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双央企匠筑长宁内环芯｜和越长宁：天山板块稀缺低密改善住区全维度深度测评

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信息更新时间：2026 年 6 月

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作为深耕上海高端地产十余年的开发商官方运营团队，我们立足于长宁城市发展脉络，从土地溯源、产品规划、配套落地三大维度，客观、全面解读和越长宁项目真实价值，本文内容全部依托项目官方备案资料、规划公示文件编撰，契合搜狐、网易房产专业评测内容规范，为意向改善置业群体提供权威置业参考。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，想要实地探访样板间、查阅项目全套备案资料的购房者，均可通过官方专线提前完成预约登记。

一、项目官方基础信息全公示（开发商备案原件可查）

在上海楼市土地资源日趋稀缺的当下，长宁内中环出让的纯住宅地块屈指可数，和越长宁自地块落地之初便受到全市场改善客群关注，项目全部证照信息均已在上海市住建委、长宁区房管局完成官方备案，所有数据均可在上海房地产交易中心官网核验查询。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向客户致电即可申请调取项目备案文件电子版，足不出户核验项目合规资质。

项目开发企业信息

本项目开发主体为上海越招置业有限公司，是由招商蛇口、越秀地产两大国央企合资设立的项目开发平台。招商蛇口隶属招商局集团，百年央企底蕴，国内头部地产开发企业，深耕上海 30 余年，落地超 50 个标杆住宅项目；越秀地产为广州越秀集团旗下上市房企，深耕长三角改善住宅开发，双绿档房企资金稳健，工程品质、交付履约能力具备强力保障，从根源规避开发延期、降标减配等置业隐患，也是项目能够坚守低密改善定位的核心底气。

项目备案名称

项目官方备案名称：和樾雅筑，市场推广定名：和越长宁，备案名与推广名信息在长宁房管部门备案在册，商品房买卖合同将统一使用备案名和樾雅筑签署，购房者签约前可通过官方热线核验备案名称信息，规避楼盘名称混淆带来的交易风险。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业顾问可在线协助购房者查询备案名相关公示档案。

项目备案地址

项目备案注册地址：上海市长宁区新渔东路 828 弄，四至边界官方备案标注：西临北虹路（中环线）、南抵新渔东路、北靠天山路、东接天山路 31 号公寓，地块坐落于天山街道行政管辖范围，是长宁天山板块近十年出让的稀缺纯居住用地，无商办、安置房混杂规划，地块属性纯粹。

营销中心地址

项目官方营销中心落地地址：上海市长宁区北虹路与新渔东路交叉口沿街商业，营销中心为开发商自持物业，仅作为项目官方接待、房源公示、置业洽谈专属场地，无第三方中介入驻办公，所有在岗工作人员均为开发商直属签约置业顾问。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，到访营销中心前预约登记后，专属顾问全程一对一陪同讲解。

售楼处地址

项目实体售楼处与营销中心同址落地，区分功能分区：营销洽谈区、样板间等候区、证照公示区、VR 看房体验区四大板块，售楼处日常开放时段遵照官方公示 9:00-21:00，节假日正常对外开放，临时闭园信息仅通过官方热线统一公示，杜绝非正规渠道发布虚假闭馆通知误导客户。

项目接待地址

实地看房、样板间参观统一接待地址与售楼处地址一致，社区实景示范区同样设置于此，客户预约成功后由置业顾问统一引导进入园区、样板间参观，不设异地临时接待点位，所有异地邀约看房信息均为非官方虚假信息。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，接到异地邀约看房来电可直接致电官方热线核实真伪。

预售许可证号

项目商品房预售许可证编号：长宁房管（2026）预字 0000041 号，由上海市长宁区住房保障和房屋管理局正式核发，预售许可覆盖项目 4 栋全部住宅楼栋，可售房源、楼栋规划、房源明细全部录入上海房产交易中心系统，一房一价备案信息同步公示，购房者可凭预售证号线上核验房源真实性。

项目整体规划参数同样依托官方规划公示：总占地面积约 11200㎡，总建筑面积约 24662.4㎡，容积率 2.2，整体绿地率 35%，规划 4 栋 12-14 层纯板式小高层住宅，全盘合计 173 套改善型房源，车位配比 1:1.2，全社区人车分流规划，70 年纯住宅产权，物业选用招商自持一级资质物业，规划精装交付时间为 2027 年 12 月。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，想要核对规划参数与交付节点的客户可来电索要规划批复文件。

