陈涛:房价稳中有降或是今年主线 有助去库存

2015年，在中央及地方稳 定住房政策措施的刺激下，房价总体呈现出回暖态势。但受政策刺激导致需求集中提前释放，未来需求增长动力不足，房地产库存继续上升，2015年12月末全 国商品房待售面积上升至7.18亿平方米，部分城市供过于求矛盾持续恶化，巨大房地产库存已经威胁到宏观经济金融稳定运行。由此可见，房价上涨与房地产库 存化解存在逻辑冲突。房价上涨不仅无助于我国房地产高库存化解，而且还会增加宏观经济金融运行风险。

房 价稳中有降或是今年房地产市场运行主线。始于2013年四季度以来的房地产市场调整，是市场力量自发作用的结果。虽然稳定住房消费政策措施，对房地产市场 运行存在短期影响，但依然难以改变房地产市场运行主规律。房价对收入的过度偏离需要理性回归，因而房价稳中有降或是今年房地产市场运行主线。

一 是热点城市地价非理性上涨助长道德风险。即使是与国际大都市相比，我国一线城市北京、上海、广州、深圳的特别房价水平并不低。从人口密度分析，2014年 日本东京人口约1329万人，面积约2189平方公里。目前北京三环至六环聚集了1228.4万人，六环面积与东京基本持平，未来中心城区人口继续增长已 经非常狭小。而巨大规模人口聚集对环境的影响正在逐步加深，已经严重影响到热点城市居民的生活品质。汽车尾气排放、家庭生活垃圾、交通异常拥堵、教育医疗 资源过于紧张等等，正慢慢降低大都市对外来人口的吸引力。这些情况表明，当前热点城市高房价支撑的基础并不牢固。但2015年下半年以来，房地产开发企业 扎堆一线城市，不惜高价拿地，不少项目楼面价格已经超过同区域二手住宅交易价格，蕴含了巨大的金融风险隐患。由于房地产开发建设大量运用杠杆和社会资金， 若房地产开发企业盲目高价拿地经营失败，甚至损失，最终由金融机构买单，进而转化为全社会成本。

二 是住宅投资价值趋降倒逼房价稳中有降。当前，我国住宅不动产在家庭财富中的比重大约在80%左右，住宅已基本告别稀缺阶段。热点城市住房租金收益率不到 1%，已基本丧失投资价值。拥有多套房产，不仅增加房屋折旧与维修成本，而且还存在流动性变现难题。因此，住宅投资价值的趋势性下降将倒逼房价稳中有降。

三是新市民化要以房价稳中有落为前提。构成未来城市住宅需求新动力将主要来自农业就业转移人口和外来务工人员。而就业不稳定及有限财务实力，决定了他们可负担房价水平总体有限。只有房价适度回归，才能真正建立购租并举的住房制度，真正满足新市民的住房需求。

四 是发展租赁市场也要适当降低房价。中央经济工作会议提出，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为 主营业务的专业化企业”。其前提是住宅租金收益率至少能够超过银行理财收益率。在房租相对稳定运行环境下，只有房价适度回落，才能提升租金收益率，并刺激 自然人、各类投资者、专业化企业进入住房租赁市场。

五是房价并非没有下降空间。如果房地产开发企业固守利润空间，那么确实房价没有下降余地。但“市场经济不相信眼泪”，期待政府公共预算对库存“兜底”，期望全民为“非理性置地开发”埋单，既不符合市场规律，也不现实。

综合来看，农民工市民化和中低收入群体事实上已经成为我国房地产库存化解的主体，房价稳中有降有助于需求释放。如果所有政策措施最终指向房价上涨，那么将不可避免带来中国式的“次贷危机”。显而易见，这必然是偏离了政策刺激本身目的。