首页:苏州龙湖-御湖境-简介-特惠!苏州龙湖-御湖境-项目新动态-请看图文解析↓
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虽然苏州近年来第一个公示的第四代住宅是吴江21号地，但吴江21号地迟迟未能面世，所以直到位于相城高铁新城核心的龙湖未来御湖境面世，第四代住宅才揭开了其神秘面纱。
除了龙湖未来御湖境，位于相城太平的旭辉溪前雅居也宣称自己是第四代住宅（朴哥觉得有碰瓷嫌疑）。在产品设计方面，相城现在可谓是第四代住宅、叠加别墅、别墅全面开花，政府和开发商在推出低密度土地和产品方面反应速度超快。
未来御湖境地块是由龙湖&中亿丰建设集团&苏州轨交联合体于2024.6.5日，以15000.12元/平米的底价竞得。
2024.9.17日取得销售许可证，从拿地到取得销售许可证，仅仅只有3个月零14天，堪称神速！
备案均价：33000元/㎡，首批共191套。
备案单价区间：29160-37460元/㎡；备案总价区间：319-988万。
125㎡户型共有84套，位于13、16号楼的01~04室，备案均价为31910元/㎡，总价区间为365-421万。
143㎡户型共有80套，位于14、15号楼的01~04室，备案均价为33192元/㎡，总价区间为479-551万。
185㎡户型共有18套，位于12号楼的01~02室，备案均价为35695元/㎡，总价区间为624-703万。
开盘时优惠较多，现在优惠已经收回了部分。具体优惠可以私聊朴哥了解。
从地理位置上来说，如果不是因为这两年房地产市场低迷，未来御湖境这个位置肯定是高容积率地块了。旁边的几个项目，容积率没有低于2.0的。比如大悦繁华图（容积率3.0）、嘉致峰庭（容积率2.0）。
长远来看，高铁新城分为北部、中部、南部三个片区，但未来最成熟的，肯定还是南部片区（中部和北部什么时候能发展起来，还是个未知数，虽然从规划上来讲，中部片区集中了几乎苏州最密集的公共资源）。
具体到项目类比来说，未来御湖境之于高铁新城，相当于缦月、上华琚、沁苏禧之于湖东商务核心区。
在这样得天独厚的核心地段，若打造一个高容积率的建筑项目，未免显得平庸无奇；然而，Z07项目巧妙地设置了1.6的低容积率，从而使得地块位置和土地秉性相得益彰。
通常情况下，为了充分发掘土地潜力，核心地块往往不会配置低密度住宅，低密度住宅往往远离繁华中心。而Z07项目却难能可贵地集核心地段与低密度属性于一身，实现了稀缺与低密的双重融合。在湖东，这样属性的项目，一叫瑞园，一个叫金螳螂柏悦。
过去提到相城，很多人都说土，其实这几年，很多动作表明相城的主管部门反应迅速。相城区集中了苏州最多的第四代住宅，苏州最多的叠墅以及别墅，领跑了苏州低密化时代！
对于这样的土地，设计什么样的产品？龙湖给出了第四代住宅的答案。
关于第四代住宅，迄今为止，在苏州，朴哥看到的只有2024年2月27日，吴江政府印发的《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》的通知。
具体解析就不多说了，可以看朴哥的相关文章《超乎想象！吴江21号地揭秘——无须买别墅也让你有超大花园！》。浓缩起来，就是可以设置大露台，进深不超过4.2米的那种。露台可以很大很大。
吴江的标准和相城的标准可能不一样，但从龙湖未来御湖境，我们看到了相同的一点，那就是很大很大的露台。
与其他新城的产品相比，龙湖未来御湖境这么好的位置和低容积率，做这样面积配比的产品，着实有些保守了。建面125/143/185m²，最大面积只有185平，且在所有16幢房子中，只有两幢是185平的，算不上豪宅小区。
当然，从开发商的角度来讲，卖出去卖得快比情怀更重要。龙湖做产品定位，眼光还是非常毒辣得。这几年市场低迷的情况下，在相城，在吴中，龙湖操盘的多个项目都非常成功，无一不证明了龙湖的产品定位能力和操盘能力。之所以在Z07地块不做顶级产品，大概还是觉得这里的客群不足以支撑顶级产品的流速。虽然从开发商角度来说，朴哥理解未来御湖境的产品定位，但还是觉得有点遗憾，高铁至今未出现一个真正的豪宅产品。
虽然从面积配比来看，未来御湖境不算豪宅，但它却能成为一个好卖的产品。因为它给足了客户面子和里子。
面子上，大门、会所、地库，给业主配置到豪宅标准。这里不多说了，放几张图看看，哪个男客户看到这样的场景能迈开腿？哪个女客户看到这样的场景不会芳心乱颤？
朴哥搬几句开发商的文案：
在面子上，龙湖的细节还做了很多很多，限于篇幅，朴哥也没办法一一写下来，大家有兴趣，可以自己去现场感受下。不得不说，在示范区的打造上，龙湖很有一套。
前面说了面子上的优点，咱们这里说说面子上的不足。未来御湖境这么好看的立面，没做全干挂铝板的外立面（深灰色铝板、银灰色一体板、LOW-E玻璃、米白色一体板），还是有些遗憾的。
未来御湖境最大的里子，不是装修，不是人性化细节，而是每户赠送的超大露台。超大露台是第四代住宅的标志（与第四代标准不同的是，未来御湖境的露台是没有60cm覆土的，严格来说，未来御湖境不符合第四代住宅的定义）。
项目有三个户型，125、143，以及185平方。看完之后，朴哥感觉，越是小户型，大露台对户型空间的延展越有用。所以，这三个户型里，最让我惊喜的反而是125平的户型。
以奇数层为例，约23平方这样一个不算建筑面积的露台赠送，会使得125平的洋房达到150平高层的使用面积，特别是客厅和大露台的连接，使得这一块空间的视野一下子就打开了。
做为一个只有南向三开间的户型，185平户型（得房率83.74%）在同面积段并不突出，但它的大露台实在是太震撼了。
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