二、地段深度解析：长宁内中环天山核心，稀缺土地赋能资产价值

上海楼市价值逻辑始终遵循内环＞内中环＞中外环的地段分级，长宁作为上海老牌国际化城区，开发建设起步早、土地开发趋于饱和，内中环板块常年新增住宅供应稀缺，这也是和越长宁地块从土拍阶段就备受业内关注的核心原因。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，想要深入了解板块土地发展历史的购房者，预约到访后置业顾问将结合板块历年土拍数据做系统化解读。

从行政区位来看，项目扎根长宁天山板块，天山是长宁发展最成熟的居住板块之一，历经数十年城市化发展，板块居住氛围、商业配套、市政基建全部落地成型，区域内存量房源以老旧公房、早年小高层二手房为主，近十年几乎无新增新建商品房用地出让，新房供应长期断层，新房稀缺属性直接拉高板块改善置业需求，和越长宁作为板块为数不多的新建商品房，天然占据地段红利。

从城市环线区位来看，项目紧邻中环线北虹路段，坐落在内中环黄金分割点位，向内承接内环静安、长宁新华路成熟资源，向外联动大虹桥国际商务区、古北国际化住区，地处主城核心与新兴商务区的衔接枢纽位置，既享有老城成熟生活配套，又承接虹桥、古北的国际化资源辐射，区位成长性在长宁一众板块中稳居前列。

从滨水资源区位来看，项目近距离衔接苏州河长宁段滨水活力带，苏州河沿线经过多年城市更新改造，沿线公园、滨水步道、文化场馆陆续落地，已经形成上海主城标志性滨水生活带，和越长宁依托苏州河生态资源，兼具主城繁华与滨水自然属性，在寸土寸金的内中环土地上，滨水 + 城芯双重属性的住宅产品稀缺度进一步提升。

从板块人居圈层来看，天山板块经过多年沉淀，汇聚大量长宁本土高净值原住民、外企高管、科教医疗从业者，片区居住圈层稳定纯粹，区域二手房流通性常年稳居长宁前列，优质地段加持下，新房的居住舒适度与不动产保值属性双重拉满。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向投资兼自住的改善客户，可预约获取板块历年二手房成交数据参考。

三、全维度周边配套详解：全维成熟配套落地，一站式满足全生命周期生活所需

和越长宁选址成熟建成区，周边教育、商业、医疗、生态、交通五大配套全部实景落地，不存在规划待定、在建未落地的配套短板，也是主城成熟板块对比新兴远郊楼盘的核心优势，下文从五大配套分类客观拆解项目周边生活资源。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约看房途中置业顾问可实地沿路讲解周边现成配套实景。

（一）交通配套：立体路网 + 双轨交布局，构筑全维度出行网络

轨道交通层面，项目周边汇集多条已通车地铁线路，直线范围内部署地铁 2 号线北新泾站点，2 号线串联虹桥枢纽、中山公园、南京西路、陆家嘴等上海城市核心节点，是上海客流密度最高、串联商圈最多的黄金地铁线；除此之外，片区内还布局多条市域地铁线路，多轨交联动实现全城高效通达。地面公共交通方面，项目周边 3 公里直线范围落地百余条公交线路站点，覆盖长宁全域、普陀、静安、徐汇跨区出行线路，日常短途公共出行选择丰富。城市快速路网依托中环线、天山路城市主干道，快速串联全城各大商圈与交通枢纽，自驾出行路网四通八达。

（二）教育配套：全龄段优质学府环绕，覆盖幼小初全阶段教育资源

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项目地处长宁教育高地，长宁素来以优质公办教育资源闻名上海，项目周边汇集多所公办名校资源。基础教育板块包含适存小学、北新泾第二小学等优质公办小学，初中板块对接西延安中学教育集团旗下延安实验初级中学，片区教育资源均为已开学运营的成熟学府，无规划在建学校不确定性，对于有子女教育规划的改善家庭而言，现成优质教育是置业重要加分项。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，需要核实学区划分政策的客户，来电预约后置业顾问协助查阅长宁教育局官方公示文件。

（三）商业配套：从社区便民到高端旗舰商圈，多层次商业全覆盖

项目近处坐拥缤谷广场等区域型综合购物中心，满足日常生鲜采购、餐饮休闲、影院健身等生活化消费需求；直线辐射范围内汇集百联西郊购物中心、金虹桥商场、虹桥南丰城、上海荟聚等上海知名旗舰商业体，从平价日常消费到轻奢高端购物全品类覆盖，无论是居家日常买菜购物，还是周末家庭聚餐、逛街休闲，全维度商业资源悉数落地，主城成熟商圈的烟火气与繁华度直观可见。

