房企捂盘惜售违规:170套低价房源去哪儿了?

    今年国庆节以来，全国多地都在开展针对房地产市场违规行为的整治活动，前一阶段被调查较多的违规行为是“捂盘惜售”。　　10月18日，上海市住建委、规划局有关负责人表示，上海市各相关部门正在按照住建部及上海市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚。　　“上海发布”公开的资料显示，涉嫌擅自提价的8家企业包括华润超智、上海胜通、上海湖山等。记者发现，这些房企的违规行为有擅自提价、捂盘惜售、变相涨价等。　　15天过去了，这些被立案调查的项目整改情况如何？《每日经济新闻》记者以华润超智房地产开发有限公司所属的华润置地九里园项目为样本，进行了走访调查。记者从其销售人员处了解到，目前该楼盘还剩几十套房子，单价为5万元/平方米。但网上房地产信息却显示，该楼盘还有备案价在35000元/平方米左右的可售房源170多套。低价房价格信息是否被隐匿了？记者就此致电华润方面，但截至发稿，对方尚未回应。　　房源信息披露不充分　　数据显示，华润置地九里园项目（又称华润佘山九里）2016年2月价格为25000元/平方米，2016年3月，价格上涨为33000元/平方米，该价格一直维持到今年7月，8月份价格上涨至45000元/平方米。9月份，佘山九里的成交均价为41998元/平方米，而网上房地产数据显示，该项目在4月份申领的预售许可证的较高备案价为36600元/平方米，显然成交价格高出备案价不少。　　业内人士告诉记者，开发商如果想要调高售价，必须重新申请备案后方可调价。　　记者在该楼盘售楼处看到，那里仅有两名工作人员，其中一名男性售楼人员告诉记者，现在暂停销售，原因是目前售楼处正在整改，至于何时开盘并不清楚。当记者问及还有多少房源时，该销售人员表示，还剩几十套，单价为5万元/平方米。　　记者从网上房地产提供的数据发现，现在佘山九里项目共有三张预售证，其中，2013年申领的预售证剩余可售套数有32套，2016年4月申领的预售证可售总数为225套，扣除已经网签和售出的套数，大概还剩余140套左右，加上今年10月刚刚申领的预售证可售总套数为43套，三张预售证共计剩余可售套数约为200多套，而且备案价在35000元/平方米左右的可售套数为170多套。　　不过现场销售人员并未向记者提及这170多套房源的销售情况。对此，资深地产评论人士薛建雄指出，这种情况开发商如果不是隐匿房源就是有捂盘嫌疑。这170多套如果卖完了，需要在网上房地产进行备案登记。因此，对于这部分房源，华润超智存在房源价格信息披露不充分问题。　　当然也有另一种可能，就是那些低价房已售，但因为无法网签，所以才出现销售人员未报那批房的现象。　　薛建雄告诉记者，如果这170多套房源是在停售之前就已销售完毕，就必须在网上进行备案登记。因为网上的交易备案和签约往往是同时进行的。　　事实是否如薛建雄分析的那样？记者就该项目所涉及的问题致电询问华润发面，但截至发稿，对方尚未回应。　　暂停销售影响多大？　　据记者了解，华润佘山九里项目曾在今年10月份申领了一张预售证，跟备案价持平，面积段为130~190平方米，现在剩下几十套。　　一位资深房地产营销人士向记者表示，佘山九里项目由于定位偏高，所以价格较高。项目所在的泗泾地区连别墅的去化率都不高，主要是因为配套不足、人气也不旺。华润九里在这里销售大平层，难度之大，可以想像。　　由于定位过高，导致这批房源整整卖了好几年，去化率并不理想。数据显示，从2011年5月到2015年，整整5年时间，佘山九里平均每个月卖9套，去化一般。　　如果华润佘山九里确实有170多套单价3万多元的房源，那么上述销售人员所说的5万元/平方米的房源又有谁会买单？　　对华润置地上海公司来说，如果以5万元/平方米对外销售，那不免存在超备案价销售的问题。如果以3万多元单价对外销售，企业潜在的利润又会流失，让公司损失资产升值带来的收益。　　一开发商人士向记者表示，暂停或者取消预售许可证，顶多是现在不让卖房。现在开发商本来就调整销售策略，价格被限制，预期利润没了，但这并不意味着亏损，只可能是接近盈亏平衡线。　　不过，薛建雄指出，暂停销售的影响或许并不大。目前来看，上海房源比较少，开发商并不急于推盘，而且上海管理比较严，对于全国性布局的房企来说，只是影响当地城市的考核业绩，但并不影响整个公司的考核。