稳房价拉经济两不误 热点二线城市可增土地供应

第一财经日报 2016-06-17 11:23:47
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一半是海水,一半是火焰。 一边是一线城市和部分二线热点城市节节升高的房价和地价,一边是全国房地产投资增速低位运行和三四线城市的高库存压力,如何在发挥好房地产投资对宏观经济支柱作用的同时,又不会造成新的库存积压?这其中,增加一二线城市尤其是二线热点城市的土地供应迫在眉睫。 房地产投资拉动不足

一半是海水,一半是火焰。  一边是一线城市和部分二线热点城市节节升高的房价和地价,一边是全国房地产投资增速低位运行和三四线城市的高库存压力,如何在发挥好房地产投资对宏观经济支柱作用的同时,又不会造成新的库存积压?这其中,增加一二线城市尤其是二线热点城市的土地供应迫在眉睫。  房地产投资拉动不足  在本周举行的5月份国民经济运行情况新闻发布会上,国家统计局新闻发言人盛来运说,从总体情况来看,房地产商的投资还是比较谨慎的。有三个数据可以证明,第一个数据是房地产投资增速,1~5月份房地产投资同比增长7%,比1~4月份回落0.2个百分点。   第二个数据是土地购置面积,1~5月份同比下降5.9%,虽然降幅比上个月有些收窄,但还是在继续下降的。房地产土地购置面积在去年大幅下滑30%左右 基础上继续下滑,可以说明房地产商拿地总体上还是比较谨慎的。第三个数据是土地成交价款,1~5月份土地成交价款同比增长4.7%,这个速度低于房地产的 投资。  “这三个数据说明从全国来讲,房地产投资还是比较谨慎的,并没有出现特别过热的情况。”盛来运说。  那么为 何在一线城市和二线城市房价快速上涨、地王频出的同时,另外一边房地产投资却没有“过热”呢?这其中最大的问题在于区域之间、城市之间的分化不断加剧。在 一线城市和部分二线热点城市上升的同时,部分人口外流、库存较大的二线城市和广大三四五线城市仍然不冷不热,面临着巨大的去库存压力。   对绝大多数三四五线和部分二线城市来说,采用一系列刺激政策去库存仍是当前的“主旋律。”比如,6月13日,大连市发布《关于化解房地产库存促进房地产 市场平稳健康发展的意见》,从18个方面,旨在消化库存、稳定市场。其中,对在校生和毕业未满5年的高校毕业生,在大连市内四区购买新建商品住房的,在取 得房屋所有权证后,政府给予购房补贴,补贴标准为:博士每平方米400元,硕士每平方米300元,本科和大专学历每平方米200元。   类似的去库存刺激政策,近期还有山西、新疆等地也纷纷出台。这也说明,目前对绝大多数城市来说,去库存仍然是重中之重。而且由于绝大多数三四线城市和部分 二线城市面临着人口增长缓慢、供应过剩等问题,去库存是一个相当漫长的过程,在未来相当长的一段时间内,这些城市要指望开发商继续拿地、增加投资已不大可 能。  但是,由于房地产开发投资占固定资产投资的比重较大,而且还能拉动上下游的钢筋、水泥、建材等行业,因此房地产开发投资对当前我国经济稳增长仍十分关键。尤其只有保持一定的发展增速,才能为经济转型和结构调整赢得空间。  中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称,在当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化,房地产市场无论是对投资还是消费增长贡献都不容忽视。  在这种情况下,如何让让地产开发投资保持一定的增长,又不会造成新的库存压力?这其中,一二线城市增加土地供应无疑是一个非常好的选择。  5月初,对于此前24部委提出的“增加一线和部分二线城市住宅建设用地供应”的行动规划,国家发改委副秘书长兼国民经济综合司司长程建林作出解读称,尽管全国住房库存量很大,但仍要采取区别对待、分类指导的原则。  程建林分析,北上广深和三四线城市不同,住房库存量相对较小,“前段时期房地产消费旺盛,一线和部分热点二线城市房价涨幅很大,说明其核心问题不是需求问题,而是供给问题,所以要增加这部分城市的住房建设用地。”  热点二线城市应增加土地供应   在现实操作中,北京和上海两个强一线城市的“大城市病”已经非常严重,包括交通拥挤、雾霾等现象都与中国的超大城市化密不可分。