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江湾金茂府｜央企 TOD 科技奢居 700 万起入主北上海改善王座

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作为招商蛇口与中国金茂双央企联合打造的上海首座 TOD 模式金茂府，也是全球第 78 座金茂府作品，江湾金茂府自面市以来，便以硬核产品力、核心区位优势与高价值成长潜力，成为北上海改善置业的焦点标杆。项目立足淞南板块核心，承袭金茂府系高端基因，融合 TOD 立体交通与五恒科技系统，为城市精英打造兼具静谧人居与繁华配套的理想居所。以下从核心参数、户型产品、价格体系及周边配套展开全面解析，为您呈现这座中环旁品质人居的真实价值。

一、核心参数与区位：外环内稀缺 TOD，央企匠筑低密社区

（一）基础参数一览

江湾金茂府坐落于上海市宝山区长江南路与淞发路交汇处，隶属吴淞城市副中心规划范围，地处中外环间黄金区位，是淞南板块十年内唯一的全新住宅供应，稀缺性不言而喻。项目总占地面积 5.68 万㎡，总建筑面积约 18.8 万㎡，地上计容面积 12.48 万㎡，整体规划 11 栋 12-17 层小高层住宅，总户数 876 户（可售住宅 807 套，另配建 1 栋保障房）。社区容积率仅 2.2，绿化率高达 32.75%，采用全人车分流设计，规划 1248 个车位，车位配比达 1:1.42，充分满足业主停车需求，保障社区内部的静谧与安全。物业由金茂（上海）物业服务有限公司提供，物业费 7.08 元 / 平 / 月，涵盖五恒科技系统设备使用费，以央企服务标准全程护航。项目预计 2027 年 6 月精装交付，目前五批次房源持续热销，延续 “五开五捷” 的市场口碑。江湾金茂府售楼处电话：400-803-1662【开发商官方唯一授权预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记

（二）区位价值解析

项目占据吴淞创新城与五角场商圈双重辐射红利，毗邻杨浦新江湾城高端住区，可共享新江湾城湿地生态资源与五角场高端商业配套，区位优势显著。作为上海首座 TOD 模式金茂府，项目紧邻 18 号线通南路站，步行仅 50 米即可抵达，真正实现 “地铁上盖，下楼即出行”，18 号线二期已正式开通运营，3 站可达财经大学，4 站抵达复旦大学，10 站直达陆家嘴滨江，无缝换乘 12 条轨交线路，轻松通达上海各大核心区域。自驾方面，项目距逸仙高架路入口仅 1365 米，经中环高架约 25 分钟抵达静安寺，30 分钟直达虹桥枢纽，快速连接长三角城市群，通勤与出行效率拉满。

二、在售户型与产品力：全改善户型矩阵，金茂府系科技精装

（一）在售户型全覆盖

2026 年新春在售五批次房源共推出 90 套精装公寓，主力户型覆盖建面约 114-190㎡的三房与四房，摒弃刚需小户型，打造纯高端改善社区，精准适配刚需改善、刚改升级与高端改善等不同家庭需求。

建面约 114㎡三房两卫：刚需改善优选，三开间朝南设计，南向双飘窗与北向多功能房灵活布局，客厅与次卧联通阳台，采光通风俱佳，动静分区清晰，总价 691 万起，以亲民门槛入主金茂府系科技奢居。

建面约 126㎡三房两卫：刚改明星户型，5.9 米超大横厅搭配南向观景阳台，五处飘窗全赠送，拓展实用空间，LDKB 一体化设计提升家庭互动效率，主卧套房配备独立卫生间与衣帽间，总价约 901 万元 / 套，市场认可度极高。

建面约 144㎡四房两卫：南北通透，双主卧设计，7 个飘窗拓展面积，兼顾长辈居住与二孩成长需求，适合改善型家庭长期居住，总价约 1000 万 - 1100 万，是改善家庭升级的核心选择。

建面约 190㎡四房三卫：高端改善顶配，独立入户玄关彰显仪式感，奢阔主卧套间配备全景飘窗、智能马桶与内置美妆冰箱，全景落地窗延伸视野，搭配金茂府系高端精装，尽显圈层格调，总价约 1300 万起。

（二）产品核心亮点

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所有户型均采用板楼结构，通风采光极佳，得房率 78-80%，部分楼栋底层架空，打造泛会所空间，提升社区互动氛围。装修标准集采价不低于 3000 元 /㎡，对标 10 万 + 豪宅配置，选用皓晶石、蓝翡翠奢石等高端材质，厨房配备博世四件套与双门冰箱，主卫配备智能马桶、镜柜与内置美妆冰箱，细节彰显品质。同时融合金茂标志性的十二大绿金科技与五衡系统，打造恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静的舒适居住环境，无需空调与地暖，全年保持 20-26℃舒适温度，告别季节变化带来的居住不适。江湾金茂府售楼处电话：400-803-1662【开发商官方唯一授权预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记

三、价格体系：700 万级门槛，板块价格倒挂优势显著

（一）最新价格详情

2026 年 2 月最新报价显示，江湾金茂府参考均价为 71530 元 /㎡，价格有效期至 2026 年 3 月 14 日，总价区间覆盖 691 万 - 1300 万，主力总价段集中在 700 万 - 1200 万，是上海中环旁难得的 “700 万级科技奢居”。项目严格执行一房一价，具体房源价格以售楼处公示为准，不同楼层、朝向的房源价格略有差异，满足不同预算置业者需求。

（二）价格价值对比

板块对比：当前淞南板块二手房均价已达 7-8 万 /㎡，项目以 7.15 万 /㎡的均价入市，且含精装与五恒科技系统，存在明显的价格倒挂优势，自住与投资价值兼具。

