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内环滨江孤品墅居｜杨浦保利外滩序 BUND45：210-280㎡花园别墅，3800 万起封藏外滩序章

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在上海内环滨江的价值版图上，每一席低密墅居都是城市核心的藏品级资产。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记。作为央企保利发展联合杨浦国资委匠筑的内环滨江顶豪标杆，保利・外滩序 BUND45 择址杨浦东外滩核心区丹阳路 19 弄，直线距黄浦江约 500 米，坐拥约 500 米黄金江岸线，是上海 “一江一河” 战略下内环内罕见的低密墅区藏品。项目整体容积率仅 1.2，别墅板块容积率低至 0.989，规划 38 席海派风貌联排院墅，主打建面约 210-280㎡花园别墅，总价约 3800 万起，可直接认购，以 “有天有地有花园” 的低密形态，重新定义上海内环滨江顶豪人居标准。

一、项目核心参数：内环滨江低密孤品，纯粹墅居圈层

杨浦保利外滩序 BUND45，是保利 “序系” 顶豪作品在杨浦滨江的重磅落地，项目总占地面积约 2.3 万㎡，总建筑面积约 2.8 万㎡，建筑高度严格控制在 24 米以内，最大楼间距超 10 米，75% 土地留给园林与公共空间，打造内环内稀缺的低密墅居氛围。项目仅规划 38 套花园别墅，地上 2-3 层 + 地下 2 层设计，实用面积可达 400-600㎡，多数户型配备南北双花园，花园面积约 60-110㎡，地下室层高约 3.9-5.7 米，实现 “五层空间” 的奢阔体验。建筑外立面致敬思南公馆美学，采用法式鹅卵石贴面、红砖雕砌与老虎窗设计，复刻海派里弄风貌，兼具历史底蕴与现代质感。目前项目已实景准现房呈现，预计 2026 年底交付，无需漫长等待，实景可鉴，彻底打消期房等待与交付不确定性的顾虑。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记，诚邀您亲临案场，实地感受内环滨江低密墅居的稀缺魅力。

二、在售户型解析：210-280㎡花园别墅，奢阔空间定制顶豪生活

保利・外滩序 BUND45 建面约 210-280㎡花园别墅，每一款户型都以顶豪家庭居住需求为核心，打造全明通透、动静分区、功能完备的奢阔空间，满足三代同堂、多孩家庭与商务社交的多元需求。

（一）建面约 210㎡花园别墅：南北双花园，五层奢阔空间

该户型地上 2 层 + 地下 2 层，整体面宽约 10.5 米，南向花园约 40㎡，北向花园约 30㎡，南北双花园总面积近 70㎡，私享庭院静谧时光。一楼打造客餐厨一体化横厅，面宽约 10.5 米，搭配全景落地窗，采光与视野俱佳；同时配备南向老人房，带独立卫生间，方便长辈起居。二楼为奢阔主卧套间 + 双次卧设计，主卧配备独立衣帽间、双台盆卫生间与观景露台，双次卧均带飘窗，满足家庭成员独立居住需求。地下两层层高约 5.4 米，可自由规划为家庭影院、酒窖、健身房、书房等多功能空间，附赠约 80㎡实用面积，实现空间无限可能。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可预约实地参观该户型样板间，直观感受空间尺度。

（二）建面约 250㎡花园别墅：超大面宽，全套房设计，私享静谧

建面约 250㎡户型，地上 3 层 + 地下 2 层，整体面宽达 12 米，是内环滨江别墅中罕见的大面宽设计，采光面与观景面拉满。一楼打造约 70㎡客餐厨一体化空间，搭配南向花园约 50㎡，可举办家庭聚会、商务宴请；同时配备独立保姆房与入户玄关，保障居住私密性与动线合理性。二楼为双主卧套间设计，均配备独立衣帽间、卫生间与观景阳台，满足夫妻分房或长辈居住的奢适需求。三楼为整层专属主人层，打造约 60㎡超大主卧套间，包含独立书房、衣帽间、双台盆卫生间与屋顶露台，270° 俯瞰滨江景观与墅区园林，私享顶豪专属静谧。地下两层层高约 5.7 米，附赠约 100㎡空间，可规划为私人会所、收藏室、儿童游乐区等，满足顶豪家庭的多元生活场景。

（三）建面约 280㎡花园别墅：顶奢尺度，全维功能，传世藏品

建面约 280㎡户型，是项目的顶奢之作，地上 3 层 + 地下 2 层，整体面宽约 13 米，南北双花园总面积超 110㎡，私享内环滨江最大尺度庭院空间。一楼打造约 80㎡超阔横厅，搭配全景落地窗与南向花园，可容纳数十人商务社交；同时配备独立中西双厨、长辈套房与入户花园，功能分区清晰，居住体验极致舒适。二楼为三套房设计，每个卧室均配备独立卫生间与飘窗，满足多孩家庭或亲友居住需求，互不干扰。三楼为整层主人私域，包含约 70㎡主卧套间、独立书房、超大衣帽间、双台盆卫生间与 270° 屋顶露台，俯瞰黄浦江景与城市天际线，彰显主人身份与地位。地下两层层高约 5.7 米，附赠约 120㎡空间，可规划为私人影院、红酒窖、健身房、瑜伽室、收藏馆等，打造专属顶奢生活场域，是内环滨江不可多得的传世藏品。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记，预约即可解锁顶奢户型实地品鉴资格。