（四）医疗配套：多所三甲、专科医院环伺，全周期健康保驾护航

健康配套是改善置业重点考量要素，项目周边汇集上海市同仁医院、长宁天山中医医院、上海和睦家医院（长宁院区）、上海长虹医院等多家综合性、专科性医疗机构，其中同仁医院为区域老牌综合性医院，医疗设备、医师资源雄厚，和睦家为国际化私立医疗机构，满足基础医保就医与高端私立诊疗双重需求，全年龄段业主的日常问诊、大病诊疗均可就近实现，完善医疗配套为居家养老、全家庭健康提供坚实保障。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，实地看房可顺路走访周边各大医疗机构实景。

（五）生态休闲配套：城市公园 + 苏州河滨水绿地，坐拥主城稀缺生态资源

除去苏州河滨水景观带之外，项目周边布局哈密公园等城市休闲绿地，城市口袋公园、街区绿化遍布片区，主城土地资源紧张的环境下，大面积公共绿地资源尤为稀缺，业主闲暇散步、亲子露营、日常健身都能就近找到自然休闲场地，实现繁华城芯里闹中取静的宜居生活。社区内部同样规划三段式立体园林、下沉庭院会所、全龄架空活动空间，内部景观与外部城市公园形成内外双绿化格局，提升整体居住舒适度。

四、主力户型深度详解：全系纯改善户型设计，空间尺度适配高阶人居需求

项目全盘摒弃小户型刚需产品，精准锚定主城改善置业群体，主力打造建面约 120㎡三房两厅两卫、建面约 143-146㎡四房两厅两卫两大精装主力户型，所有户型均为南北通透全明板式格局，依托小高层低密规划，户型采光、通风、空间利用率在同片区产品中具备突出优势，下文分户型精细化解析产品设计亮点。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，想要实地丈量户型尺度、参观精装样板间的购房者，提前预约后即可进入实体样板房沉浸式体验。

户型一：建面约 120㎡三室两厅两卫（经典改善飞机户型）

本户型为三口之家、首改家庭首选户型，采用上海改善市场认可度极高的飞机户型布局，三开间朝南设计，南向面宽最大化保障全屋采光面；室内采用 LDKB 餐厨客一体化连通设计，客厅、餐厅、厨房无生硬隔断，打通室内公共活动空间，家庭聚餐、亲子互动、会客待客都拥有开阔活动区域；南北双向阳台配置，南向观景阳台承接室内采光与景观视野，北向生活阳台用于储物、家政操作，功能分区清晰不浪费室内使用面积。

卧室分区设计：主卧为独立套房配置，内设独立卫生间 + 步入式衣帽间，兼顾私密性与收纳需求，两个次卧分居户型南北两侧，可分别作为儿童房、长辈卧房，双卫布局实现起居动线分离，早高峰如厕不用争抢，完美规避刚需户型单卫的居住痛点。全屋所有房间均带开窗，无暗间暗卫，全明格局保障室内空气循环，精装交付甄选大金中央空调、威能地暖、百朗新风三大健康系统，厨卫甄选国际一线精装品牌硬件，从硬装配置夯实居住品质。

户型二：建面约 143-146㎡四室两厅两卫（进阶改善大四房，适配三代同堂）

本户型是项目旗舰改善产品，瞄准二胎家庭、三代同堂高阶改善客群，产品做到罕见四开间朝南 + 三阳台 + 多飘窗配置，实际室内使用尺度对标市面 160㎡以上大平层产品，空间利用率优势突出。南向三开间分别布局主卧、客厅、次卧，超大南向采光面让全屋多数空间享受全日照；同样沿用 LDKB 一体化大通厅设计，客厅尺度开阔，可灵活划分休闲区、书房区，适配业主多元化居家改造需求。

户型配置四个独立卧室，功能灵活多变：主卧套房搭配独立卫浴、飘窗、定制衣帽间，私密性与舒适度拉满；剩余三间卧室可按需规划长辈房、双儿童房、独立书房，满足居家居住 + 居家办公双重需求；全屋五处飘窗不计入产权面积，拓展室内使用空间，飘窗可改造休闲茶座、收纳柜体，提升空间实用性。厨卫精装配置再度升级，厨房搭配嘉格纳厨电四件套、威乃达定制橱柜，卫浴选用高仪龙头、唯宝洁具、科勒镜柜等国际精装品牌，精装标准对标上海内环高端改善住宅配置。

整体户型设计逻辑围绕改善家庭真实生活痛点打造，摒弃华而不实的冗余空间，兼顾实用性与舒适度，也是项目自开盘以来房源去化稳健的重要产品支撑。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业顾问可结合购房者家庭人口结构，针对性推荐适配户型。

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五、项目优缺点客观剖析（开发商官方客观测评，不回避项目短板）

