北京近郊别墅涨价 高地价致郊区房价跨入"5万+"

证券日报 2016-05-17 09:14:20
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资金正快速向房地产市场回流,高端市场首当其冲。今年以来,一线城市和部分二线城市保值增值性更好的别墅与高端公寓成为高净值人群资产配置的大概率选项。 根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年4月份,北京别墅市场共成交666套,成交面积21.07万平方米,环比分别增加45%、70%,同时 这一成交量也创造了

资金正快速向房地产市场回流,高端市场首当其冲。今年以来,一线城市和部分二线城市保值增值性更好的别墅与高端公寓成为高净值人群资产配置的大概率选项。

根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年4月份,北京别墅市场共成交666套,成交面积21.07万平方米,环比分别增加45%、70%,同时 这一成交量也创造了有史以来的月度成交新高。与此同时,4月份北京别墅市场成交均价高达37889元/平方米,环比上涨14%,这一价格也创造了近10个 月的新高。

值得一提的是,亚豪机构副总经理任启鑫认为,由于土地市场重拾“90/70”政策,预计未来一到两年甚至更长时间内,能够出产低密别墅产品的宅 地将凤毛麟角,因此未来较长时间内别墅市场将以消化存量为主。鉴于此,新增别墅用地的减少将使得别墅开发商放缓入市节奏,拉长销售周期,而这一变局也将拉 动别墅及周边普通住宅项目价格的继续攀升。

别墅大面积涨价

根据亚豪君岳会统计数据显示,4月北京别墅市场共有7个项目入市,环比增加了3个,这一开盘量也创造了近6个月来的新高。不过这7个项目仅新增别墅供应162套,环比减少50%。

任启鑫称,这些项目为试探市场接受度,纷纷采取了少量入市的策略,7个项目当月入市量均在50套以内,而入市价格项目上期均有所上涨,6个老项 目当中5个提价入市,其中涨幅最高达到39%。据《证券日报》记者获悉,位于北京第二机场规划的带动,大兴商业产权别墅市场也开始提价销售,其中包括位于 4月份成交榜首的龙熙旭辉·6号院。

据亚豪君岳会统计数据显示,位于北京郊区大兴区域的龙熙旭辉·6号院4月份成交81套,成交均价为26917元/平方米。据悉,该项目去年主力户型总价约500万元,今年该户型总价将提至600万元以上。而且,该项目前三期已售罄,仅剩四期叠拼将销售。

同时,位于顺义区的鲁能7号别墅以成交25套排在北京4月份别墅成交榜的第三位,该项目成交均价为24229元/平方米。 此外,上述排在4月份成交榜中前10位的项目中,有5个项目成交均价低于3万元/平方米,几乎都位于远郊区。

任启鑫称,从成交特征中也可以看出,不同于前几个月的低总价、小户型占主导,4月份中大户型成交开始出现翻盘。根据亚豪君岳会统计数据显示,4 月份面积区间在300平方米-500平方米的中大户型成交占比38%,居各面积段之首。从成交总价来看,4月份千万元级以上别墅产品占比42%占据绝对主 力。

无独有偶,据消息人士透露,在部分二线城市,今年以来,单套总价5000万元量级的豪宅销量大增,这是以往市场难以想象的。

高地价倒逼郊区房价

跨入“5万元+”

事实上,2015年以来,原本属于刚需市场的城郊区域房价开始高端化。过去,通州和大兴被认为是北京楼市性价比较高的两个区域。不过,目前,通州不管是住宅还是商业,被最严厉的限购政策抑制,大兴则成为改善性需求新的聚集地。

有数据显示,目前看来,大兴的均价约为3.6万元/平方米,已经是几个近郊区里面最高的。据伟业我爱我家数据统计,大兴2006年成交均价为5531元/平方米,2015年成交均价为27485元/平方米,也就是说大兴区十年房价每平方米翻了近5倍。

对此,中原地产首席分析师张大伟向记者表示,综合过去几年的土地出让纪录来看,楼面价“5万元+”的土地有9宗在大兴。此外,今年下半年,大兴还会出现一批过去想象不到的单价“6万元+”的楼盘。

对此,深耕大兴区域多年的旭辉集团北京事业部副总经理陈骁接受记者采访时表示:“2012年,旭辉做了大兴的第一个项目,当时的楼面地价是 1.09万元/平方米。2014年年底、2015年年初旭辉又将重点布局在大兴,其中我们拿的黄村地块的楼面价已高达3.7万元/平方米。这听起来很疯 狂,但是疯狂背后一定有道理。现在北京整个城市的发展最火的两个区域一个是通州,一个就是大兴。举个例子,我们目前庞各庄地区的项目也在施工,而施工期间 居然要不到混凝土,因为都在供应第二机场。这是我们没有想到的问题,但也可以看出,大兴很多的基础投资建设正在以想象不到的速度进行。”

另有接近旭辉地产人士向本报记者表示,今年旭辉北京的销售目标是85亿元及以上,在这85亿元的规划业绩中,已有的土地储备和货源有170亿元,其中100亿元来自于南城,南城已经成为公司业绩和战略布局的重要阵地。

综合来看,大兴和通州,一个是第二机场带动的产业布局,一个是“副中心”的行政布局带来的产业聚集。在通州五环外近六环区域内,单价“4万 元+”楼盘已经越来愈多,核心二手房成交价也一路涨到了4万元/平方米以上,同样位于五环外的东坝,房价已步入“8万元+”阵营。而在大兴,今年2月份成 交的位于五环外黄村的一宗地块楼面价已高达4.7万元,在该区域,未来“5万元+”的多个项目将马上入市。

这意味着,北京郊区已经快速地完成了一个过去的刚需市场向最近的改善性市场的转变过程,未来也会出现一批高端项目,并且随着这些高端项目入市,价格或许将还有上涨空间。

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