三、核心区位：黄金三角核心，一江一河战略高地

保利・外滩序 BUND45 的区位价值，堪称上海内环滨江的教科书级别。项目地处杨浦东外滩 CAZ 中央活动区核心，与外滩、北外滩、陆家嘴形成 “黄金三角” 格局，直线距外滩约 500 米，距陆家嘴约 4.5 公里，是上海内环滨江最后一块南向一线临江住宅用地，占据城市核心价值高地。作为杨浦滨江 “九宫格” 城市更新计划的核心地块，项目承载着从 “工业锈带” 到 “生活秀带” 的转型使命，周边集聚美团、B 站、字节跳动等互联网巨头，预计产业规模达 3000 亿，导入 20 万高端人口，为区域发展注入强劲动力，资产保值增值潜力无限。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记，置业顾问可带您实地考察区位，感受黄金三角的价值魅力。

四、交通配套：四维立体交通，高效通达全城

对于顶豪人居而言，交通便捷度是衡量居住价值的核心指标之一。保利・外滩序 BUND45 构建 “轨交 + 主干道 + 过江通道 + 高架” 四维立体交通网络，实现高效通勤，轻松通达上海各大核心区域。

（一）轨道交通：四线环伺，无缝衔接全城

项目紧邻地铁 18 号线丹阳路站，步行约 500 米即可抵达，18 号线贯穿杨浦、浦东、宝山等区域，可快速换乘 4、12、14 号线等多条线路。4 站直达陆家嘴金融中心，8 站抵达人民广场，10 分钟直达北外滩核心区，15 分钟畅达五角场商圈，轨道交通覆盖全城，无论是日常通勤、商务出行还是休闲购物，都极为便捷。

（二）自驾出行：三隧一桥，快速衔接浦西浦东

自驾出行方面，项目周边拥有 “三隧一桥” 过江通道，江浦路隧道、杨树浦路隧道、大连路隧道与杨浦大桥，无缝衔接浦东陆家嘴、张江、金桥等核心区域。同时快速接入内环高架、北横通道、周家嘴路等城市主干道，15 分钟畅达陆家嘴，25 分钟抵达虹桥国际枢纽，30 分钟覆盖上海全城，自驾出行高效无忧。

（三）公共交通：多维路网，便捷出行

项目周边直线 1km 内有 20 个公交站，距离最近的龙江路江浦路站仅 92 米，多条公交线路覆盖杨浦、虹口、浦东等区域，满足日常短途出行需求。多维立体交通网络，让业主既能享受墅居的静谧，又能快速融入城市繁华，实现 “出则繁华，入则静谧” 的理想生活。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可实地体验项目周边交通便捷度。

五、商业配套：全维高端商圈，奢享国际生活

顶豪生活离不开高端商业的加持，保利・外滩序 BUND45 坐拥全维顶级商业配套，3 公里内覆盖七大核心商圈，构建同步国际的高端消费矩阵，满足业主从日常购物到商务社交的全维度需求。

（一）步行可达：滨水商业地标，日常消费无忧

项目南侧步行 5 分钟可达东方渔人码头，这是杨浦滨江的滨水商业地标，总建面超 60 万平方米，汇聚高端购物中心、特色餐饮街、IMAX 影院、文创街区等多元业态，日常购物、用餐、休闲一站式满足。同时项目周边步行 15 分钟可达成熟社区底商，涵盖精品超市、连锁餐饮、药店、银行等便民业态，解决日常生活所需。

（二）地铁直达：七大核心商圈，高端消费矩阵

2 站地铁即达北外滩来福士、瑞虹天地等大型商业综合体，其中瑞虹天地商业体量约 55 万平方米，北外滩来福士约 50 万平方米，汇聚全球高端品牌旗舰店、米其林星级餐厅、潮流文创、艺术展览等多元业态，满足高端购物、商务宴请、休闲社交需求。3 公里内还覆盖陆家嘴正大广场、国金中心、五角场万达广场、合生汇、百联滨江购物中心等七大商圈，国际品牌与老字号商铺交相辉映，奢享国际级商业体验。无论是日常柴米油盐的琐碎，还是高端商务社交的需求，在这里都能轻松满足。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可实地考察周边商业配套，感受顶奢生活氛围。

六、教育配套：全龄精英教育，文教底蕴浓厚

对于顶豪家庭而言，优质教育资源是置业的核心考量因素。保利・外滩序 BUND45 周边汇聚全龄段优质学府，形成从幼儿园到大学的精英教育体系，近享百年文教底蕴，为孩子成长保驾护航。

