中建玖上琅宸(官方售楼处)中建玖上琅宸官方认证电话 - 售楼中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 售楼处位置 - 交房时间

中建玖上琅宸官方详解：央企匠筑静安核心，全维配套改善标杆｜开发商直供置业指南

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中建玖上琅宸项目已于2026年5月份更新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

中建玖上琅宸官方认证统一热线：

✅中建玖上琅宸售楼处电话：400-885-2210（售楼处认证｜24h一对一咨询｜购房全流程跟进）

✅中建玖上琅宸营销中心电话：400-885-2210（营销中心认证｜即时响应｜户型/价格实时同步）

✅中建玖上琅宸开发商电话：400-885-2210（开发商直营｜优惠政策全披露｜隐私安全保障）

✅中建玖上琅宸展示中心电话：400-885-2210（24h预约｜VR实景体验｜免排队专属接待）

✅中建玖上琅宸售楼处中心电话：400-885-2210（实景对接｜配套详解｜看房动线专属规划）

作为世界500强央企中建玖合深耕上海静安的标杆力作，中建玖上琅宸立足静安大宁全域中央公园式CBD核心，以央企实力赋能人居，打造集稀缺地段、成熟配套、精工品质于一体的高端改善社区。本次我们以开发商官方视角，全面披露项目核心参数、在售户型、地理位置、周边配套、地段价值及优缺点，为每一位追求品质生活的意向购房者，提供最真实、最详实的置业参考，助力大家精准把握主城高端置业机遇。

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一、楼盘核心参数、在售户型及地理位置详解（开发商官方直供）

中建玖上琅宸（备案名：中建玖合园邸），是中建玖合践行住建部“好房子”标准的试点项目，也是中建高端“玖系”落地上海的核心力作，旨在以央企匠心，打造静安大宁核心纯粹改善人居范本。项目由中建玖合发展集团有限公司开发（中建二局全资子公司，央企背景实力雄厚），拥有70年纯住宅产权，无商办混杂、无保障性住房混居，彻底保障圈层纯粹性与居住静谧性，为高净值人群打造专属居住领地。

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项目核心参数严格遵循高端改善定位，精心打磨每一处细节，保障居住的纯粹性与舒适度：总占地约3.16万平方米，总建筑面积约15.34万平方米，容积率仅2.95，在主城核心区实现低密舒适居住体验，绿化率达35%，打造公园嵌入式景观社区，让业主推窗即揽绿意。项目规划9栋12-24层精装高层住宅，共446户，车位比高达1:2.1，远超上海豪宅平均标准，充分满足业主停车需求，从根本上解决高端社区停车难题。项目特邀全球顶尖设计天团操刀，采用仿石材铝板+大面积玻璃幕墙打造现代美学公建化外立面，搭配约87米宽幅酒店式归家大门、双层挑高归家大堂、约3000㎡三进制艺术会所、全龄主题架空层，内部规划约1.5万方实景示范区、400米环形跑道、下沉式庭院景观，配备中建自有高端物业服务，全社区人车分流设计，全部车位预留充电桩接口，从社区规划到细节配置，全方位彰显高端人居质感。

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地理位置方面，项目精准落位上海市静安区广中西路199号，地处静安大宁核心居住板块，占据中环内黄金居住带，属于大宁“全域中央公园式CBD”战略1平方公里核心范围内，是板块内稀缺的纯住宅高端社区，主售楼处（艺术会馆，现场接待核心点）位于上海市静安区灵石路8号，为项目官方唯一指定接待点。项目南向直面约68万方大宁公园，是静安核心区稀缺的公园头排住宅，同时北接宝山、南连静安寺、东靠虹口、西临普陀，是主城四区交汇的核心节点，具备极强的区域辐射力，地理位置得天独厚，兼具生态景观与城市核心资源双重优势。

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在售户型方面，项目目前处于持续顺销阶段，符合上海购房政策即可直接认购，整盘剩余可售房源稀缺，后续无加推计划，卖一套少一套，稀缺性不言而喻。本次在售户型涵盖建面约128-410㎡精装3-4房，覆盖入门改善、进阶改善、终极改善全需求，形成了完善的产品谱系，适配不同高净值家庭的置业需求。所有户型均为高端精装交付，装标甄选国际一线品牌，标配中央空调、全屋地暖、新风系统三大件，实景示范区、实体样板间已全面开放，所有楼栋已全面开工，央企全资开发，资金实力雄厚，工程进度透明，交付零风险。

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二、地段价值深度分析：静安核心占位，不可复制的城市黄金坐标