目前这两个城市的常住人 口都超过了2000万,目前已经进入到严控城市人口规模、边界的阶段,目前我国也正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能,这些超大城市的边界也得到严格 控制。  以上海为例,在用地方面,将在“十三五”逐年减少建设用地增量,规划建设用地总量实现负增长。到2020年,要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年,上海新增建设用地只有约60平方公里。   而深圳作为一二线城市中土地面积最小的城市,仅有1900多平方公里,目前城市发展已经基本饱和。因此,从客观条件上说,北上深这三个房价最高城市要大 规模的供应土地,已不大现实。这三个城市在执行严格的限购举措情况下,同时正尽量加强与周围区域的合作,分散部分城市职能。  一方面是北上深这几个超大城市严控城市发展边界和人口规模,另一方面是广大三四线城市、中小城市虽然落户比较容易,但由于产业发展、公共资源的欠缺,难以吸引人们进入。相比之下,二线城市将有比较大的发展空间,而且这些城市也可能成为未来我国城镇化的重点。   中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞就对《第一财经日报》分析,北京和上海的城市人口已经达到2000万左右,确实出现了很多“城市病”。但 很多二线城市的人口在五六百万左右,离北京、上海的距离还非常远,还有很大的增长空间,“中国一个省区的幅员和人口就相当于一个欧洲大国,所以如果拥有一 个500到1000万人口的省会也很正常。”  以目前房价上涨压力最大的二线“四小龙”为例,南京的城区人口在“四小龙”中最多,达到599.65万,但离1000万的超大城市仍有很大距离,苏州为437.5万,合肥的人口只有330多万,厦门更是只有283万,这几个城市都还有很大的发展空间。  而无论是二线“四小龙”,还是武汉、郑州、东莞等热点二线城市,这些城市都属于经济发展势头较好、人口流入较多的二线城市,需求较大,适当增加土地供应不会带来新的库存积压的问题。  另一方面,充足的供应可以让这些热点二线城市房价保持在相对合理的水平。比如一线城市广州,以及二线城市杭州、长沙、重庆这几个经济发展较好,人口流入较大的城市,这几年房价比较平稳的一个原因,就在于供应十分充足。   以广州为例,根据阳光家缘的统计数据显示,截至5月31日,广州全市一手住宅网签量达到12715套,不仅是“史上最红”5月,而且还刷新了限购之后, 广州单月的成交量纪录,仅次于2010年10月广州楼市限购政策出台时成交“井喷”的16759套。这是广州楼市成交继3月破万、4月破万后,连续第三个 月创出成交天量。但在价格方面,广州仍保持平稳理性。由于各种原因,这几年广州的土地供应规模一直比较大。  也就说,对目前房价上涨迅 猛的热点二线城市来说,要保持房价的平稳增长,最好的办法就是增加相应的土地供应。以近几年房价上涨迅猛的二线城市厦门为例,2015年厦门商品住宅成交 350.28万平方米,这一成交量不及成都的零头,但这几年厦门土地供应一直偏少,楼市供不应求。因此,适当增加土地供应,就能有效减缓目前房价高涨的压 力。  只是对不少地方政府来说,在地王频出、土地溢价高涨的情况下,现在卖一块地可能相当于过去卖三块地的钱,地方政府在增加土地供应、平稳房价上也可能缺乏足够的动力。  但是,这些地方的眼光还应该放得更长远一些。尤为关键的是,二线城市并不具备北上深这样依靠现代金融和互联网信息经济等现代服务业辐射全国的能力。在这种情况下,实体经济的发展仍十分重要,而保持合理平稳的房价对实体经济发展十分关键。   实际上,观察近年来几个经济发展最好的二线城市,如重庆、长沙等,土地供应均十分充足,房价都较为平稳,这几年装备制造业发展态势也最好。再如杭州,过 去房价曾一度超过一线城市,但这几年来,由于大量的土地供应,杭州房价横盘多年。恰恰是这几年,杭州的信息经济实现快速增长,经济增速在沿海一二线城市中 领跑。  因此,二线热点城市适当增加土地供应,不仅不会造成新的库存积压,而且还能让房价保持在相对平稳理性的水平,为实体经济发展创造更好的环境,同时带动房地产投资的增长,促进宏观经济的平稳健康发展。

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