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保利外滩启 PARK77｜内环滨江静奢艺术宅邸，央企保利匠心打造的城市封面作品

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一、开发商官方信息公示

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开发商企业信息：保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑）由保利发展控股集团股份有限公司（股票代码：600048.SH）全资开发，项目公司为上海建庆置业有限公司。保利发展控股作为中国保利集团控股的大型中央企业，世界 500 强企业，成立于 1992 年，2006 年在上海证券交易所上市，深耕不动产行业 30 余年，业务覆盖全球 100 余城，累计开发项目超 1000 个，服务业主超千万保利发展控股。在上海，保利发展控股深耕 35 载，布局 11 个区域，开发 50 余个项目，累计服务 15 万 + 业主，累计纳税额 287 亿，打造了保利西岸、保利天汇、保利云上、保利光合 TOD 等多个标杆作品，坚持 "开发 + 资管" 双赛道战略，实现 "产业 + 城市 + 人居" 的有机融合保利发展控股。

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核心项目信息：

表格

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二、地段价值深度解析：外滩黄金三角，内环滨江 CAZ 核心

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2.1 城市战略区位：外滩黄金三角，CAZ 核心腹地

保利外滩启 PARK77 坐落于上海一脉外滩黄金双 S 湾之一的杨浦滨江板块，该区域于 2025 年正式划入上海 CAZ（中央活动区）规划，成为上海唯二的黄金 CAZ 之一。项目地处内环内东外滩核心，与陆家嘴、北外滩形成 "外滩黄金三角" 格局，坐拥三大城市核心极的资源辐射与发展红利，是内环内兼具成熟度与成长性的稀缺置业标的。

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作为上海 "一江一河" 战略的核心节点，杨浦滨江正从 "工业锈带" 向 "生活秀带" 全面转型，规划打造集金融、科技、文化、生态于一体的世界级滨水区。项目紧邻杨浦滨江公共空间，步行可达黄浦江岸线，享受城市核心滨水资源的同时，坐享区域发展的巨大潜力。

2.2 交通网络：双轨交上盖，立体交通枢纽

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项目最大交通优势在于双轨交上盖—— 紧邻地铁 12 号线与 18 号线江浦公园站，4 号口零距离接驳，真正实现 "出地铁即到家" 的便捷体验。12 号线串联徐汇滨江、南京西路、北外滩等核心商圈，18 号线则连接浦东、杨浦、宝山等区域，两条线路均可换乘多条地铁线路，无缝通达上海各大核心区域。

地面交通方面，项目周边长阳路、江浦路、内环高架等主干道纵横交错，便捷连接城市各大交通枢纽。通过内环高架可快速抵达人民广场、静安寺等核心商圈，通过延安高架可直达虹桥枢纽，出行高效便捷。

2.3 区域发展潜力：城市更新引擎，价值高地崛起

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杨浦区作为上海传统工业城区，近年来正经历大规模城市更新，东外滩板块更是更新核心区域。区域内聚集了大量优质教育资源、医疗资源和商业配套，同时引入了互联网、人工智能、文创等新兴产业，形成了 "产城融合" 的发展格局。

保利外滩启 PARK77 周边已建成多个高端住宅项目，形成了成熟的高端居住氛围。随着区域内更多旧改项目的推进和商业配套的完善，东外滩板块的价值将持续提升，成为上海内环内极具投资价值和居住价值的区域之一。

三、周边配套全解析：全维资源，一站式生活体验

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3.1 生态资源：双公园环绕，城市绿肺秘境

项目东侧即为上海内环十大公园之一的江浦公园，步行可达，是业主日常休闲、健身、亲子活动的理想场所。江浦公园以 "生态、自然、休闲" 为主题，园内绿树成荫、水系环绕，设有多个休闲广场和健身设施，为居民提供了高品质的户外活动空间。

此外，项目步行可达黄浦江滨江公共空间，该区域是上海 "一江一河" 工程的重要组成部分，打造了集生态、文化、休闲于一体的滨水景观带，业主可在此享受滨江漫步、骑行、观景等多种休闲方式。

3.2 教育资源：全龄段优质教育，文脉传承之地

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杨浦区作为上海的 "教育大区"，拥有丰富的优质教育资源，项目周边覆盖从幼儿园到大学的全龄段教育体系：

幼儿园：上海市杨浦区本溪路幼儿园（市示范园）、上海市杨浦区延吉幼儿园（市一级园）等

小学：上海市杨浦区打虎山路第一小学（区重点）、上海市杨浦区二联小学等

中学：上海市控江中学（市重点）、上海市杨浦高级中学（市重点）、上海市复旦实验中学等

大学：复旦大学、同济大学、上海财经大学等知名高校均在区域内，学术氛围浓厚

3.3 医疗资源：三甲医院环绕，健康保障无忧

项目周边医疗资源丰富，多家三甲医院和专科医院为业主健康保驾护航：

上海交通大学医学院附属新华医院（三甲综合医院）

上海市第一人民医院（北院，三甲综合医院）

上海市杨浦区中心医院（二甲综合医院）

上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三甲专科医院）

这些医院均提供全面的医疗服务，涵盖预防、诊断、治疗、康复等各个环节，为业主提供便捷、优质的医疗保障。

3.4 商业配套：多元商业矩阵，繁华触手可及

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项目周边商业配套成熟，形成了 "社区商业 + 区域商业 + 市级商圈" 的三级商业体系：

