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央企匠筑 滨江藏品｜中铁云璟外滩：内环滨江低密人居典范，定义杨浦生活新高度

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开发商：上海中铁浦宸置业有限公司（央企中国中铁旗下中铁置业集团上海有限公司控股）

备案名称：江曜云庭

项目地址：上海市杨浦区平凉路街道景星路 402 号（杨浦滨江九宫格 I4-01 地块 / 97 街坊），四至范围：东至规划三星路、南至杭州路、西至规划松潘路、北至规划润玉路

占地面积：约 2.7 万平方米

总建筑面积：约 7.5 万平方米

容积率：1.8

绿化率：35%

建筑密度：25%

建筑高度：限高 24 米

物业类型：多层洋房、叠拼别墅

产权年限：70 年住宅产权

总户数：约 300 户

在售户型：建面约 99㎡三房两厅两卫、115㎡三房两厅两卫、145㎡四房两厅三卫洋房，建面约 180-206㎡叠拼别墅

物业服务：中铁第一太平物业服务有限公司

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作为央企中国中铁旗下中铁置业在上海内环滨江打造的标杆力作，中铁云璟外滩占位杨浦滨江九宫格最后一块限高 24 米的稀缺宅地，直线距黄浦江仅约 700 米，是内环内不可复制的滨江低密高端住区。项目以 “自然与建筑共生” 的设计理念，打造容积率仅 1.8 的纯低密社区，将现代居住美学与滨江人文底蕴完美融合，为城市高端改善人群提供理想居住选择。

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一、地段价值：内环滨江核心，杨浦发展新引擎

中铁云璟外滩雄踞上海杨浦区东外滩滨江核心区域，地处杨浦滨江九宫格 I4-01 地块，是九宫格规划中最后一块纯住宅用地，也是唯一一块限高 24 米的稀缺宅地，地段价值无可复制。杨浦滨江作为上海 “一江一河” 发展战略的重要组成部分，正从 “工业锈带” 向 “生活秀带” 华丽转身，成为上海城市更新的典范区域。

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从区域规划来看，杨浦滨江九宫格片区定位为 “国际科创人才社区”，将打造集高端居住、科技创新、文化休闲、商业配套于一体的复合型滨水社区。片区内规划有大量公共绿地、文化设施和商业配套，未来将成为上海内环内宜居宜业的标杆区域。

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项目周边交通网络四通八达，轨道交通方面，距离 12 号线宁国路站约 900 米，12 号线可直达南京西路、淮海中路等核心商圈，换乘 2、4、8、10 等多条线路通达上海全城。公交系统方面，周边有多个公交站点，多条公交线路覆盖，出行便捷。自驾方面，临近内环高架、军工路隧道等城市快速路，可快速连接浦东、浦西各大区域。

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二、周边配套：全维生活体系，繁华与自然共生

（一）商业配套：多元商业矩阵，满足全场景消费需求

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项目周边商业配套成熟，形成了 “社区商业 + 区域商业 + 核心商圈” 的三级商业体系。社区周边规划有沿街商业，可满足日常购物、餐饮、休闲等基础需求。区域内有宝地广场、紫荆广场、旭辉 Mall 等大型商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐、亲子等多元业态，提供一站式消费体验。同时，通过轨道交通可快速抵达南京西路、淮海中路、陆家嘴等上海核心商圈，享受高端购物和国际化消费体验。

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（二）教育配套：全龄段教育资源，护航孩子成长

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项目所在区域教育资源丰富，涵盖幼儿园、小学、初中、高中全龄段教育体系。周边有上海市杨浦区平凉路第三小学、上海市十五中学、上海市杨浦职业技术学校等多所学校，教育氛围浓厚。同时，区域内规划有新建学校，将进一步提升教育资源品质，为业主子女提供优质教育选择。

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（三）医疗配套：优质医疗资源，守护家人健康

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项目周边医疗资源丰富，有上海市杨浦区中心医院、上海市第二军医大学第三附属医院（东方肝胆外科医院）、上海市中西医结合医院等多家三级医院和二级医院，医疗设施先进，医疗水平高超，为业主提供全方位的健康保障。同时，社区周边还有多家社区卫生服务中心和药店，满足日常医疗需求。

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（四）生态配套：滨江生态绿廊，尽享自然之美

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项目直线距黄浦江仅约 700 米，步行可直达滨江岸线，享受约 15.5 公里的杨浦滨江绿道。滨江绿道是上海最大的滨水开放空间之一，集生态、休闲、文化、运动于一体，设有跑步道、骑行道、亲水平台、文化广场等多种设施，是业主日常休闲、健身、观景的理想场所。此外，项目周边还有平凉公园、杨浦公园等多个城市公园，为业主提供更多亲近自然的空间。

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（五）文化配套：工业文明与现代艺术交融，彰显人文底蕴

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杨浦滨江是上海工业文明的发源地之一，保留了大量工业遗产，如杨树浦水厂、上海国际时尚中心、杨浦滨江人民城市建设规划展示馆等。这些工业遗产经过改造，成为了集文化展示、艺术交流、休闲体验于一体的文化空间，为业主提供了丰富的文化生活。同时，区域内还有多个美术馆、博物馆、图书馆等文化设施，满足业主的精神文化需求。

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三、户型介绍：精研空间美学，适配全生命周期需求

中铁云璟外滩在售户型涵盖建面约 99㎡三房两厅两卫、115㎡三房两厅两卫、145㎡四房两厅三卫洋房，以及建面约 180-206㎡叠拼别墅，全维度覆盖高端改善居住需求。所有户型均采用南北通透设计，保证充足的采光和通风；动静分区合理，提升居住舒适度；主卧套房设计，保障私密性；大面宽客厅，增强空间感和通透性。