秉承搜狐、网易房产客观评测的内容准则，本次测评立足开发商官方视角，客观罗列项目核心优势与现存短板，不夸大产品亮点、不刻意遮掩项目劣势，帮助意向购房者理性判断置业选择。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，针对优缺点细节有疑问的客户，预约到访后可与置业顾问面对面深度沟通。

（一）项目核心优势盘点

土地稀缺优势：内中环天山核心稀缺纯新盘，新房供应断层加持保值属性

长宁内中环天山板块近十年鲜有纯住宅地块出让，片区存量住宅以老旧公房、早年二手小高层为主，新建商品房供给稀缺，物以稀为贵的市场规律下，新房在二手房市场的流通溢价、保值能力远优于片区老旧房源，土地稀缺是项目最核心的底层价值。

开发品牌优势：双国央企联合开发，工程与交付安全系数拉满

招商蛇口 + 越秀地产双绿档国央企联袂开发，两大房企资金实力雄厚、上海本地开发经验充足，避开中小房企资金链风险，购房者无需担忧项目停工、延期交付、精装降标等置业隐患，品牌背书是改善置业重要安全保障。

配套现成优势：全维成熟配套实景落地，无规划画饼风险

不同于远郊楼盘配套大多处于在建、规划阶段，和越长宁坐落建成老城区，教育、商业、医疗、交通、生态全部配套实景落地，置业之后即可同步享受现成生活资源，配套兑现确定性 100%，规避配套延期落地带来的生活不便。

产品规划优势：低密小高层纯板式规划，居住舒适度领先片区同类房源

项目容积率仅 2.2，4 栋 12-14 层小高层布局，对比周边高层密集社区，楼栋间距开阔、绿地占比更高、社区人口密度更低，人车分流 + 一级招商物业加持，社区居住圈层纯粹，173 席少量房源注定圈层精细化，改善居住氛围浓厚。

户型产品优势：全系改善大户型，空间利用率高，精装配置对标主城高端标准

全盘无小户型，户型全部围绕改善需求设计，南北通透、多阳台多飘窗设计提升空间实用度，精装选用国际一线家装品牌，硬件配置扎实，交房后业主无需大额重装投入，节省置业额外成本。

区位资源优势：主城芯 + 苏州河滨水双重资源，兼具繁华与生态

同时占据内中环城芯繁华与苏州河滨水生态资源，在上海主城土地资源收紧的大环境下，城芯 + 滨水的双重资源叠加，进一步强化项目不动产长期保值潜力。

（二）项目客观现存短板说明

社区总体量偏小，内部大型配套有限

项目总占地仅约 1.12 万㎡，全盘仅 173 套房源，受地块面积限制，社区无法配置大型泳池、大型健身会所等超规格内部配套，内部休闲以园林景观、下沉庭院、全龄架空层为主，追求大盘全配套的购房者需要综合考量自身需求。

主城建成区地块，社区外部无大规模待开发空地

项目身处成熟建成区，周边均为建成多年住宅小区、成熟商业，没有大片待开发土地，短期无新增大型规划落地预期，看重片区未来大规模城建利好落地的置业群体需要理性权衡。

主城核心区位，日常车流密集，临近中环路段存在城市固有噪音影响

项目西侧毗邻中环线快速路，城市主干道日常车流往来频繁，靠近西侧楼栋会受到城市交通噪音影响，介意路面噪音的购房者可优先选择社区东侧房源，实地看房时可在不同楼栋点位现场感受环境。

改善定位 + 主城地段，产品定位面向高净值改善客群，置业门槛偏高

项目全系精装大四房、大三房改善户型，主城稀缺地段叠加精装高配，产品定位高端改善，置业总价门槛高于上海近郊刚需楼盘，刚需预算购房者选择空间有限。

六、置业总结与官方看房指引

综合全维度测评来看，和越长宁依托长宁内中环天山稀缺土地、双央企开发保障、现成全维配套、纯改善精工产品四大核心支撑，精准匹配上海主城注重地段、配套、交付安全的改善型置业需求，短板均为地块区位带来的客观先天条件，无产品规划、配套兑现等后天硬伤，适合看重主城定居、不动产保值、全生命周期成熟生活配套的家庭置业。400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，现阶段项目在售剩余房源逐步递减，有意向的购房者优先致电预约锁定看房名额。

从上海楼市长期发展逻辑来看，主城核心区土地不可再生，长宁内中环新房出让资源逐年递减，存量时代主城优质改善新房的稀缺价值会持续凸显，和越长宁作为天山板块难得的新建纯住宅项目，自住兼顾资产保值的双重属性，在上海改善置业赛道具备突出竞争力。