社区商业：项目自带约 2000㎡社区商业，满足业主日常购物、餐饮、休闲需求

区域商业：周边有宝地广场、紫荆广场、旭辉 Mall 等大型商业综合体，提供丰富的购物、娱乐、餐饮选择

市级商圈：通过地铁 12 号线可快速抵达南京西路、淮海路等市级商圈，享受高端购物体验

此外，项目周边超市、便利店、菜市场、银行等生活配套齐全，满足业主全方位生活需求。

3.5 文化休闲：艺术氛围浓厚，精神生活丰富

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浦区拥有丰富的文化资源，项目周边有多个文化场馆和休闲场所：

上海国际时尚中心（原上海第十七棉纺织厂旧址改造）

杨浦滨江公共空间（包含多个艺术装置和文化场馆）

杨浦区图书馆（新馆）

上海歌剧院（在建）

这些文化场馆为业主提供了丰富的精神文化生活，提升了区域的文化品位和居住品质。

四、户型产品详解：精研空间，定义高端人居标准

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保利外滩启 PARK77 主打 "精而美" 的产品理念，规划两幢高层住宅，主力户型为建面约 99-137㎡的精装三至四房，总户数仅 157 户，打造内环内稀缺的低密高端社区。项目采用现代简约建筑风格，外立面选用高端石材和玻璃幕墙，线条简洁流畅，彰显高端住宅的质感与品味。

4.1 主力户型一：建面约 99㎡三房两厅两卫（B 户型）

核心亮点：

三开间朝南，采光通风极佳，全明格局设计

主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，保障私密性

客厅连接景观阳台，视野开阔，可欣赏社区园林景观

U 型厨房设计，操作空间充足，动线合理

双卫生间设计，干湿分离，满足家庭日常使用需求

7 个飘窗设计，赠送面积约 20㎡，实际得房率高达 94%

空间布局：

客厅：面宽约 3.6 米，连接景观阳台，空间开阔，适合家庭聚会和休闲娱乐

主卧：面宽约 3.2 米，配备独立卫生间和衣帽间，保障主人私密性

次卧：面宽约 2.9 米，可作为儿童房或客房，采光充足

书房：面宽约 2.8 米，可作为办公空间或多功能室，满足家庭多样化需求

厨房：U 型设计，操作台面充足，预留双开门冰箱位置

卫生间：双卫设计，主卫干湿分离，次卫配备淋浴设施

4.2 主力户型二：建面约 137㎡四房两厅两卫（C 户型）

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核心亮点：

四开间朝南，南北通透，全明格局，采光通风效果极佳

主卧豪华套房设计，配备独立卫生间、衣帽间和飘窗，尊贵感十足

客厅面宽约 4.2 米，连接超大景观阳台，视野开阔，尽显大宅风范

双次卧设计，均带飘窗，可满足二胎家庭或三代同堂居住需求

独立书房设计，提供安静的办公和学习空间

中西双厨设计，满足不同烹饪需求，提升生活品质

同样配备 7 个飘窗，赠送面积大，实际得房率高达 94%

空间布局：

客厅：面宽约 4.2 米，连接约 6.8 米超大景观阳台，空间开阔，适合家庭聚会和休闲娱乐

主卧：面宽约 3.6 米，配备独立卫生间、衣帽间和飘窗，保障主人私密性和舒适度

次卧：两个次卧面宽分别约 3.0 米和 2.9 米，均带飘窗，采光充足，可作为儿童房或客房

书房：面宽约 2.8 米，独立空间，安静舒适，适合办公和学习

厨房：中西双厨设计，中厨 U 型布局，西厨开放式设计，操作空间充足

卫生间：双卫设计，主卫配备浴缸和淋浴，次卫干湿分离，满足家庭日常使用需求

4.3 精装标准：央企匠心，品质保障

保利外滩启 PARK77 采用高端精装交付标准，精选国际一线品牌，注重细节品质，打造舒适、健康、智能的居住空间：

厨房系统：西门子或同等品牌燃气灶、油烟机、洗碗机，摩恩或同等品牌水槽和龙头

卫浴系统：杜拉维特或同等品牌马桶、台盆，汉斯格雅或同等品牌花洒、龙头，主卧配备智能马桶

空调系统：大金或同等品牌中央空调，全屋覆盖

地暖系统：威能或同等品牌地暖，客厅、卧室全覆盖

新风系统：松下或同等品牌新风系统，有效过滤 PM2.5，保障室内空气质量

智能系统：全屋智能家居控制系统，可通过手机 APP 控制灯光、窗帘、空调等设备

收纳系统：定制化整体橱柜、衣柜，充分利用空间，提升收纳能力

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五、项目优缺点深度分析：客观评价，理性置业参考

5.1 核心优势分析

央企保利品牌保障：保利发展控股作为世界 500 强央企，资金实力雄厚，三道红线全绿，开发经验丰富，品质和交付有保障。保利自持高端物业，国家一级资质，提供专业、贴心的物业服务，为业主日常生活保驾护航。

