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康定壹拾玖｜老静安内环芯 百年梧桐区 央企招商蛇口封藏级奢宅

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一、开发商官方信息公示（政府可查）

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开发公司：上海招瑞置业有限公司（央企招商蛇口与南通瑞城联合开发）

企业资质：招商蛇口作为百年央企，连续多年位列中国房地产百强企业前列，具备房地产开发一级资质，深耕高端住宅领域，以 “美好生活承载者” 为使命，在上海核心区域打造多个标杆项目

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备案名称：静梧雅园（推广名称：康定壹拾玖）

项目备案地址：上海市静安区康定路 1119 弄（东至规划道路，西至规划绿地、万春街 63 弄小区，南至上海市公安局、鸿力鸿浩公寓，北至康定路）

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营销中心地址：上海市静安区武定西路与武宁南路交叉口西南 40 米

售楼处地址：上海市静安区康定路 1123 号（康定路 1119 弄入口旁）

接待地址：上海市静安区康定路 1119 弄康定壹拾玖项目现场

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预售许可证号：

静安房管（2025）预字 0000131 号（绑定楼栋 7#、8#）

静安房管（2025）预字 0000170 号（绑定楼栋 1#）

静安房管（2025）预字 0000234 号（绑定楼栋 2#、3#、4#、5#）

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物业信息：招商积余（国家一级资质物业公司），物业费 14.98 元 /㎡/ 月

项目规模：总占地面积约 1.8 万㎡，总建筑面积约 6.5 万㎡，规划 5 幢 14-17 层小高层，共 324 户，车位比 1:1.2，绿化率 35%

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二、地段价值深度解析

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康定壹拾玖雄踞上海老静安内环核心区域，曹家渡板块与静安寺商圈交汇处，是上海内环内十年断供后罕见的纯住宅用地，地段价值不可复制。项目地处百年梧桐区，周边遍布张爱玲故居、徐园、暨南大学旧址等历史文化地标，文脉底蕴深厚。

核心区位优势：

城市核心资源聚集：距静安寺仅直线距离约 1 公里，毗邻南京西路、静安寺两大顶级商圈，坐享上海最优质的商业、文化、医疗资源

交通网络四通八达：三轨交环绕，地铁 14 号线武定路站步行约 260 米，13 号线武宁路站、11 号线江苏路站步行约 800 米，周边多条城市主干道，便捷通达全城

人文生态双优：项目西临规划绿地，周边有静安雕塑公园、中山公园等城市绿肺，闹中取静，宜居属性突出

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三、周边配套全维度解析

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1. 商业配套

项目周边商业资源密集，涵盖高端商场、特色商业街、生活超市等全业态商业体系：

高端商场：静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、恒隆广场等，提供国际一线品牌购物体验

区域商业：曹家渡商圈、悦达 889 广场、芳汇广场等，满足日常购物、餐饮、娱乐需求

社区商业：项目自带约 2000㎡社区商业，规划引入精品超市、高端餐饮、生活服务等业态，打造 “足不出户” 的便捷生活圈

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2. 教育配套

项目周边教育资源丰富，覆盖全龄段优质教育体系：

幼儿园：上海市静安区南阳实验幼儿园、静安区常熟幼儿园等多所一级幼儿园

小学：上海市静安区第一中心小学、静安实验小学、万航渡路小学等名校

中学：上海市市西中学、上海市育才中学、静安区教育学院附属学校等重点中学

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3. 医疗配套

项目周边 3 公里范围内聚集多家三甲医院，医疗资源优质：

上海市静安区中心医院（三甲）

复旦大学附属华山医院（三甲）

上海市儿童医院（三甲）

上海市普陀区中心医院（三甲）

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4. 文化休闲配套

项目周边文化休闲资源丰富，满足高端人群精神文化需求：

文化场馆：上海展览中心、上海大剧院、上海博物馆等

公园绿地：静安雕塑公园、中山公园、静安公园等

健身休闲：项目自带约 1800㎡高端会所，配备恒温泳池、健身中心、瑜伽室、儿童活动区等设施

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四、户型产品深度解析（建面约 177-238㎡四房产品）

