地产并购潮 能使老盘打赢翻身仗吗?

近日，融创中国宣布以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州7个项目公司的所有股权。其中对于莱蒙顺泽·水榭花都 的项目也标志着融创中国首次进入了目前环京区域最火的板块——燕郊。这也是继东方普罗旺斯、雁栖湖别墅之后，融创中国再一次在大北京区域收购项目。

融创的收购只是当下北京楼市的一个缩影，今年已有多个项目传出被收购的消息。《广厦时代》今年年初就以《并购潮起为去库存还是圈地？》为题，针对此事进行过 关注。在土地市场供应、尤其是具备豪宅条件的土地供应急剧减少的当下，收购老项目包装上市，成了不少开发商的较佳选择。而市场上存量的可供收购的老项目也 不在少数。双方的合作可以通过前期的严谨调研、处理迅速达成，但如何在老项目上开出新花却是个不小的考验。

土地市场供应减少 收购成为主要出路

开发商热衷买项目，优选与目前北京土地市场的供应有关。2015年，在每块优质土地上，开发商激烈的竞争可见一斑，即使是最终胜出，将地王收入囊中，等待开 发商的又是一场新的考验。虽说从过去几年的经验看，地王的记录是用来刷新的，地王总有一天会解套，但依然要经历漫长的等待期，而且其间会遭遇各种不确定性 因素。

今年土地的供应则让开发商的选择变得更少。根据北京市国土局官网显示，2016年1-4月北京经营性用地成交27宗，同比少21宗；总成交额590亿元，同比降43%；总成交面积442万平米，同比降49%；楼面均价1.34万元/平米，同比涨12%。

而在住宅土地上，数据则更能说明问题。1-4月，北京仅成交3宗住宅地块，3月、4月住宅土地市场供应为零。而在5月刚拍出的两宗住宅土地更是在久违江湖的 “90/70”政策限制之下，楼面价再创新高。根据中原地产市场研究院提供的数据，5月5日下午拍出的位于昌平南邵板块的两宗土地，住宅部分楼面价分别为 3.38万元/平方米和3.52万元/平方米，都超过了目前板块的销售均价。

先不说70/90政策基本扼杀了在该地块上开发豪宅的可能性，按照楼面价推算的7万+的价格，对于曾经北部刚需不得已的选择地——南邵，从心理层面上，让购房者接受这个价格对于开发商已经是个考验。

在这样的土地市场背景下，收购，尤其是收购一些占据了优质城市资源的老项目就变成了一桩更为划算的买卖。当然，收购项目也不是“有收就有赚”，也会面临处理 前期遗留问题、重新调整产品等复杂问题，但只要公司内部有成熟的团队来应对解决，这些问题相对一手土地市场遭遇的难题都不算事儿。

融创中国近期在做大量的收购，但收购的价钱都很合理。在土地拍卖市场，融创中国从来也不会高价抢地，公司认为价格高，就不会参与，公司认为价格在合理区间的，肯定会比较坚决。

资金受限、企业转型中小房企主动找买家

开发商对于可改造，能做大文章的项目需求大增的同时，想出手手中老盘的开发商也不在少数。这些企业或因资金链出现问题而被迫出售，或因企业转型在放弃房地产业务，也在市场上不停地寻觅好的买家接盘。

类似东方普罗旺斯这样的老牌豪宅项目，由于开发年代久远，在整体规划和产品设计上，与新兴豪宅大都相去甚远，无法满足目前豪宅市场主力购买人群的审美取向和 生活需求。开发商也无法像新晋豪宅一样在营销上投入重金，市场声音也较弱。虽然2015年以来市场转暖，尤其是豪宅销售大好，但这些项目也没能分上一杯 羹，反而越来越难卖。不过，虽然这些开发商解决不了的事儿，对于有经验的大开发商来说，就显得没那么困难。

除了老牌豪宅外，市场上 还有大量的存量综合体项目。据消息人士透露，位于北清路的一个LOFT公寓项目近期就在寻找公司接手，楼面单价水平在一万多。而与其在一条路上的永丰产业 基地地块，2015年4月首创拿下的楼面单价为4.3万元/平方米。虽然拿地成本上有优势，但这些项目的改造空间相对豪宅没有那么大，项目本身的问题也会 比较多。部分持有项目的公司，内部有债务问题要解决，还有一些项目收购时需要补齐增值税等费用，在收购内部审计等方面会遭遇问题。这对于很多开发商是个不 小的挑战，一些国企就无法出手。

还有一些主动寻找买家的项目是源于整个公司的转型和战略布局调整，有的房企老板对于未来的楼市走向不乐观，急于套现转向金融等其他领域。此前，恒大收购丽宫，也是源于恒大对新世界在内地项目的全面收购。

升级改造是收购后主要课题    品牌房企拼速度

一边是急于获取土地扩大规模获取利润，另一边是急于脱手套现转型，二者达成一致后，皆大欢喜并不是必然结果，对于收购方来说，考验才刚刚开始。

接盘，并不一定就能点石成金。最易被提及的失败案例就是大望桥东南角的佳兆业广场（最近的一个名字），这个似乎永远也建不完的项目占据了CBD的核心位置，几经易主，销售多次，如今走向仍是一个谜。虽然内部原因很难被外人所道，但作为收购的失败案例完全合格。

而近期花了大价钱收购的房企，显然已有充分的准备。恒大从新世界中国手里买下丽宫别墅的消息释放后仅一个月，项目就以恒大丽宫的新名字正式亮相，在京举行了恒大丽宫全球发布盛典。恒大迅速梳理了产品的价值卖点，推出了三期产品，并对产品设计进行了全面升级。

另 一收购老手融创中国同样动作迅速，接手东方普罗旺斯之后，融创快速着手进行改造升级，并将其更名为北京壹号庄园，延续融创“壹号系”豪宅产品的名称，同时 借此推出了融创的又一新的产品系——“庄园系”。上周，改造后的北京壹号庄园样板间首次公开亮相，还邀请了洛克菲勒家族掌门人洛克菲勒二世到现场助阵。

相比那些花重金抢下的地王，收购改造升级的老项目显然在有效率的运作下会更快为开发商带来回报。

对于收购后的项目，一些老业主会担心未来的居住生活会受到影响，对此业内人士分析认为，对于老业主，未来享受的服务只会更好。在目前的市场环境下，为了让收 购变成一桩划算的买卖，开发商收购项目后，大都会对项目进行重新定位，升级是必然选择。对于整个项目和区域，开发商都会重新梳理价值，并更换宣传营销思 路，整体价格的提升也会是必然结果。另外，一般收购的豪宅项目，新品与前期并不会分开管理，也就是说新品升级的配套设施，老业主都可以享受到。而且，为提 升项目的口碑，新接手的开发商也非常看重老业主在其中发挥的作用，毕竟对于豪宅，圈层营销和老带新是其中的重要一环。