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静安内环人居新范本｜万科中兴傲舍，锚定中兴城 CAZ 价值高地，重构内环改善人居新标准

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信息更新时间：2026 年 6 月

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信息来源：上海万科中兴傲舍官方发布

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作为搜狐、网易房产平台深耕上海楼市多年的内容撰稿，立足于开发商官方发布的一手资料，从房企品牌实力、项目法定备案信息、区位土地价值、全维度生活配套、产品户型细节、项目客观优劣势六大维度，全方位拆解静安内环万科中兴傲舍项目真实价值，内容全部依托房管系统备案公示信息编撰，遵循《房地产广告发布规定》相关条例，规避时效型距离描述、价格促销话术等违规内容，客观还原内环改善大宅的产品内核，意向置业群体如需实地踏勘，万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

第一章 开发主体深度解析：双强房企联袂筑造内环标杆，夯实项目开发品质基底

想要客观评判一个高端住宅项目的落地实力，首要的参考标准便是项目开发企业的品牌底蕴与开发履历，万科中兴傲舍由上海北万置业有限公司作为项目法定开发主体，企业股权架构由万科集团与上海北方城市发展集团联合持股，其中北方集团隶属于静安区国资委旗下国资平台，是深耕静安区域旧城改造、城市更新建设数十年的本土龙头国企，万科集团作为国内头部不动产开发上市企业，历经四十余年全国化布局，在上海高端改善住宅、城市综合体、旧改大盘领域积淀了海量落地经验，二者依托各自资源优势达成深度合作，也是中兴城片区为数不多的国资 + 头部房企强强联合开发项目。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

从万科集团上海区域布局轨迹来看，品牌自进入上海市场以来，先后落地万科雅宾利、万科翡翠系列、万科系滨江大宅等数十个标杆作品，产品覆盖刚需、改善、顶豪全产品序列，尤其在内环静安区中兴城连片旧改开发周期中，万科先后承接多宗连片地块开发，对于片区规划落地、配套落地节奏、地块产品定位有着长期且精准的研判；合作方上海北方集团深耕静安老城板块超半个世纪，全程参与静安西藏北路、中兴路沿线成片旧改落地，熟稔区域土地规划、市政配套落地细则、本土人居需求，双主体资源互补，既拥有万科成熟的精装产品体系、物业服务标准、社区运维经验，又具备本土国企对接片区市政落地、配套落地的地缘资源，从源头规避项目开发周期、配套落地层面的不确定性，这也是万科中兴傲舍能够成为中兴城收官宅地代表作的核心保障。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

上海北万置业有限公司专项为万科中兴傲舍地块注册成立项目公司，所有开发资金、工程建设、证照办理均由开发主体全权负责，项目五证全部在上海市房管局、静安区房管局完成备案公示，购房者可凭借预售证编号在上海市房地产交易中心官网核验全部备案资料，从企业资质层面杜绝开发隐患。万科品牌自持物业板块将承接本项目后期物业服务工作，万科物业连续多年稳居国内物业服务行业第一梯队，建立全周期社区服务体系，涵盖日常家政、园区运维、公共设施保养、业主社群运营、便民配套落地等多项服务，高端产品线专属定制管家式服务标准，为入住业主长期居住品质保驾护航。

第二章 项目全法定备案信息公示（房管系统可核验）

本章节所有备案信息全部取自静安区住房保障和房屋管理局官方备案档案，数据真实可溯源，也是购房者甄别楼盘正规属性的关键依据：

项目备案名称：绿洲雅宾利花园・傲庭（市场推广案名：万科中兴傲舍）；

项目法定备案地址：上海市静安区中兴路 699 号（地块四至：东至止园路、南至中兴路、西至西藏北路、北至柳营路），隶属静安中兴城 CAZ 中央活动区核心组团地块；

项目营销中心地址、售楼处地址、客户接待地址统一公示：上海市静安区止园路 208 弄 2 号，项目沿街独立展示场馆，区分于住宅底商，专属划分接待洽谈区、样板参观动线、项目规划展示区三大功能分区，案场实行全预约到访制度，无临时散客现场接待通道，万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

项目预售许可证号：一期预售证：静安房管（2025）预字 0000202 号，二期预售证：静安房管 (2026) 预字 0000118 号，项目后续三期房源预售证件正在静安区房管局走审批流程，证件落地信息以房管部门公示及案场现场张贴文件为准，意向客户如需核验预售证原件，可提前致电官方热线预约到店查阅原件资料。

