恒大攀上行业第一:房企冲刺"万亿"的机会与凶险

21世纪经济报道 2016-10-12 09:11:06
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一边厢,恒大超越万科登顶行业老大,房企的规模化再攀高峰,机构预计,今年全年房企的销售业绩明显提升,千亿房企可能达到11家,去年这个数字为7家。而另一边厢,突如其来的楼市调控,正使此前热闹非凡的房地产市场陷入尴尬。今年出现的众多“地王”项目都可能面临踏空的风险。二季度以来部分民企纷纷拿的“地王”,基本

一边厢,恒大超越万科登顶行业老大,房企的规模化再攀高峰,机构预计,今年全年房企的销售业绩明显提升,千亿房企可能达到11家,去年这个数字为7家。而另一边厢,突如其来的楼市调控,正使此前热闹非凡的房地产市场陷入尴尬。今年出现的众多“地王”项目都可能面临踏空的风险。二季度以来部分民企纷纷拿的“地王”,基本上都会面临一定的经营风险,此类企业规模多属于中等,需要警惕资金链方面的压力。在外部压力之下,房企调整战略势在必行,先行者万科早已强调以现金流为基础的“真实价值”创造,对所有的一线公司要求效益增长必须超过规模增长。  导读  从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。  从年销售百亿到千亿,再到3000亿,6000亿,万亿,中国地产商对规模的痴迷从未停止。  在这个游戏中,万科一直是领跑者。挑战者如融创、绿城、绿地、恒大等一直紧随其后。  到了2016年,竞争变得非常激烈。2805.8亿,这是中国恒大2016年前三季度的销售业绩,超过万科的2629亿,成为前三季的第一。  恒大信心满满,如果没有意外,它将连续在四季度继续领先,从而在2016年度一举超越万科。  多位地产商人士指出,地产龙头老大宝座的更迭,折射了行业整合并购的大趋势。  某研究院智库中心研究总监严跃进认为,在新一轮规模大跃进的潮流中,如何取得扩张与安全的平衡,是超大型房企都需要关注的。  地产之王变迁  中国房地产市场的发展史,同时也是一部地产商的规模之王变迁史。  过去多年,万科一直是无可争议的行业龙头,2010年,公司销售额突破1000亿元,成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。  超越万科成为很多房企的梦想。绿地张玉良曾在2014年短暂实现过这一梦想。  恒大和碧桂园被称为近两年万科的激进追赶者,已经在缩短彼此之间的差距。  2016年1月至9月,中国销售金额破千亿的房企就有6家并且重新排序,恒大,万科,碧桂园成为前三,绿地集团、保利地产以及中海地产位列四至六位。超级房企之间竞争明显加剧。  机构预计,今年全年房企的销售业绩明显提升,千亿房企可能达到11家,去年这个数字为7家。  其中,恒大和万科两家今年将冲击年销量4000亿元水平,碧桂园(2007.HK)有望冲击3000亿元大关,而去年国内排名前三的房企仅实现2000多亿元的水平。  恒大预计,2017年-2019年,其销售额将达到4500亿、5000亿、5500亿,到2020年,年销售规模超6000亿元。按照这个速度,冲击万亿也可能就在五六年间。  去年,万科宣布和万达强强联手,合作开发,双方也曾有过万亿销售的想象。  但在万科高级副总裁谭华杰看来,若真到了万亿,也将是新的门槛和挑战。业务数量,管理平台,人才储备都将要重构。万科曾为3000亿这个槛准备了好几年的管理平台调整。  研究中心预计,随着千亿阵营的扩大,未来房企的门槛和集中度还将持续提升。  其中,2016年上半年,销售金额TOP10入榜房企销售门槛为501亿,较2015年同期增加199亿元,同比增长66%;行业集中度继续上升,TOP10房企的行业集中度为18.87%,同比增加0.5个百分点。  行业并购真正到来  在大型房企规模不断扩张的背后,是并购和杠杆的加持。  正如任志强所说,过去十几年行业规模化只是小打小闹,市场过度分散,全国有几万家地产商,连万科的市场占有率也只有百分之二点多。随着这两年行业的周期性调整去库存,加之年初高层首次提出促进房地产行业兼并,房地产并购整合速度在加快。  