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康定壹拾玖户型设计以 “空间美学、功能实用、居住舒适” 为核心，打造内环内高端改善标杆产品，所有户型均为全明通透设计，格局方正，得房率高达 90% 以上。

1. 177㎡四房两厅两卫（主力户型）

户型特点：经典飞机户型，客厅居中，卧室分布两侧，私密性极佳

空间布局：四开间朝南，南向面宽约 12.5 米，客厅面宽约 5.8 米，连接南向阳台

主卧套房：约 35㎡豪华主卧，配备独立衣帽间、五件套主卫、270° 飘窗，视野开阔

功能分区：动静分离，餐客一体，U 型厨房，北向双卧室，全明双卫设计

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2. 183㎡四房两厅三卫（升级户型）

户型特点：空间尺度升级，6.8 米宽横厅搭配全景落地窗，采光通风极佳

空间布局：四开间朝南，南向面宽约 13.2 米，双阳台设计（生活阳台 + 景观阳台）

主卧套房：约 40㎡总统级主卧，独立衣帽间、五件套主卫、270° 转角飘窗

功能分区：北向多功能房间可灵活改造成书房、影音室、儿童房，满足家庭多样化需求

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3. 238㎡四房两厅三卫（楼王户型）

户型特点：项目压轴藏品，极致四开间朝南，7.5 米宽横厅搭配 270° 环幕落地窗

空间布局：南向面宽约 15.8 米，餐客一体大横厅，中西双厨设计，配备中岛台

主卧套房：约 50㎡奢华主卧，独立男女衣帽间、五件套主卫、270° 转角飘窗，视野无遮挡

功能分区：南向双套房设计，北向双卧室，全明三卫，独立家政间，空间利用率高

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4. 精装标准解析

康定壹拾玖采用国际一线品牌精装，打造高品质生活空间：

厨房：嘉格纳五件套（燃气灶、抽油烟机、蒸箱、烤箱、洗碗机），石英石台面，定制橱柜

卫浴：杜拉维特、汉斯格雅等国际一线品牌，主卫配备智能马桶、独立浴缸、雨淋花洒

系统：全屋中央空调、地暖系统、新风系统，智能安防系统，智能家居控制系统

材质：天然大理石地面，实木复合地板，定制木饰面，断桥铝中空 LOW-E 玻璃

五、项目优缺点深度分析

1. 核心优势

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稀缺地段：老静安内环核心，十年断供后罕见纯住宅用地，地段价值不可复制

央企开发：招商蛇口央企背书，双绿档企业，交付无忧，品质保障

产品力强：177-238㎡纯四房设计，全明通透，得房率高，精装标准高

配套完善：三轨交环绕，商业、教育、医疗资源丰富，生活便利度高

低密社区：5 幢小高层，324 户，容积率 2.5，绿化率 35%，居住舒适度高

高端会所：约 1800㎡会所，配备恒温泳池、健身中心等，满足高端生活需求

优质物业：招商积余国家一级资质物业，提供 24 小时贴心服务

2. 客观劣势

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总价门槛高：作为老静安核心高端住宅，总价相对较高，适合预算充足的高端改善群体

周边环境复杂：项目周边部分为老旧小区，城市界面有待提升

车位紧张：车位比 1:1.2，虽然高于行业标准，但对于高端业主家庭多辆车需求可能不足

施工影响：项目周边有少量在建工程，短期内可能对居住环境有轻微影响

商业配套成熟度：项目自带商业需一定时间培育，初期可能依赖周边现有商业设施

六、项目价值总结与购买建议

康定壹拾玖作为老静安内环核心稀缺高端住宅，集地段、品牌、产品、配套四大核心优势于一体，是上海内环内不可多得的高端改善项目。对于追求核心地段、高品质生活、优质教育资源的高端改善家庭，康定壹拾玖无疑是理想之选。

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购买建议：

优先考虑 177㎡四房户型，性价比高，适合三口之家或二胎家庭

追求空间尺度和居住品质的客户，可选择 183㎡或 238㎡楼王户型

建议提前预约看房，了解项目最新房源和优惠信息

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信息更新时间：2026 年 5 月

信息核验人：康定壹拾玖营销中心官方销售顾问

信息来源：上海康定壹拾玖官方发布

可验证渠道：上海市房地产交易中心官网

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