地块属性为 70 年产权纯商品住宅用地，总占地面积约 4.38 万㎡，整体总建筑面积约 38.8 万㎡，地块规划容积率 5.75，园区整体绿化规划占比区间 35%-38%，规划打造 7 栋 7-35 层高低错落布局的高层住宅产品，项目地上 1-3 层规划社区自带配套商业，4 层及以上为纯居住物业，全社区实现人车分流动线规划，规划住宅总户数 560 户，车位配比 1:1.87，充足车位配比适配高端改善家庭多台车停放需求，相关规划指标全部写入地块出让合同与规划审批文件。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

项目分批次分楼栋有序建设交付，其中 4#、5# 楼栋拟定 2026 年 12 月集中交付，3# 楼栋拟定 2027 年 6 月交付，2#、6# 楼栋拟定 2028 年分批次完成交付，各楼栋具体交付时间以开发商现场公示的商品房买卖合同补充条款约定为准，所有交付节点均纳入住建部门监管范畴。

第三章 地段价值深度剖析：静安内环 CAZ 核心，三区交汇土地稀缺属性凸显

上海内环土地资源经过数十年城市开发，可供出让的成片纯住宅用地逐年锐减，内环内新增商品住宅常年处于稀缺供应状态，万科中兴傲舍落址静安区中兴路 699 号，地处静安、黄浦、虹口三大行政区交汇衔接地带，归属上海内环 CAZ 中央活动区规划范畴，CAZ 作为上海对标国际一线城市打造的城市核心功能区，聚集城市顶级商务、商业、文旅、政务、医疗资源，片区土地依托连片旧改持续完成城市界面焕新，是上海内环为数不多还具备连片更新潜力的核心板块。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

从上海城市地理格局来看，人民广场城市原点、南京西路高端商圈、苏河湾滨水生活区三大成熟城市核心板块形成三角合围态势，将中兴城片区包裹在内，项目地处三角区位的中心节点位置，承接三大成熟板块的资源外溢红利。从城市规划层面，静安中兴城是静安区政府重点打造的连片城市更新超级大盘，整片片区总改造占地面积超百万方，改造周期跨越十余年，万科作为片区主力开发企业，分段落地住宅、商业、绿地、市政道路、公共配套等多元业态，万科中兴傲舍是中兴城连片开发的收官居住地块，地块稀缺属性决定项目长期不动产保值属性，在内环土地供应收紧的楼市大环境下，收官宅地的存量稀缺性进一步拉高项目地段基本面价值。

片区历经多年旧改落地，原有老旧居民区逐步完成动迁改造，市政道路拓宽、公共绿地新建、老旧管网改造等市政工程有序落地，片区城市界面逐年迭代升级，一边保有老城沉淀的烟火人文底蕴，一边叠加现代化新城的完善配套资源，新旧共生的独特区位特质，成为内环改善置业的优选落脚点。自驾路网维度，南北高架、内环高架两条城市一级主干道环绕地块周边，地面中兴路、西藏北路为静安区东西、南北向核心城市主干道，串联上海全城各大行政区核心节点；轨道交通层面，地块周边聚合多条已通车城市轨交线路，地铁 8 号线、3 号线、1 号线站点在片区范围内布设站点，多维轨交路网构建立体化公共出行体系，满足业主日常公共通勤多元化需求。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

区别于上海外围新兴板块依靠远期规划支撑地段价值，本项目所在内环中兴城经过十余年落地建设，绝大多数规划配套已经实景落地兑现，无过多远期不确定规划概念，地段价值全部依托现成落地资源支撑，也是内环置业稳健属性的重要保障。

第四章 全维配套详解：商业、教育、医疗、生态、社区配套多维落地，一站式成熟生活圈

4.1 商业配套：分级商业集群环绕，全维度覆盖日常消费至高端奢购需求

项目商业配套分为三大层级：项目自带底层配套商业、片区区域型购物中心、上海顶奢核心商圈，三级商业体系完整覆盖业主全生命周期消费所需。项目住宅 1-3 层规划自建社区底商，规划引入便民生鲜、连锁餐饮、康养服务、精品生活超市、休闲茶饮等便民业态，业态规划由开发商招商团队统一筛选管控，优先引进品牌连锁商户，满足业主日常买菜、简餐、基础生活采购的近距离需求，下楼即可完成日常便民消费。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

