一季度津滨海新房成交量增73% 房价企稳供需两旺

今晚网-渤海早报 2016-03-29 09:28:14
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今年一季度,滨海新区新建商 品住宅市场交易活跃度明显增高,去库存的现象比较明显。据天津中原投资顾问部统计,2016年一季度(1月1日至3月24日),滨海新区新建住宅成交 7299套,成交面积7.74万平方米,成交均价9095元/平方米,成交量同比大幅增长73.22%,成交均价不升反降,小幅下跌2.7

今年一季度,滨海新区新建商 品住宅市场交易活跃度明显增高,去库存的现象比较明显。据天津中原投资顾问部统计,2016年一季度(1月1日至3月24日),滨海新区新建住宅成交 7299套,成交面积7.74万平方米,成交均价9095元/平方米,成交量同比大幅增长73.22%,成交均价不升反降,小幅下跌2.79%。连日来, 渤海早报记者走访市场,采访专家,探究新区楼市强势回暖的背后。

各大楼盘人气升温

昨 日,渤海早报记者来到中新生态城某楼盘。售楼员张女士告诉记者,该楼盘北区一到四期的房子已经基本卖完,只剩下边缘楼栋的顶层还有余房。目前正在推南区尚 未完工的期房,高层每平方米价格7300元到7600元之间,11层到顶的小高层3室户型每平方米8500元,而在两年前,该楼盘房价筑底至每平方米 5000多元。该楼盘处于生态城边缘位置,但是今年春节以来价格上涨明显,对此,售楼员表示,这跟楼盘配套完善有很大关系。首先,地铁Z2线和Z4线获 批,将在楼盘附近的东方广场交叉换乘,居民在此乘车可直达于家堡商业区或滨海国际机场。其次,楼盘是北师大滨海分校的学区房,孩子将来可以就近就读名校的 小学、中学,也可凭成绩到生态城滨海小外、南开中学生态城分校就读。商业配套也在建设,将配建一个大型商业中心,今年下半年开售,预计明年下旬开业。在交 通、教育、商业配套日益明朗的前景下,加上去库存政策的刺激,该楼盘价格上扬也就不意外了。她还告诉记者,为了促进销售,每次只开盘少数楼盘,每年开盘 10次,以营造销售火爆气氛。

并入天津经济技 术开发区后,北塘成为泰达的一部分,这也带动了该区域楼房的销售。昨日,渤海早报记者在北塘某楼盘售楼处看到,该楼盘二期已经“售罄”,20几名业主正在 摇号购买车位,另有十几位客户正在咨询。该楼盘三期共13栋404套房子,每次只开盘3栋左右。目前开盘1、3、12号6层洋房,每平方米10800元左 右。销售员纪女士告诉渤海早报记者,目前的价格是“内部认购价”,接下来将开盘的另外3栋楼,价格将涨至每平方米13000元左右。前来购房者多是开发 区、高新区、保税区等区域的高管人员,数量比年前有所增加。

除 生态城、北塘经济区等新兴区域楼市看涨外,传统“边远”位置的楼盘也量价齐升。据一位房产中介介绍,胡家园远洋城楼盘由于是学区片,第七期已是尾盘,其中 热销的两室户型已经卖完,第八期正在销售,每平方米价格已由去年的8000多元涨到了现在的9000元左右,周末售楼处挤满了看房者。更远一些的旭辉澜郡 楼盘价格也从7000多元涨到了8000元左右。靠近天津港的合生君景湾是市实验分校片区,又位于永旺梦乐城对面,同时受开发区第五大街楼市带动,每平方 米价格维持在15000元左右,且全阳134平方米三室已经卖完。

我爱我家外滩店一位销售经理告诉渤海早报记者,按照新政策,购房人资质达标,无论是公积金、组合还是商业贷款,均可享受到最低20%的首付比例。在政策推动下,刚性需求、改善型需求、投资性需求、学区房需求、异地购房需求等入市量增加。

