美国房贷可抵个税 “两房”是房贷批发市场

经济参考报 2016-06-01 09:11:23
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作者:听潮(笔名),曾在美国信用卡公司Capital One(第一资本)、房地美、美国银行房贷风险部门工作,目前任职美国银行总部企业风险管理部门。 说“拥有房产是美国中产阶级家庭的基石”也不过分,国家从税收,利率等方面给予勤奋努力的普通人足够的机会。这样信用良好的普通人就能够有安稳的生活, 整

作者:听潮(笔名),曾在美国信用卡公司Capital One(第一资本)、房地美、美国银行房贷风险部门工作,目前任职美国银行总部企业风险管理部门。   说“拥有房产是美国中产阶级家庭的基石”也不过分,国家从税收,利率等方面给予勤奋努力的普通人足够的机会。这样信用良好的普通人就能够有安稳的生活, 整个社会也得益。常见的30年或者15年房贷的头几年还款,基本上都是付息为主,这部分可以在年度报税的时候抵扣个人所得税。  虽然说传统上把房地产叫做Real Estates “不动产”,但是从中可以看到仿佛水循环一样的财富流转。   从房贷的申请,贷款项目的证劵化,贷款者的还本付息,房产卖出所得,房地产税的运行,税款用于抵扣个人所得税,由于利率变动带来的贷款重整机会,从地产 抵押贷款提取现金,自住房与投资房,无力或者无意愿还贷交税导致的房产被没收,以及后续的拍卖,这一系列纷繁芜杂的话题,细细看来就是房贷的“循环”往 复。  房贷可抵扣个税  水从海洋蒸发成云雨,在山川大地涓涓汇聚成小溪,再成大江大河奔流入海。其实钱的走向、房贷之路也是类似道理。这里管理得当就能造福社会并且大家安居,甚至可以发财、养老。美国的房贷从零售到批发,从安居到抵税,鼓励人们保持良好信用,提供储蓄手段。   有恒产就有恒心,说“拥有房产是美国中产阶级家庭的基石”也不过分,国家从税收,利率等方面给予勤奋努力的普通人足够的机会。这样信用良好的普通人就能 够有安稳的生活,整个社会也得益。常见的30年或者15年房贷的头几年还款,基本上都是付息为主,这部分可以在年度报税的时候抵扣个人所得税。

美国房地产被认为最具投资价值的地区之一(资料图)

美国中产阶级储蓄存款不多,但是通过房产贷款还本付息,多年以后还是能积累可观的资产。以最常见的30年房产贷款来说,到还清贷款大致是退休年龄,这样房产也就成了退休的保障。在房地产市场几十年基本稳定的状况下,这个是很好的财富蓄水池。  信用良好的个人,能够得到相当于年薪三四倍的低息贷款——目前30年贷款年息在3.5%以下的房贷利率,大概是普通美国中产阶级能够得到的最优惠个人信贷。  而对于银行来说,在房地产市场稳定的普通状况下,稳定的房屋价值给贷款提供了良好的担保,遇到无力还款的房主,银行可以收下房产进行拍卖。  放出房贷的银行,一般很快会通过证劵化把房贷产权卖给房利美、房地美以及别的大银行机构。以房贷为基础的债券是证券市场的重要品种,吸引了社会上的资本流转起来。  在房贷房产财富的流转中,又以房地产税的形式对于各地经济发展以及社会治安、学校教育都起着重要作用。因此,房地产税、学区房,也成为美国人及在美国生活的华人所关注的话题。  房贷证券化,风险社会化   房地美、房利美(简称“两房”)是美国房地产业的中坚力量,大约70%的房屋贷款会通过两房债券化,这样就把房贷市场的风险很大程度上社会化了,大中小 银行于是可以专注于房贷产品的市场营销,而把相当部分的房贷风险管理任务交给两房。这样两房就起到了房贷批发市场的作用,而因为房贷与房地产业在经济中的 影响,两房的经营有很强的半国有色彩。

房地美总部(资料图)

房利美的总部在华盛顿特区的城里,占着很大一片优质地块。也许是因为公司建立得早,办公楼群并不是高层建筑,而是由二三十座二三层高的小楼组成。楼与楼之间的绿地休闲空间也是非常的宽裕。这样的办公环境,给来到公司的人们一种安稳自信的感觉。   房地美在华盛顿特区内环线的西侧一个叫做泰森角(Tysons Corner),是高级住宅小区与高端商业购物中心区。和房利美类似,房地美的公司园区也显得底气十足。办公大楼之间的休憩区宽广流畅,有溪流小桥甚至有 大树成荫,上百年的合抱古树在员工散步的小径左右随处可见。

房利美总部(资料图)

美国在次贷危机之前的房地产市场有数十年基本稳定增长的时期,担任房贷批发市场任务的两房由此也安稳而顺利地盈利多年。公司的正式员工不仅职业稳定待遇 优裕,每天中午就餐的食堂也是补贴十足,给大家提供价廉物美的午餐:比如说食材新鲜而足量的一大碗羊肉或牛肉蔬菜汤只需一美元就可以了,花上六美元,则可 以吃上有机认证的上好牛排。  公司员工们享受了比一般公司要好很多的待遇,还包括一些高级职务的员工受聘从外地搬家到总部的时候,房地 美公司会按市场价格买下员工在外地的房产。虽然说是市场价,具体执行的时候往往很慷慨的给予高估。有位从底特律福特公司跳槽来的程序员,靠这个福利非常幸 运地把不久以后就要崩溃到不值几个钱的房产脱手,让房地美来接盘。  两房均都有上万的分析师程序员,要是雇佣福利待遇都堪比大国企的固定员工的话,大概也受不了因此,他们就雇佣了大量的consultant 数以千计,占正式雇员的三分之一还多。

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