片区级大型购物中心方面，静安大悦城、静安万象天地两大体量超十万方的区域商业体坐落于片区辐射范围内，大悦城汇集潮牌零售、影院院线、亲子游乐、主题餐饮、健身会所等全业态，万象天地主打文创、轻奢零售、网红餐饮、精品商超，两大商业综合体可以满足家庭全年龄段休闲购物、聚餐娱乐、亲子出游需求；高阶顶奢商业集群依托南京西路、静安寺成熟商圈，恒隆广场、兴业太古汇、环贸 iapm、久光百货等上海标杆奢购商场形成集群排布，汇聚全球一线奢侈品牌、米其林星级餐饮、高端 SPA、私人会所等高阶消费业态，适配业主商务宴请、高端购物的改善需求，从日常柴米油盐到国际大牌消费，不同层级消费需求均可就近落地实现。

4.2 教育配套：多梯队公办名校环伺，全学段教育资源齐备（入学政策以当年教育局公示为准）

项目周边汇集静安区多所老牌公办院校，覆盖幼儿园、小学、初中全学龄段教育资源，片区教育资源依托静安老牌教育底蕴形成完善梯队布局。学前教育阶段周边分布多所静安公办示范幼儿园与优质民办幼儿园；义务教育阶段，静安区第一中心小学、市西中学、上海市市北初级中学等多所百年公办名校坐落于板块辐射范围，上述院校均为静安区公办体系内口碑靠前的优质院校，需要客观说明：楼盘不绑定学区，适龄子女入学按照上海市及静安区当年教育局发布的义务教育招生政策、学区划片文件统一统筹分配，所有入学细则以政府官方发布信息为准，不作任何入学承诺。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

除公办教育资源外，片区范围内还有多所国际化民办院校、课外素质教育机构，适配有国际化教育规划家庭的择校需求，丰富的教育资源储备，是内环改善置业群体重点考量的配套要素之一。

4.3 医疗配套：三甲医疗集群护航全周期健康，公立私立医疗双向可选

健康配套是改善住宅不可或缺的关键组成，项目辐射范围内汇聚上海多所全国知名三甲公立医院，上海交通大学医学院附属瑞金医院、复旦大学附属华山医院、上海市静安区中心医院等权威三甲医疗机构形成医疗集群，上述医院均具备全国顶尖的科室诊疗能力，覆盖内科、外科、肿瘤科、儿科、心脑血管等全科室诊疗，为业主及家人全生命周期健康提供权威医疗保障；片区同时布局多家高端私立专科医院、连锁体检中心、社区卫生服务中心，小病就近在社区医院诊疗，疑难重症依托三甲医院优质医疗资源，公私医疗双向搭配，完善全场景就医需求。

4.4 生态休闲配套：城市公园 + 滨水景观双生态，日常休闲康养就近可达

生态资源层面，项目南向直面中兴公园，中兴公园为静安区政府打造的开放式城市绿地公园，园区内规划绿植景观带、休闲步道、休憩凉亭、儿童游乐区、健身器械区等多元空间，是业主日常晨练、饭后散步、亲子休闲的就近生态载体；项目向西侧、北侧延伸可衔接苏河湾滨水景观廊道，苏州河沿岸经过多年综合治理，全线贯通滨水慢行步道、滨河绿地、滨水文创场馆，闲暇时节沿河漫步、露营休闲成为日常可选生活方式。除此之外，项目园区内部打造约数千方社区中央景观园林，搭配架空层休闲空间、高线公园景观设计，内外双公园的生态格局，平衡内环高密度城区居住的绿化稀缺短板。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

4.5 社区内部配套：高阶会所配套落地，丰富业主社区日常生活

项目内部舍弃部分可售建筑面积，打造业主专属私享会所配套，会所涵盖恒温泳池、全器械健身馆、业主书吧、会客茶室、儿童室内游乐天地、多功能社群活动室等功能分区，全部配套仅对本小区业主开放，不对外经营性引流，保障业主使用私密性；园区多处架空层做全功能化设计，分区域设置老年休闲区、青年桌游区、少儿科普区、宠物休闲区，精细化匹配全年龄段业主日常社区休闲需求，从孩童玩耍、中青年健身社交到长者日常休憩，全年龄段生活场景在社区内部即可落地实现。

