杭州萧山【万科彩虹天空之城 】
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【项目信息】
在售二期基础数据
容积率：1.6
绿化率：35%
二期户数：1472套
户型：约95-100-109-139方与152方（跃层）
装修标准：3000元/㎡
物业收费：万科物业 3.1元
精装均价：25600元/㎡
交付时间：预计2023年8月底
项目概况
杭州地铁万科“彩虹天空之城”项目位于地铁5号线姑娘桥站（杭州继五常站未来天空之城后第二个“天空之城”项目），总用地面积约19.6万㎡，计容建面约37万㎡，总开发建面约63万㎡；规划住宅户数约3300户；职住人口约3万人，约2.7万㎡的产业办公；商业配套为2.3万㎡的shopping mall小综合体和7600㎡商业街。
房地产业与轨道交通跨界研究。分享铁路沿线土地综合开发相关资讯、政策解读、案例分析及研究报告等。
一、地块成交回顾
2019年9月、11月，万科与杭州地铁相继拿下萧山区彩虹大道南侧、杭州地铁5号线姑娘桥站的盖下区和上盖区地块。
1. 万科溢价30%竞得 盖下区约9万㎡商住地
根据公示内容，地块由2部分组成，A-25为场站和绿地，A-28为盖下区，占地面积89246㎡，地上建面232039㎡，规划有11幢高层住宅，8幢小高层，13幢商业，其中商业楼幢主要面向萧绍运河。在配套方面包括一个拥有下沉式广场商业综合体和运动公园（位于商业综合体东侧、住宅区北侧），公园内包含有篮球场、室外台阶、社会停车场等内容。
该宗地块项目需实行 “双限”政策，商品住房毛坯销售均价不高于22600元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于24860元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。
最终经过70多轮竞价、万科以封顶价331243万元竞得， 楼面价14275元/㎡，溢价率29.78%，并需要竞配4%的自持面积比例。
2.东侧 上盖区地块由 杭州地铁底价成交
即萧政储出[2019]36号，在建地铁5号线姑娘桥站停车场上盖地块，位于盖下区地块东侧。
地块由2部分组成，A-28和A-26地块。其中，A-28地块（上盖区）规划住宅和商业商务，占地面积106532㎡，建筑面积170451.2㎡，包括不大于159000㎡的住宅建筑面积。另外，上盖区公共服务设施建筑面积不大于13000㎡，商业商务建筑面积不大于4000㎡。A-26地块规划为服务设施用地（18班幼儿园），占地面积9132㎡。
地块竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力,具体由市轨道交通工程建设指挥部办公室负责审查，并出具竞买资格证明。
最终杭州市地铁集团底价竞得，成交价204541万元，折合楼面价12000元/㎡。
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3. 周边地块同期成交价
杭州南站附近地块商住成交均价 16500~18000元/㎡。
二、杭州地铁与万科
早在姑娘桥站两地块成交之际，鉴于杭州地铁与万科之前的合作关系，此次紧邻上盖地块由地铁集团竞得，不由得令人猜想杭州地铁上盖地块也将由万科开发运营（回顾点这里）。
2017年4月20日，杭州市地铁置业有限公司和浙江万科南都房地产有限公司签署合作开发协议，双方决定以杭行路TOD项目为依托，共同探索实践“轨道 物业”发展新模式。
与之前杭州地铁公开转让地块股权给万科不同的是，目前没看到杭州地铁与万科就此宗地块合作模式的公示消息。但整个项目被命名为“彩虹天空之城”，楼盘由万科全资子公司南桥置业和杭州地铁占股34%的南璟置业共同开发。
南桥置业股权穿透：万科全资子公司
南璟置业股权穿透：杭州地铁占股比34%；占股51%的杭州元越置业，其母公司杭州富阳泉水湾置业有限公司的法定代表人曾任杭州万科分公司高管。
三、项目开发概况
项目集住宅、休闲、商业、交通、教育为一体的综合体，具有较为完善的配套设施建设。
项目开发分为西地块一期和东地块二期。西地块一期盖下部分共规划了11幢15-30F高层（含一幢自持9#）和8幢10-11F小高层，住宅约1477户。精装限价25600元/平方米。首推158套房源已于2020年11月18日开盘并售罄。 整体中签率约6.20%。
规划图显示，项目东侧上盖区块将建设住宅区、商业区、绿地公园和容纳1000余辆车辆停放的社会停车场，形成融合产业、公共服务资源的新商业中心和生活中心。项目西侧盖下区块将围绕萧绍运河，打造沿河景观公园，并将运河历史文化融入景观打造中，形成具有萧山特色的水岸景观。
纵观项目所在的新塘北单元，位于萧山城区东南部，是南站新城重要组成部分，承接杭州南站功能中心的辐射，随着南站新城的建设以及地铁五号线的开通，将规划建设成 “杭州南站新城东门户”。
项目在区位上靠近南站新城板块，周边配套的利好与便捷也将给项目带来利好。杭绍城际带来的绍兴优质人群为产业助力，姑娘桥区域价值提升。
发展目标：建设成为环境宜人、交通便捷、设施完善、人文彰显的南站新城门户区。
功能定位：集“创新产业、商务服务、生态人文、休闲宜居”为一体的杭州南站新城东门户。
四、项目优势分析
1. 通过便捷轨道交通、高效路网与城市充分对接。
项目所在姑娘桥站为杭州地铁五号线和绍兴地铁1号线的双线半地下终点站换乘车站。且地铁2站即到“杭州南站。同时，毗邻彩虹快速路、03省道高架、绕城高速等三大路网。
杭绍轨道交通不仅将在杭州地铁5号线（姑娘桥站）同站换乘，还将实现全国首例运营管理“一张网”、票价“一票制”；远期规划引入地铁13号线。
注：地铁5号线是一条串联起余杭、西湖、拱墅、下城、上城、滨江、萧山七城区并连接杭临、杭绍两条城际铁路的轨道交通大动脉，它还是杭州第一条通到城北的地铁线，换乘极为便利。
2. 注重城市活力公共空间的营造。
项目将打造约12万㎡活力公园：位于约9米盖板之上、约6万㎡的天空公园，与商业Mall有机衔接，将成为大城居民今后家门前的运动主场、艺术展地、休憩空间；约6万㎡的滨水公园，依托1700余载萧绍运河的天然景观与稠厚文化积淀。沿滨河打造近1英里景观漫步道，成为人们在大城中亲触自然、感受静谧悠闲的佳选。
3. 多元业态，让项目不仅仅是一个楼盘，而是一座微型城市。
项目包括住宅、商业、产业、shopping mall、幼儿园、公共空间等全方位生活配套，堪称微缩城市。
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