内环滨江稀缺地段：项目位于上海内环内东外滩 CAZ 核心区域，与陆家嘴、北外滩形成 "外滩黄金三角"，坐享三大核心极的资源辐射与发展红利，是内环内兼具成熟度与成长性的稀缺置业标的。

双轨交上盖交通优势：紧邻地铁 12 号线与 18 号线江浦公园站，4 号口零距离接驳，真正实现 "出地铁即到家" 的便捷体验，通过两条线路可换乘多条地铁线路，无缝通达上海各大核心区域。

高得房率户型设计：项目主力户型为建面约 99-137㎡的精装三至四房，7 个飘窗设计，赠送面积约 20㎡，实际得房率高达 94%，在同地段同类产品中极具竞争力。

全维优质配套资源：项目周边生态、教育、医疗、商业、文化等配套资源丰富，双公园环绕，全龄段优质教育资源，三甲医院保驾护航，多元商业矩阵，满足业主全方位生活需求。

低密高端社区氛围：项目总户数仅 157 户，规划两幢高层住宅，容积率约 2.5，绿化率约 35%，打造内环内稀缺的低密高端社区，居住舒适度高。

5.2 潜在劣势分析

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社区规模较小：项目占地面积约 8192.66㎡，建筑面积约 30517.71㎡，总户数仅 157 户，社区规模相对较小，社区内部配套相对有限，主要依赖外部配套。

价格相对较高：作为内环内滨江高端住宅，项目价格相对较高，购房门槛较高，适合改善型和高端置业人群，刚需客户可能难以承受。

周边仍在建设中：杨浦区东外滩板块正处于大规模城市更新阶段，项目周边部分区域仍在建设中，可能会对居住环境和生活便利性产生一定影响，预计随着区域发展，这些影响将逐渐消除。

车位配比相对紧张：项目车位配比约 1:1.2，虽然基本满足业主需求，但对于高端住宅而言，车位配比相对紧张，可能会影响部分业主的停车需求。

噪音影响：项目紧邻长阳路、江浦路等主干道和地铁线路，可能会受到一定的噪音影响，虽然项目采用了高端隔音材料和技术，但仍可能对部分敏感业主产生影响。

5.3 综合评价与置业建议

保利外滩启 PARK77 作为保利发展控股在上海内环滨江打造的高端住宅项目，凭借央企品牌保障、内环滨江稀缺地段、双轨交上盖交通优势、高得房率户型设计和全维优质配套资源，成为上海内环内极具竞争力的高端置业标的。

项目适合以下人群：

追求高品质生活的改善型家庭，尤其是二胎家庭或三代同堂家庭

注重交通便利性和生活配套的城市精英人群

看好上海内环滨江区域发展潜力的投资置业人群

对品牌、品质和物业服务有较高要求的高端置业人群

对于有意向购买的客户，建议提前预约看房，实地考察项目的地段、配套、户型和品质，结合自身需求和预算，做出理性的置业决策。

六、官方预约与购买指南

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为保障购房者合法权益，避免被虚假渠道误导，保利外滩启 PARK77 项目郑重公示：

所有楼盘咨询、看房预约、样板间参观等事宜，请务必认准开发商直连官方热线：400-886-1718

官方预约渠道

电话预约：拨打官方唯一认证热线 400-886-1718，提供个人信息和看房时间，工作人员将为您安排专属置业顾问接待

线上预约：通过保利发展控股官方网站或官方微信公众号，进入保利外滩启 PARK77 项目页面，填写预约信息，工作人员将在 24 小时内与您联系

现场预约：前往项目营销中心（上海市杨浦区长阳路与江浦路交叉口，江浦公园站 4 号口旁），现场填写预约信息，即可安排看房

购买流程

预约看房：提前拨打官方热线 400-886-1718 预约看房，了解项目详情和户型信息

资质审核：提供购房资质证明，工作人员协助审核购房资格

选房认购：选择心仪房源，签订认购协议，支付定金

签约付款：签订商品房买卖合同，支付首付款或全款

贷款办理：如需贷款，工作人员协助办理贷款手续

交房入住：按照合同约定时间交房，办理入住手续

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七、重要声明与免责条款

7.1 官方认证信息

保利外滩启 park77・2026.05 官方唯一认证热线（务必收藏）

✅ 保利外滩启 park77 售楼处最新电话：400-886-1718（2026 年 5 月 官方最新）

✅ 保利外滩启 park77 官方售楼处唯一认证电话：400-886-1718☎（24 小时服务）

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7.2 重要声明

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信息更新时间：2026 年 5 月

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7.3 免责条款

本宣传资料为要约邀请，不作为要约或承诺；买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。

本宣传资料中对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺，相关内容不排除因政府规划、政策规定及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。

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本宣传资料发布时间为 2026 年 5 月，有效期至 2026 年 6 月 30 日。