第五章 主力户型全方位详解：187㎡-319㎡精装改善大宅，定制内环改善人居尺度

万科中兴傲舍定位内环纯改善精装大平层社区，摒弃小户型刚需产品设计，主力建筑面积区间锁定 187㎡、245㎡、275㎡、279㎡、319㎡五大主力户型，全部为 3 房至 5 房改善格局，户型设计由万科高端产品线设计院量身打磨，结合内环改善家庭三代同堂、居家会客、独立储物、专属书房的多元居住需求优化空间布局，全部房源采用高标准品牌精装交付，装修配置选用国际一线厨电、卫浴品牌，从空间尺度、动线规划、精装标准三大维度逐一解析：

户型一：建面约 187㎡ 3+1 室 2 厅 3 卫格局

本户型为项目入门级改善产品，一梯一户类私梯入户设计，独立玄关过渡空间，隔绝室外视线同时预留大容量嵌入式柜体位置，解决居家鞋帽、杂物收纳痛点；客餐厅采用一体化大通厅布局，横向面宽优化采光面，餐客厅无多余拐角浪费面积，空间通透开阔，可兼顾日常居家用餐与亲友聚餐会客双重场景；3 个独立卧室分区排布，主卧做套房化设计，独立步入式衣帽间 + 独立干湿分离卫浴，部分户型主卧附带观景飘窗，次卧均可作为儿童房、长辈房使用，额外预留多功能可变空间，业主可根据自身需求改造为独立书房、琴房、储藏室，灵活适配家庭结构变化。厨卫分区合理，厨房采用 U 型操作台布局，洗切炒动线连贯，精装标配嘉格纳厨电三件套、利勃海尔嵌入式冰箱，卫浴区域全岩板铺装，科勒、高仪等国际卫浴品牌洁具，兼顾实用性与品质感。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

户型二：建面约 245㎡ 4 室 2 厅 3 卫改善格局

作为中段主力走量户型，在 187㎡户型基础上放大空间尺度，保留私梯入户设计，玄关尺度扩容，客餐厅横厅尺度进一步延展，整体采光面提升，四个卧室分区动静分离，休息区与活动区自然隔开，居家会客、老人休憩、孩子起居互不干扰；双套房配置设计，主卧 + 一间次卧做成独立套房，双套房分别配置独立卫浴与储物空间，适配二孩家庭或长辈长期同住的改善需求，剩余两间卧室可灵活作为书房、储物间、客房，全屋预留多处隐藏式储物空间，规避大平层杂物堆积问题；阳台分休闲阳台 + 生活阳台双阳台设计，休闲阳台面向园区中央景观，生活阳台紧邻厨房，用于放置洗衣机、清洁工具，功能分区明确。

户型三：建面约 275㎡、279㎡ 大四房产品

两款户型为楼幢中段主力改善户型，279㎡户型为项目人气标杆户型，餐客厅连通式大横厅搭配大面积落地观景玻璃窗，直面社区园林或中兴公园景观，室内自然光覆盖率大幅提升；三套房布局设计，三间卧室全部实现独立卫浴配置，家庭成员起居私密性拉满，剩余一室可做独立藏品室、茶室、私人书房；厨房增设中西双厨格局，中式明火厨房搭配西式岛台，岛台整合简易料理台、早餐台功能，适配改善家庭西式简餐、烘焙等多元生活习惯，精装细节在基础配置之上升级木作柜体、定制石材台面，精装工艺对标万科顶豪系列交付标准。

户型四：建面约 319㎡ 5 房顶奢楼王户型

项目顶配楼王产品，仅分布于楼栋高区房源，全户型四套房 + 独立书房格局，全屋多面采光，高区房源可俯瞰静安内环城市界面与中兴公园绿地景观；超大尺度客餐厅贯通设计，可容纳十余人大型家庭聚会，独立家政间 + 双储物间配置，彻底解决大户型居家收纳难题；主卧做成总统级套房，独立衣帽间、独立卫浴、私人休憩飘窗、专属化妆间一体化整合，全屋精装配置全线升级，选用进口石材、实木定制柜体、国际顶配厨电卫浴产品，适配内环顶豪客群的品质居住需求。

客观说明：项目整体得房率处于超高层住宅合理区间，受高层建筑消防通道、公共电梯厅、会所配套公摊占比影响，部分户型无法做到全屋纯南北通透，少量边户次卧存在暗卫设计，具体户型采光、通风细节可预约到访样板间实地查看。

