅。

房 价收比一直是衡量房地产泡沫的重要依据。从房价收入比看,数据显示,2015年全国商品住宅房价收入比为7.2,其中北京房价收入比14.5,连续三年位 列全国第一,成为全国购房难度最高的城市,2016年,深圳的房价收入比已经上升到13.5,已经远远高于4到6的标准。按照经济学规律,一般房价冲到户 均年收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。东京的人均年收入与房价比是1:4.8,而在中国,10至20倍于户均年收入的高增长房价仍在和房价是否 合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

房地产是不是有泡沫,是以实体经济为参照物,房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫,但另一个让人不解的问题是,房地产泡沫一定会崩溃或者说房地产泡沫定要以房价暴跌的方式来结束,这在经济学上是找不到依据的。

当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间,一个潘多拉盒子——保有需求被打开了。

现 在,我们要思考的问题是,促进不动产业的发展,是否符合基本国策?不动产业的发展,是否能保持经济的持续繁荣?1990年日本泡沫经济崩溃,表面上是日本 政府一连串经济政策所致,其政策实质是日本政府对以上问题的明确回答。尽管企业和人都离不开土地,土地的价值应该占到企业利润的多少、占个人收入的多少, 这在世界上也没有标准,但是做为资源匮乏的日本,必须用高科技含量的产品交换,日本的住宅市场价格,自1955年设立日本住宅公团到1985年,一直是由 政府主导的,所以,日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。

那么,对于中国,房有产泡沫要不要捅破?要怎么捅破?一直以来,各界争论不休。

当 前的在中国,要让疯狂的房价房地产回归其本质,需做两件事:第一,政府多投放土地多建廉租房、保障房,房地产去库存不要简单理解成“清仓大甩卖”,而是由 政府回购,改为廉租房、保障房,确保民众有房可住,经济条件达到一定程度再购买商品房。第二,让房地产市场真正市场化。

著名经济学家樊纲认为,无论如何,对财产收税是大趋势。“迄今为止中国社会产生了那么多财富,但是对遗产、房产、金融投资资产等等都不收税,这是一大问题,对财产收税是基本道理。占用了那么多资源,理应收税。”

一位在美国硅谷做投资的中国学者告诉我,他在中国北京、深圳都不止一套房子,而在美国房产只有一处,最近还想卖,原因是,如果不是自住,美国的物业税让他觉得持有房产没有任何投资价值。

再重新反思,在土地国有的大背景下,一直以来,地方政府一直以来所依赖的土地财政也应该重新梳理一下了:卖的是国家的地,卖地收入却纳入地方政府的财政,这一直以来看似合理的模式,背后不是有其不合理的地方吗?

那么,放弃土地财政收入,地方政府依赖什么?

其实,在西方,一直是用地产税来调节,地产税占财政收入的2%左右,而且是地方政府非常稳定的来源。

对于从使用需求转向保有需求的中国房地产市场,出台房地产持有环节的房地产税,已经是迫在眉睫了。

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