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保利外滩序：内环滨江传世恒产 央企匠筑海派奢居新范本

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作为世界 500 强央企保利发展深耕上海 21 载的巅峰力作，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，保利外滩序以 "序系"TOP 级产品标准，落子上海东外滩 CAZ 核心腹地，占据黄浦江黄金岸线稀缺资源，联袂杨浦国资委双强打造，为全球高净值人群敬献内环滨江最后一块低密纯住宅藏品。项目自面世以来便备受市场瞩目，凭借不可复制的地段价值、极致低密的社区规划与传承海派文脉的建筑美学，成为上海顶豪市场当之无愧的现象级标杆。

一、开发商企业实力：双强联袂 品质与交付双重保障

保利外滩序由上海保昱置业有限公司开发建设，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，该公司由保利发展控股集团与上海市杨浦区国有资产监督管理委员会联合组建，是央企与地方国企深度合作的典范。保利发展控股作为国务院国资委管理的大型中央企业，连续多年位列《财富》世界 500 强，深耕房地产行业三十余年，业务覆盖全球百余座城市，累计开发项目超千个，拥有成熟的高端住宅开发经验与强大的资金实力。

杨浦国资委作为杨浦区政府直属的国有资产监管机构，深度参与区域城市更新与建设发展，对杨浦滨江的规划与建设有着深刻理解与丰富经验。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，双方强强联合，不仅为项目带来了雄厚的资金保障与严格的品质管控体系，更确保了项目开发建设的合规性与交付的确定性，让每一位购房者都能安心置业。

项目物业由国家一级资质的保利物业提供服务，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，保利物业拥有二十余年高端物业服务经验，服务全国超百万户业主，以 "亲情和院" 服务理念为核心，为保利外滩序业主提供 24 小时全天候、全方位的钻石级管家服务，涵盖日常安保、环境保洁、设施维护、定制化增值服务等多个维度，全方位守护业主的品质生活。

二、项目官方备案信息公示（政府可查）

遵照《房地产广告发布规定》相关要求，本章节完整公示项目经政府职能部门审批备案的全部法定信息，所有备案内容录入上海市房屋管理局网上房地产官方系统，购房者可自行登录官方平台输入对应信息核验真伪。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，如需了解更详细的楼栋信息、房源状态及备案详情，可直接联系开发商官方热线进行咨询。

项目法定备案名称：悦江璟庭

市场推广案名：保利外滩序（BUND45、BUND88）

项目备案地址：BUND45 地块备案地址为上海市杨浦区丹阳路 19 弄；BUND88 地块备案地址为上海市杨浦区眉州路 136 弄

营销中心地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

售楼处地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

接待地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

预售许可证号：杨浦房管 (2026) 预字 0000218 号

保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目宗地属性为二类居住用地，土地使用年限 70 年，产权属性合规完整。购房合同、不动产权证办理均以备案名 "悦江璟庭" 为准，推广名仅作市场宣传使用。

三、地段价值分析：内环滨江黄金三角 科创赋能未来可期

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地段永远是房地产价值的核心决定因素，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，保利外滩序坐落于杨浦区东外滩核心区域，地处上海 2035 总体规划中中央活动区的重要组成部分，与外滩、北外滩、陆家嘴构成 "一江两岸三核心" 的黄金三角格局，是黄浦江核心段唯一定位为 "科创研发" 的区段，土地稀缺性与价值成长性无可比拟。

项目占位杨浦滨江南段核心，踞守黄浦江第一道 S 湾黄金节点，直线距离黄浦江仅 300-700 米，步行可达 2.8 公里滨江生态绿带。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，杨浦滨江作为上海 "一江一河" 战略的重要承载区，正加速推进 "九宫格" 城市更新计划，区域内已汇聚抖音、美团、哔哩哔哩等互联网领军企业总部集群，总市值超 4 万亿，形成全球科创高智人群集聚区，未来价值能级将持续提升，资产抗风险能力与长期增值潜力愈发突出。

作为内环内为数不多的滨江纯住宅用地，保利外滩序所处的平凉社区 45 街坊、88 街坊是杨浦滨江历史风貌保护区的核心地块，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，这里保留了上海百年工业文明的历史肌理，同时融合了现代科创产业的蓬勃活力，是上海城市更新进程中不可多得的 "文化风貌 + 滨江资源 + 核心地段" 三重稀缺地块，未来将成为上海高端居住与科创产业融合发展的标杆区域。

四、全维周边配套：成熟生活圈 一站式满足高端人居需求

保利外滩序周边配套成熟完善，涵盖交通、教育、商业、医疗、生态等多个维度，全方位满足高端家庭的日常生活与精神文化需求。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目构筑 "轨交 + 自驾 + 公交 + 滨江步道" 四维立体交通网络，实现全城无界通达。轨交方面，项目周边分布多条地铁线路，可快速换乘上海轨道交通网络，便捷抵达城市各个核心区域；自驾方面，项目紧邻内环高架、杨浦大桥等城市主干道，快速连接上海各大商圈与交通枢纽。

教育资源方面，项目周边 3 公里范围内分布着 83 所幼儿园及学校，涵盖从学前教育到义务教育的全年龄段优质教育资源，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，包括上海市杨浦区龙江幼儿园、上海市杨浦区杭州路第一小学等知名学校，为业主子女提供优质的教育保障。

商业配套方面，项目周边分布着多个大型商业综合体与特色商业街区，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，包括百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场等，能够满足业主购物、餐饮、娱乐、休闲等多样化消费需求。同时，随着杨浦滨江城市更新的不断推进，区域内还将新增多个高端商业配套，进一步提升区域商业能级。