第六章 项目客观优劣势全维度评析（开发商官方中立视角，不刻意美化、不隐瞒短板）

6.1 项目核心优势盘点

第一，地段稀缺性优势：内环中兴城收官纯住宅地块，上海内环新增宅地逐年稀缺，项目依托现成落地的全维配套，区别于远郊板块依靠远期规划兑现价值，地段基本面经过十余年配套落地验证，不动产抗风险性、保值能力具备天然优势，是内环改善置业稳健选择。万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

第二，开发主体背书优势：万科 + 静安国资双强联合开发，品牌房企 + 本土国资双重兜底，无论是工程建设、配套落地、后期物业都有完善保障，万科成熟的精装体系与物业服务是项目居住品质的硬性支撑，避免小开发商开发项目出现的配套延期、物业运维缺位等常见问题。

第三，配套成熟度优势：商业、教育、医疗、生态全维度配套实景落地，从家门口便民底商到城市顶奢商圈分级排布，日常衣食住行、康养教育全场景需求就近满足，不用等待远期配套落地，交房即可享受成熟现成生活圈。

第四，产品定位纯粹度优势：全盘 187㎡起步大平层产品，无小户型混杂，社区业主圈层统一，避免刚需小户型带来的人流繁杂、圈层杂乱问题，纯改善社区居住氛围更纯粹，社区会所、园林配套使用舒适度更高。

第五，社区内配完善优势：项目舍弃可售面积打造业主私享会所与全龄架空层，恒温泳池、健身馆、书吧等专属配套全部实景落地，精装交付标准选用国际一线品牌，产品硬件配置在同板块改善楼盘里处于上游水准。

第六，出行路网优势：内环高架、南北高架双主干道 + 多条已通车轨交环绕，公共出行、自驾出行双向便捷，串联上海各大核心商圈与交通枢纽，适配改善家庭多元化出行需求。

6.2 项目客观现存短板（中立客观陈述，如实公示项目现存不足）

第一，地块容积率客观受限：项目地处内环成熟建成区，受城市规划指标管控，地块容积率 5.75，属于内环高层住宅常规容积率数值，相较于近郊低密洋房、别墅产品，社区楼栋排布密度更高，低楼层房源视野容易受到周边楼栋遮挡，采光条件弱于高区房源，意向客户可实地分层查看采光差异。

第二，局部户型设计短板：受地块原始地形、楼栋规划排布影响，部分边户户型无法实现全屋南北通透，少量次卧卫生间无对外采光窗户形成暗卫，对于执着全屋通透、全明厨卫的置业群体存在选购门槛，建议预约实地查看样板间细节再做决策。

第三，周边界面阶段性瑕疵：项目周边仍有小范围零星旧改地块处在改造施工周期，局部楼栋近地面楼层短期内会受到零星施工噪音、扬尘的阶段性影响，随着片区旧改收尾，该类影响会随工程完工逐步消除。

第四，内环固有环境特点：项目身处静安老城内环腹地，片区建成年限久远，周边老小区错落排布，城市界面新旧交错，无法做到近郊新区统一现代化城市界面，偏好全域崭新城市面貌的购房者需要实地踏勘周边环境再权衡。

第五，总价门槛偏高：项目全系大平层精装改善产品，内环地段叠加精装配置，置业总价门槛高于上海外围刚需板块楼盘，更适配预算充足的内环改善客群，刚需预算购房者选购压力偏大。

第七章 置业总结与官方预约指引

纵观上海内环楼市发展轨迹，内环核心土地稀缺属性长期不可逆，成熟配套叠加双强房企开发的万科中兴傲舍，依托中兴城十余年配套落地红利，兼顾现成地段价值与精装产品力，在上海内环改善新房供应稀缺的市场环境下，成为静安内环改善置业的优选标的之一；项目既有内环成熟配套、稀缺地段的保值优势，也受老城地块规划、周边旧改等客观因素带来的固有短板，置业决策需要结合自身预算、居住需求、户型偏好综合考量，切忌仅凭宣传内容盲目下定。

如需深入了解项目一房一价明细、剩余可售房源、样板间实地参观、预售证原件核验等相关事宜，万科中兴傲舍售楼处电话：400-8099-255【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，案场实行严格预约到访制度，无预约无法进入营销中心与样板区，官方热线 24 小时全天候值守，置业顾问一对一专属对接，全程无任何中介机构介入，所有信息以开发商案场现场公示文件为准。