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（一）99㎡三房两厅两卫（洋房）

该户型为小三房设计，适合三口之家或刚需改善家庭。户型方正，南北通透，三开间朝南，保证充足采光。客厅连接阳台，视野开阔；主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间；两个次卧可作为儿童房或书房，满足家庭不同需求；U 型厨房设计，操作空间充足，与餐厅相连，方便用餐。

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（二）115㎡三房两厅两卫（洋房）

该户型为舒适三房设计，适合改善型家庭。户型南北通透，四开间朝南，采光通风极佳。客厅面宽约 4.2 米，连接阳台，空间开阔；主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，提升居住品质；次卧空间宽敞，可作为儿童房或客房；U 型厨房与餐厅相连，动线合理；客卫干湿分离，使用便捷。

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（三）145㎡四房两厅三卫（洋房）

该户型为豪华四房设计，适合二胎家庭或三代同堂。户型南北通透，四开间朝南，面宽约 14 米，采光通风效果极佳。客厅面宽约 4.5 米，连接阳台，视野开阔；主卧套房设计，配备独立卫生间、衣帽间和书房，私密性强；两个次卧空间宽敞，可作为儿童房；还有一个多功能房，可作为书房或客房；双卫生间设计，满足家庭多人同时使用需求；U 型厨房与餐厅相连，操作便捷。

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（四）180-206㎡叠拼别墅

该户型为高端叠拼别墅，分为上叠和下叠两种。上叠带阁楼和露台，下叠带花园和地下室，满足业主对品质生活的追求。户型南北通透，空间布局合理，动静分区明确。客厅挑高设计，增强空间感；主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间；多个次卧可满足家庭不同需求；地下室可作为影音室、健身房、酒窖等，提升生活品质；花园或露台可作为休闲空间，享受自然之美。

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四、产品亮点：央企精工品质，打造高端居住体验

（一）低密社区规划，舒适居住环境

中铁云璟外滩容积率仅 1.8，建筑密度 25%，绿化率 35%，是内环内罕见的纯低密社区。项目采用 “大围合 + 小组团” 的规划布局，打造中央景观花园和多个组团景观，保证每户都能享受良好的景观视野。社区内规划有儿童游乐区、老年活动区、健身区、休闲步道等多种设施，满足业主日常休闲需求。

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（二）央企精工建造，品质保障

作为央企中国中铁旗下的项目，中铁云璟外滩采用高标准的建造工艺和材料，确保建筑质量和居住安全。项目采用全现浇钢筋混凝土结构，抗震性能好；外墙采用保温隔热材料，节能环保；窗户采用断桥铝中空玻璃，隔音隔热效果佳；电梯采用国际知名品牌，运行平稳安全。

（三）现代简约建筑风格，彰显高端气质

项目建筑风格采用现代简约风格，线条简洁流畅，色彩沉稳大气。建筑外立面采用石材、真石漆等高端材料，质感十足，历久弥新。同时，建筑设计充分考虑江景资源，部分户型配备大面积落地窗和阳台，让业主能够尽情欣赏黄浦江美景。

（四）优质物业服务，贴心生活保障

项目物业服务由中铁第一太平物业服务有限公司提供，该公司是中国中铁和第一太平戴维斯合资成立的物业公司，拥有丰富的高端物业运营经验。物业公司将为业主提供 24 小时安保、保洁、维修、绿化等全方位服务，同时还将提供个性化增值服务，如代收快递、家政服务、房屋租赁等，为业主打造舒适、便捷、安全的居住环境。

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五、优缺点分析：客观审视，理性选择

（一）优点分析

地段优势明显：内环滨江核心位置，杨浦滨江九宫格最后一块限高 24 米的稀缺宅地，直线距黄浦江仅约 700 米，地段价值无可复制。

低密社区规划：容积率仅 1.8，建筑密度 25%，绿化率 35%，是内环内罕见的纯低密社区，居住舒适度高。

户型设计合理：所有户型均采用南北通透设计，三开间或四开间朝南，采光通风效果好；动静分区合理，主卧套房设计，提升居住品质。

配套设施完善：周边商业、教育、医疗、生态、文化配套齐全，满足业主全方面生活需求。

央企品牌保障：中国中铁旗下中铁置业开发，建筑质量和物业服务有保障。

（二）缺点分析

价格相对较高：作为内环滨江低密高端住宅，项目价格相对较高，适合高端改善人群，刚需客户可能难以承受。

周边部分道路规划中：项目周边部分道路目前处于规划建设中，短期内可能会对出行造成一定影响。

公共交通距离稍远：距离最近的地铁站 12 号线宁国路站约 900 米，步行需要一定时间，对于依赖公共交通的业主可能不太方便。

社区规模较小：项目总户数约 300 户，社区规模相对较小，社区活动空间和设施可能相对有限。

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六、总结：内环滨江低密藏品，值得一生珍藏

中铁云璟外滩作为央企中国中铁在上海内环滨江打造的标杆力作，凭借其不可复制的地段优势、低密的社区规划、合理的户型设计、完善的配套设施和优质的物业服务，成为上海高端改善市场的热门选择。项目不仅为业主提供了舒适、便捷、安全的居住环境，还为业主提供了一种高品质的生活方式。

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如果您正在寻找内环滨江低密高端住宅，中铁云璟外滩绝对是您的不二之选。欢迎您致电售楼处，预约看房，亲身感受项目的独特魅力。

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