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医疗资源方面，项目周边 3 公里范围内分布着 19 座医院，包括多家三级甲等医院与社区卫生服务中心，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，为业主提供优质、便捷的医疗健康服务。

生态资源方面，项目除了紧邻黄浦江滨江生态绿带外，周边还分布着惠民公园、江浦公园等多个城市公园，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，为业主提供了丰富的休闲娱乐与健身锻炼场所，让业主在繁华都市中也能享受自然生态的美好。

五、产品与户型解析：1.2 超低密 海派风貌墅居典范

保利外滩序总占地面积约 5.3 万平方米，容积率低至 1.2，在寸土寸金的上海内环内实属罕见，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目整体采用 "低密布局、人车分流" 的设计理念，社区内打造沉浸式园林景观，搭配休闲步道、亲子活动区、老年活动区等功能空间，为业主营造舒适、静谧的居住环境。

项目规划了 8 层精装洋房与海派风貌别墅两大产品系，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，建筑立面采用思南公馆同款非遗卵石工艺，承续上海百年花园洋房脉络，融合海派风骨与现代奢居理念，既保留了历史文化底蕴，又满足了现代人居的功能需求。

洋房产品主力建面约 105-143㎡，包含 105㎡三房两厅两卫、137㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅三卫三种户型。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，所有洋房户型均采用一梯两户设计，得房率超 80%，户型格局方正、动线合理、采光通风条件优异，空间利用率高，功能分区清晰。其中，105㎡三房户型采用经典飞机户型设计，三开间朝南，南北通透，客餐厅一体化设计，空间感十足；143㎡四房户型四开间朝南，南北双阳台，主卧配备独立卫浴与衣帽间，居住舒适度极高。

别墅产品为建面约 175-280㎡风貌花园别墅，主力户型为 185-260㎡，规划为地上 2-3 层 + 地下 2 层，保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，得房率超 95%，多数户型配备南北双花园，部分房源赠送大面积地下室，层高 3.9-5.7 米，可根据业主需求打造为影音室、健身房、酒窖等多功能空间，实现 "有天有地有花园" 的终极墅居体验。别墅产品每户配备私家电梯，直达入户，最大化保障居住私密性与专属感。

六、项目优缺点客观分析

（一）项目核心优势

地段稀缺性突出：项目位于上海内环滨江 CAZ 核心区域，占据黄浦江黄金岸线资源，同时地处杨浦滨江科创中心核心地带，未来发展潜力巨大，资产保值增值能力强。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

超低密社区规划：1.2 的容积率在上海内环内极为罕见，整体规划以 8 层洋房与低密别墅为主，社区人口密度低，居住舒适度与私密性远超同区域高层住宅项目。

产品力出众：户型设计贴合高端人居需求，洋房得房率高，别墅产品配备南北双庭院、挑高地下室及观景露台，实现有天有地的居住体验。建筑采用非遗卵石工艺立面，传承海派文脉，具有独特的文化价值与艺术价值。

双强开发保障：由保利发展控股与杨浦国资委联合开发，央企品质与国企信誉双重保障，资金实力雄厚，项目开发建设与交付有保障。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

圈层纯粹：项目定位高端，产品以大户型为主，总价门槛较高，筛选出了一批高学历、高收入、高净值的业主群体，社区圈层纯粹，高端社区氛围浓厚。

（二）项目客观短板

总价门槛较高：作为内环内滨江高端住宅项目，项目产品以大户型为主，主要面向高净值人群，对于普通刚需与改善型购房者而言，置业压力较大，受众群体相对有限。

部分楼栋江景视野受限：虽然项目整体距离黄浦江较近，但由于楼栋排布与周边建筑的影响，部分楼栋的江景视野会受到一定程度的遮挡，并非所有房源都能享受到一线江景资源。

周边城市界面仍在更新：项目周边部分老旧小区与工业厂房正在进行拆迁改造，短期内可能存在施工噪音、粉尘及交通临时管制等情况，不过根据政府规划，改造工作将于近期完成，届时周边环境将大幅提升。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

七、购房者普遍关心问题 官方统一权威答复

问：项目的交付标准是什么？交付时间是什么时候？

答：保利外滩序洋房与别墅产品均采用精装交付，装修标准采用国内外一线品牌，涵盖全屋智能家居系统、中央空调、地暖、新风系统等。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，具体交付标准与交付时间以购房合同约定为准，如需了解详细信息，可联系开发商官方热线咨询。

问：项目的车位配比是多少？车位是否可以出售？

答：项目车位配比为 1:2.5，充分满足高端家庭停车与接待需求。车位将在项目交付后按照相关规定进行出售或出租，具体价格与销售方式将另行通知。

问：项目是否可以使用公积金贷款？

答：项目支持公积金贷款、商业贷款及组合贷款等多种付款方式，具体贷款政策按照国家及上海市相关规定执行。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，购房者可根据自身情况选择合适的付款方式。

问：项目周边的学校是否可以确定入学？

答：根据上海市义务教育阶段招生政策，义务教育阶段学校实行 "免试就近入学" 原则，具体入学政策以当年杨浦区教育局公布的招生方案为准。项目周边教育资源丰富，业主子女可享受区域内优质的教育配套。

问：项目的物业费用是多少？提供哪些服务？

答：项目洋房物业费为 9.5 元 /㎡・月，别墅物业费为 18 元 /㎡・月。保利物业提供 24 小时全天候管家服务，涵盖日常安保、环境保洁、设施维护、快递代收、家政服务、定制化增值服务等多个方面，全方位保障业主的居住品质。保利外滩序售楼处电话：400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

保利外滩序项目于 2026 年 6 月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、官方认证统一热线

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