一线城市政策预期收紧 暴走楼市冷水浇头

新金融观察报 2016-03-18 09:20:52
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去年的深圳,今年的上海,加 上不甘落后的北京和广州,一线城市房价的集体“暴走”,成为新一轮全民关注的话题。原本为促进三四线城市去库存的各项利好政策,却成为一线城市房价暴涨的 催化剂。所谓物极必反,分类调控思路下,针对一线城市的各项调控政策预期正在收紧,虽然可能不会改变其房价继续上涨的大趋势,但一盆“

去年的深圳,今年的上海,加 上不甘落后的北京和广州,一线城市房价的集体“暴走”,成为新一轮全民关注的话题。原本为促进三四线城市去库存的各项利好政策,却成为一线城市房价暴涨的 催化剂。所谓物极必反,分类调控思路下,针对一线城市的各项调控政策预期正在收紧,虽然可能不会改变其房价继续上涨的大趋势,但一盆“冷水”已经在头上, 阶段性降温或将到来。

一线城市加速上涨

一线城市房价春节后的“暴走”让很多人出乎意料,调控政策的放松、金融政策的助推、股市的下行……多种因素共同造成了一线城市房价将加速上涨的预期,在这样的预期推动下,更多人加入了抢购房子的大军。

以 上海为例,2016年2月份,上海市商品住宅成交71.29万平方米,同比上涨68.62%,创最近7年新高。成交均价为36374元/平方米,环比上涨 1.23%,同比上涨23.92%。北京、广州、深圳,甚至包括临近上海的杭州、南京等城市,也在上海楼市的示范效应下,成交火爆,房价上涨。

中 指院3月1日发布的2016年2月百城价格指数报告,2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平方米,环比上涨0.60%,涨幅较上月 扩大0.18个百分点;同比上涨5.25%,涨幅扩大0.88个百分点。从2月整体来看,全国百城价格指数环比、同比连续第7个月双涨,涨幅均有所扩大。

更 让人担忧的是,随着一线城市而主要二线城市库存的快速消耗,供不应求局面将更加严重,很有可能会助推房价的进一步加速上涨。一二线主要的15个城市合计住 宅库存面积2月为10878万平方米。相比1月份的11293万平方米环比降低了3.7%,同比数据更加惊人,在一系列去库存政策影响下,同比2015年 2月一线城市库存减少达到了18.9%。

一面 是本来库存就不多的一二线城市,在去库存利好下更加火爆,杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门等二线城市的库存量已出现连续4个月环比下跌,北京、上海等 城市的库存也持续低位,这种情况造成了市场容易被鼓动上涨。另一面则是广大三四线城市甚至县级市的楼市陷入僵局。从去年开始的去库存战略,当前面临着严峻 挑战。

政策风向改变

对于本轮房价暴涨,无论是政策制定者的政府,还是市场参与者的开发商及购房人,都或多或少隐隐感觉到其中蕴藏的市场风险。

两 会期间,上海市委书记韩正表态,最近一段时间出现了一些非理性过热的市场情绪,这种情绪抬高了房价,对房地产市场的健康发展是不利的,必须高度关注。据传 近日上海相关部门已经召集部分研究机构,就当前“房价上涨过快”问题进行座谈。而座谈的目的,毫无疑问是给当下过热的楼市开出“降温处方”。深圳市市长许 勤此前也曾表示,市政府正在研究调控政策,确保房价处在合理区间。

其 实近期的调控放松政策已经实行了因城施策的方式,不但一线城市的限购政策并未放松,而且最近两次下调首套房最低首付比例,并降低二手房交易契税税率的做 法,均绕开了一线城市。无奈一线城市房价依然率先暴涨,可以说这种爆发与去库存的政策期待完全背离。从目前来看,一线城市的暴涨不但难以传导到三四线城 市,还会因为虹吸效应,把资金从三四线城市抽离而进一步加剧三四线的库存难题。

从两会上传出的各种声音来看,加强对一线城市的政策管控,使有些失控的房价回到正常轨道成为主流观点。

储备政策盘点

要控制一线城市房价涨幅,无非是增加房屋供应、限制投机需求、打击非法杠杆、收紧购房银根几个手段。

增 加供应方面,国土资源部部长姜大明称,将采取分类调控的原则增加一线城市的土地供应面积。将充分发挥政府土地收储,及时增加土地供应面积。增加土地供应是 治本之策,短期来看,还应打击那些捂盘惜售的行为,使符合条件的新房尽快入市,平衡市场供求。限制投机需求和打击非法杠杆可以结合在一起,对各种买房首付 也可分期的行为进行限制,打击非法加杠杆的行为,限制投机性购房,否则这股力量将成为助推市场疯狂和将来加速崩盘的主力。收紧购房银根方面,可以调整目前 的一线城市的商业银行贷款政策,有序控制信贷资源的发放。

最 新消息是,深圳市房地产经纪行业协会称,将于2016年4月1日起对房产交易评估价格进行例行更新。其表示,在目前楼市火爆的情况下,房产评估价上调势在 必行。尤其二手房方面,评估价上调后,买卖双方应交的税费也会相应上调,对于那些加杠杆炒楼的人来说,可能会成为压垮资金链的那根稻草。

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