亿翰中国董事长陈啸天认为,房地产已经进入并购周期。  21世纪经济报道统计显示,2015年以来,大型房企成为兼并整合主力。其中最典型的就是恒大和融创,以及央企重组的佼佼者中海地产、保利地产。  数据显示,2015年恒大并购新世界、华人置业等港资巨头15个超大型项目,总建面积超1700万平方米。  同时,恒大还进行了以获取上市公司股权为主的并购,如重组嘉凯城与深深房,举牌廊坊发展和万科A等,这些公司也拥有庞大的土地储备。这些大手笔的运作,使得恒大地产得以弯道超车、快速壮大。  融创则是另一个受益并购的房企。9月19日,融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权,总代价约137.88亿元;9月21日,融创再发公告,宣布拟通过定增入股金科地产,以40亿元认购16.96%的股份,成为其第二大股东。  央企地产重组大局中,保利地产思考的是,在达到2000亿高度之后,保利还将如何维持高速增长?保利内部人士告诉21世纪经济报道,答案也是并购。  7月6日晚,中航地产和保利地产先后发布公告称,中国航空工业集团与保利集团正筹划地产业务的重组整合,目前正在紧密进行中。  而中海地产已经走得更远。从2010年开始,中海地产已进行了对中国海外宏洋、母公司中国建筑股份和中信地产的三场整合并购,交易对价近700亿元,总资产价值超过2000亿元,获得了超过3700万平方米的土地储备。  通过兼并收购,中海外实现了业绩增长和利润提升,连续14年保持净利润行业第一。  此外,尽管宣称不再仅仅追求规模,但实际上,万科去年也与万达达成合作,接手万达住宅业务提升市场占有率。虽然如今合作不畅,但规模化之意隐含其中。  严跃进分析,这一轮以恒大和碧桂园为首的对规模的绝对追求,是在行业整合和并购下发生的,也是在去库存调控放松的背景下发生的,可能意味着房企另一种生存方式的大趋势,就是把规模做到绝对大,在周期中卡位,尽享做老大的各种收益,比如获取土地资源的便利,低成本融资的便利,以及快速提升销售业绩等。  单一规模化反思  只有绝对的规模也未必就是安全的。  首先,频繁的并购将直接影响账面现金,加大并购方的资金压力。  以融创为例,据睿信致成分析,融创针对联想和金科发起的并购总额接近200亿元,以6月底数据来计,约相当于融创手持现金的50%,这将给融创带来非常现实的资金压力。  事实上,尽管销售火爆,金额和营收大幅增加,但在近年房地产行业平均利润率持续下滑的背景下,房企增收不一定增利。  同策咨询研究部总监张宏伟指出,从前三季度销售金额可见,房企表面是“大”,然而房企资产负债率却同样创下新高,实际上是“险”。行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。  同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企总负债排行TOP 100企业的负债总额达到84060亿元。  针对新的规模之王恒大,瑞信于8月31日发表研究报告称,恒大(03333)上半年核心纯利率由去年同期的3.7%,进一步下降至1.4%,反映了强劲的合约销售并不能保证收入增长的改善,该分析认为恒大在销售增长、盈利能力及现金流方面未能取得平衡。  严跃进说,如果房企盲目做大规模,就会使得经营成本会快速上升。规模效应若没法实现,那么盈利状况反而会削弱。规模化企业也需要有一个新的多元化战略,否则地产行业政策调整后,业绩容易受波动。  从长期来看,多位业内人士指出,单纯的规模化增长不可持续,中国房地产市场也已经阶段性到顶,不少区域出现过剩。这也是为什么在过去三年,包括万科,万达,恒大在内的主流房企都提出了转型并身体力行。  早在2014年,面对即将超越它的绿地,万科总裁郁亮就表示,整个集团已经放弃了规模第一的指标,也不下达年度销售目标,而强调以现金流为基础的“真实价值”创造,对所有的一线公司要求效益增长必须超过规模增长。

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