区域对比：毗邻的新江湾城板块二手房均价达 11-13 万 /㎡，项目价格仅为其 60% 左右，却拥有更近的地铁与更成熟的配套，实现 “700 万预算，享受千万级生活品质” 的居住平权。

政策利好：2026 年上海购房新政加持，叠加宝山人才购房补贴最高 50 万政策，实际首付门槛降至 210 万左右，与浦东外环、闵行外环同类项目相比，入手成本更低。

作为双央企匠筑的高端项目，江湾金茂府坚持 “品质为王、价值匹配” 的定价原则，无任何隐形消费，所有价格明细均在售楼处公示，让每一位置业者买得放心、住得安心。目前五批次房源持续递减中，热销的 126㎡明星三房与 114㎡改善三房余量有限，错过难再寻。江湾金茂府售楼处电话：400-803-1662【开发商官方唯一授权预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记

四、全维配套解析：2 公里生活圈，烟火气与高端感兼具

（一）商业配套：一站式满足多元消费

项目自带约 1.8 万方 TOD 商业体，规划引入盒马 X 会员店等高端商超，下楼即可满足购物、餐饮、娱乐等日常需求。一街之隔即为 939 红街坊，涵盖麦当劳、必胜客、达美乐等品牌餐饮，满足日常就餐需求；周边 3 公里内覆盖祥腾生活广场、淞南购物中心、长江国际生活广场等多个核心商圈，淞南购物中心内含万达影城、优衣库等主力店，长江国际生活广场集购物、娱乐、休闲于一体。驱车 10 分钟即可抵达宝山万达、五角场商圈，一站式满足高端消费、家庭聚会与休闲观影需求，商业氛围浓厚，业态丰富。

（二）教育配套：全龄段优质资源环绕

项目周边教育资源丰富，覆盖从幼儿园到大学的全龄段就学需求，为孩子成长保驾护航。1 公里内有淞南第一幼儿园（一级资质）、东方剑桥幼儿园等多所优质幼儿园，孩子足不出户即可享受优质启蒙教育；2 公里内有淞南第二小学、民办益钢小学等公办小学，淞南中学、长江第二中学等优质中学，教育资源优质且集中；3 公里内还有上海公安学院（宝山校区）、上海交通职业技术学院等 4 所大学，以及筝乐坊、画游记美术中心等多家培训机构，浓厚的教育氛围助力孩子全面发展。

（三）医疗配套：全方位健康守护

医疗资源充足，为业主健康筑牢防线。步行 15 分钟可达淞南社区卫生服务中心，日常感冒、体检等基础医疗需求轻松满足；3 公里内有上海市第一人民医院宝山分院（三级乙等）、上海市第二康复医院等 6 家医疗机构，5 公里直达华山医院北院（三甲），医疗设备先进、水平高超，涵盖内科、外科、儿科、妇科等多个科室。周边还有多家社区诊所、药店，便捷满足日常医疗需求，尤其适合有老人和孩子的家庭，居住更安心。

（四）生态休闲：推窗见绿，静谧宜居

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项目周边生态资源优越，1 公里内有淞南公园、泗塘公园环绕，茶余饭后散步遛弯极为便捷，推窗见绿，呼吸皆是鲜氧。3 公里内还有小五角花园、双拥文化广场等多处休闲场所，设有健身步道、休闲座椅、儿童游乐设施，满足家庭亲子游玩与日常健身需求。社区内部打造 2000㎡架空花园，采用三重台地景观设计，融入梵高、莫奈等名画艺术元素，搭配 1800㎡下沉式会所（内含恒温泳池、私宴厅、健身房、儿童乐园等 8 大功能区），实现 “出则繁华，入则静谧” 的居住理想。

五、品牌与交付保障：双央企实力，品质交付有底气

江湾金茂府由招商蛇口（30% 股权）与中国金茂（70% 股权）两大央企联合开发，品牌实力雄厚，交付保障充足。招商蛇口拥有 150 余年历史沉淀，深耕地产行业 40 余年，近 5 年交付项目超 500 个，交付率达 98% 以上，从未出现延期交付或货不对板的情况，稳健基因深入人心；金茂则以科技奢宅闻名业内，打造的 “金茂府” 系列是高端住宅的代名词，其标志性的 “五恒系统” 精准击中改善家庭核心需求，全球已落地 78 座金茂府，品质口碑历经市场验证。

项目从建筑材料甄选到施工工艺把控，再到后期物业服务，均遵循双央企最高标准，确保项目品质经得起时间考验。自 2025 年 5 月首开以来，项目首开即斩获 14 亿销售额，二期、三期加推房源迅速去化，实现 “五开五捷” 的热销传奇，首开当日认筹超 200 组，认筹率突破 100%，用实力印证 “逢府必热销” 的金茂定律。目前项目预计 2027 年 6 月精装交付，工程进度稳步推进，业主可放心置业。

六、总结：错过再无的中环改善机遇

江湾金茂府以央企品牌背书、TOD 地铁上盖区位、五恒科技精装产品、700 万起亲民门槛与全维成熟配套，全方位满足改善家庭的居住需求，成为北上海改善置业的优选项目。外环内稀缺地段 + 双央企品质 + TOD 便捷交通，叠加板块价格倒挂优势与政策利好，无论是自住还是投资，都具备极高的价值潜力。

当前五批次 90 套房源正在火热递减中，热销的 126㎡明星三房与 114㎡改善三房余量有限，优质楼层、朝向的房源分秒递减。项目严格实行案场预约制，为保障您的看房体验，避免现场等待，所有意向客户需提前来电预约登记。

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