从 购房特点看,学区房需求关注重点学校扎堆的区域,比如塘沽新村。以浙江路小学的一套学区房为例,顶楼也能卖到每平方米1万余元,其他楼层每平方米价格 14000元到15000元之间。一套30平方米的纯学区房,每平方米价格可达2万元。一些不注重学区的改善、养老型需求,可关注工农村区域的楼盘,以贻 成峰景楼盘为例,30层到顶的高层每平方米售价8000多元,比较实惠。

房价企稳 供需两旺

天 津中原投资顾问部住宅中心副总监焦仲伟表示,滨海新区楼市开年首季呈高歌猛进的势头,在塘沽城区、中新生态城以及中心商务区几个热点板块的共同作用下,新 建住宅销量大幅增长;同时滨海旅游区、大港两板块的短期爆发,弥补了开发区现阶段供应短缺的折损,使得新区一季度楼市成交量大涨。房价方面,滨海新区不升 反降,主要因为塘沽、生态城及中心商务区房价并未形成明显涨势,反而因为旅游区及大港等低价板块的集中成交,导致新区房价在这一阶段因成交结构失衡而呈现 下跌态势。事实上,从各个板块的成交价格看,新区楼市的房价已经逐步企稳,现阶段处于市场放量、供需两旺的良好局面。

对 于这一轮楼市成交的集中释放,焦仲伟认为,主要有政策导向以及市场走向两方面原因。政策方面,近两年无论是中央还是地方,一系列促进信贷、适当松绑、鼓励 刚需自住以及初级改善等政策作用下,楼市逐步活跃,刚性需求持续旺盛,改善型需求得到进一步释放。市场方面,现阶段新区的塘沽、生态城等热销板块均有新建 项目陆续入市或加推,供应充足,且房价保持稳定,在周边京、津两地房价一路猛涨映衬下,成为不可多得的价值洼地。

天 津财经大学经济学教授丛屹认为,本轮的房地产上涨除了刚需外,投资性购房也不占少数,特别是外地投资者在新区投资房地产。“目前我国已经进入了负利率区间 (存款利率低于通胀率),刺激了百姓的投资,而房地产成为目前百姓投资的一个主要渠道。同时,一些税费减免的政策、降低首付的政策也刺激了房地产的投 资。”丛屹说。

创造刚需支撑是去库存关键

丛屹表示,滨海新区覆盖范围较广,但各个板块楼市目前发展情况并不同步,目前来看,居住成熟度、交通、商业、医疗、教育配套等社会公共服务完善的区域,房价和成交量上升明显。而一些地区产城融合的水平还相对较低,库存压力仍比较大。

焦 仲伟告诉记者,目前新区发展相对成熟的热点板块市场活跃度高,包括塘沽城区、中新生态城、开发区以及中心商务区距开发区较近的板块。塘沽城区生活配套完 备、居住氛围浓厚。开发区则已然成为滨海的高端居住片区,聚集了众多高档住宅楼盘。“现阶段新区成交最为活跃的板块当属中新生态城,除早期入市的世茂生态 城大盘项目、季景华庭、首创系项目、宜禾系项目等楼盘持续热销,新兴的众美青城、亿利生态旅游岛等为生态城的楼市注入新的动力,可以预见,中新生态城在未 来几年内将成为滨海新区楼市量价双升的标杆性区域。同时,中心商务区内紧邻开发区的一些项目,也在为滨海楼市的发展提供更多选择。”焦仲伟说。

焦仲伟表示,综合对滨海新区整体楼市以及几个热点板块的具体分析,在2016年后三个季度里,滨海楼市在成交方面将持续呈现供销两旺的局面,集中体现在塘沽城区、生态城等热销板块,此外在价格方面将逐步企稳或有小幅增长,有可能回升到与2015年相当的价格水平。

焦仲伟介绍,滨海新区现有库存量超过650万平方米,按照最近一年约373万平方米的去化速度,去库存时间为21个月,去库存目标较为清晰,按时间推算,或可在2017年底达成去库存目标。

丛屹则表示,进一步推动城镇化,推动产城融合,让公共服务配套均等化,从而创造更多对于房地产刚需的支撑,是滨海新区去库存的关键。

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