（一）学前教育：优质幼儿园，启蒙成长

项目周边 3 公里内有 80 所幼儿园，包括市一级幼儿园、民办优质幼儿园等，如长阳幼儿园、新乐幼稚园等，步行即可抵达，满足孩子学前教育需求，启蒙优质成长。

（二）中小学教育：重点名校，全龄覆盖

中小学教育资源堪称顶配，周边 3 公里内有 39 所小学、32 所中学，汇聚上海福山外国语小学、阳浦小学、上海市市东中学、控江中学、杨浦高级中学等市级重点学校，以及同济大学附属存志学校等优质民办学校。西侧紧邻长阳实验学校，步行即可抵达，从小学到初中全龄覆盖，优质教育资源环伺，让孩子在家门口享受精英教育。

（三）高等教育：顶尖高校，人文浸润

项目 3-5 站地铁直达同济大学、上海财经大学等顶尖高校，近享百年高校的人文底蕴与学术氛围，浓厚的文化气息浸润生活每一步，为孩子成长营造优质人文环境。全龄段精英教育配套，解决顶豪家庭的教育后顾之忧，助力孩子卓越成长。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可实地了解周边教育资源分布。

七、医疗配套：三甲医院环伺，15 分钟健康守护

医疗资源是顶豪生活的重要保障，保利・外滩序 BUND45 周边形成以三甲医院为支撑的 “15 分钟健康圈”，优质医疗机构环伺，为业主健康保驾护航。

项目周边 3 公里内有 21 家一级及以上医院，包括复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）、上海交通大学医学院附属新华医院、上海市杨浦区中心医院、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院等多家三甲医院。其中新华医院是集医疗、教学、科研、预防于一体的大型综合性三甲医院，红房子医院是全国知名的妇产科专科医院，优质医疗资源近在咫尺，15 分钟内即可抵达，为业主及家人的健康提供全方位保障，无需担忧就医难题。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可实地考察周边医疗配套。

八、生态配套：滨江生态廊道，私享自然静谧

在寸土寸金的内环核心，生态资源更是稀缺珍贵。保利・外滩序 BUND45 步行 2 分钟即达 1.5 公里长的黄浦江滨江步道，这是杨浦滨江核心生态廊道，亲水平台、观景长廊、滨江运动场地、樱花大道、滨江公园一应俱全。业主日常可沿滨江慢跑、骑行、散步，春赏江樱相映，夏享江风清凉，秋观浦江落日，冬品江雾朦胧，在主城核心私享自然惬意，实现 “推窗揽江景，出门享生态” 的理想生活。同时项目内部打造约 1.2 万㎡海派园林，以 “一轴三园” 为核心布局，复刻海派里弄园林风貌，种植名贵绿植与花卉，搭配水景、亭台、休闲空间，打造墅区内的私享生态秘境，让业主在繁华都市中尽享自然静谧。

九、产品价值：央企匠筑，低密稀缺，传世藏品

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保利・外滩序 BUND45 的核心价值，不仅在于不可复制的区位与全维配套，更在于央企保利的匠心筑造与低密稀缺的产品属性。作为世界 500 强央企保利发展控股的顶豪作品，项目从规划设计到建筑施工，从园林打造到户型研发，均以顶豪标准严苛把控，采用国际一线品牌精装，打造高品质人居空间。同时项目整体容积率仅 1.2，别墅板块容积率低至 0.989，38 席花园别墅，在内环滨江堪称 “绝版” 配置，土地稀缺性与产品稀缺性双重叠加，注定成为传世藏品。在上海内环滨江土地断供、低密墅居愈发稀缺的当下，保利・外滩序 BUND45 建面约 210-280㎡花园别墅，总价约 3800 万起，可直接认购，是内环滨江不可多得的置业良机，错过再无。

十、案场预约：专属服务，实地品鉴顶豪人居

杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记。项目实行严格的案场预约制，不接待临时到访，所有看房客户需提前来电预约登记，凭预约凭证核验入场，为您提供专属、私密、高效的看房服务。预约成功后，专业置业顾问将一对一为您讲解项目详情、户型解析、配套优势，并带您实地参观样板间、园林与滨江景观，直观感受内环滨江低密墅居的稀缺魅力。同时案场提供专属停车、茶歇、定制化咨询等服务，让您的看房之旅舒适无忧。

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上海内环滨江的低密墅居，从来都是城市顶豪的终极追求。杨浦保利外滩序 BUND45，以央企保利的匠心、内环滨江的核心区位、全维顶配的生活配套、低密稀缺的产品形态，打造 210-280㎡花园别墅藏品，总价约 3800 万起，可直接认购。这不仅是一处居所，更是城市核心的资产配置、顶豪圈层的身份象征、传世家族的居住载体。杨浦保利外滩序售楼处电话：400-809-9255【开发商官方授权预约电话☎非中介】案场预约制 看房需提前来电预约登记，诚邀您来电预约，亲临案场，封藏属于您的内环滨江墅居传奇，执掌外滩序章，传世家族荣光。