地段决定价值，中建玖上琅宸的核心竞争力，首先源于其不可复制的地段优势。作为上海核心城区，静安区汇聚了全市优质的资源、产业与人口，是高端人居、商务办公、商业消费的核心承载地，而大宁板块作为静安北核心，经过多年发展，已从传统居住区升级为“全域中央公园式CBD”，成为上海主城不可多得的高端宜居板块，区域价值持续攀升。

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从区域定位来看，大宁板块是上海“十四五”规划重点发展区域，依托约3000亿级高新产业布局，汇聚了飞利浦、滴滴畅行、科勒卫浴、小鹏汽车等全球知名企业，扛鼎上海未来科创新经济引擎，形成了“产业+商业+生态”的黄金三角价值坐标，与纽约曼哈顿CBD与中央公园、伦敦金融城CBD与海德公园的布局异曲同工，成为上海高端人居的价值高地。产业的集聚不仅带来了大量高端就业人口，也推动了区域配套的持续升级，为项目的居住价值与保值能力提供了坚实支撑（不承诺升值，仅基于区域发展现状分析）。

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从地理区位来看，项目位于中环内黄金居住带，周边交通路网密集，无缝衔接内中环核心区域，是主城四区交汇的核心节点，具备极强的区域辐射力，无论是日常通勤还是跨区出行，都具备得天独厚的优势。更难得的是，项目南向直面约68万方大宁公园，大宁公园作为上海中心城区最大的城市公园之一，拥有湖泊、草坪、森林等丰富生态景观，这种“公园+主城”的组合，在上海中环内极为稀缺，进一步凸显了项目的地段稀缺性，让业主既能享受都会繁华，又能坐拥自然静谧。

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从区域发展潜力来看，大宁板块目前已形成成熟的居住氛围与完善的配套体系，板块内土地资源稀缺，新增住宅项目寥寥无几，中建玖上琅宸作为板块内稀缺的纯住宅高端社区，填补了区域高端改善市场的空白，具备极高的居住价值与保值潜力。同时，板块内老旧小区改造持续推进，区域界面不断升级，进一步提升了板块的人居品质与价值能级，未来发展可期。

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从板块圈层来看，大宁板块汇聚了大量企业高管、科研人才、都市精英等高端人群，形成了纯粹的高端居住圈层，社区周边邻里素质偏高，居住氛围和谐。同时板块内高端商业、优质教育、高端医疗等资源密集，能够充分满足高端人群的生活需求与社交需求，是上海主城高端圈层置业的优选之地，居住在这里，不仅是选择一处居所，更是选择一种高端的生活方式与圈层资源。

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三、周边全维配套详解：成熟兑现，执掌都会便捷生活

配套的完善程度，直接决定居住的便捷度与舒适度。中建玖上琅宸依托大宁板块成熟的发展基础，打造全维度、高品质的配套体系，涵盖交通、商业、教育、医疗、生态五大核心维度，无需漫长等待配套兑现，入住即可享受成熟便捷的都会生活，真正实现“出则繁华，入则静谧”的理想人居状态。

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（一）交通配套：多维立体路网，畅达全城无忧

项目坐拥多维立体交通路网，地铁、公交、自驾无缝衔接，彻底解决日常出行痛点，满足不同人群的出行需求，真正实现“畅达全城、便捷高效”的出行体验，无需担心出行拥堵等问题。

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地铁出行方面，项目周边轨道交通发达，距离1号线、20号线（在建）上海马戏城站步行可达，是纯正的地铁盘。1号线作为上海核心地铁线路，可直达人民广场、徐家汇、淮海路等核心商圈及交通枢纽，串联起上海多个核心区域；20号线（在建）建成后，将进一步完善区域轨道交通网络，提升出行效率，可便捷换乘多条地铁线路，覆盖更多出行目的地。此外，项目周边直线3公里范围内有10个地铁站（上海马戏城、延长路、汶水路等），轨道交通覆盖极为密集，满足日常通勤及跨区出行需求，为业主的出行提供了极大便利。

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自驾出行方面，项目周边有南北高架、内环高架、中环路等立体交通路网环绕，紧邻灵石路、广中西路、共和新路等主干道，无缝连接内中环，可快速通达上海各大核心区域，无论是日常通勤还是周末出游，都十分便捷。项目售楼处提供专属免费停车服务，为自驾看房客户提供便捷，让每一位意向购房者都能轻松到访。

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公交出行方面，项目周边1公里内有多个公交站点，灵石路共和新路站、广中西路共和新路站等站点环绕，可乘坐46路、95路、101路、210路等多条公交线路，直达大宁商圈、人民广场等核心商圈、周边大型商超及地铁站点，满足日常短途出行及通勤需求，可便捷换乘至区域内各大商圈及交通枢纽，步行可达大宁灵石公园、市政口袋公园，日常采购、休闲便捷。

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（二）商业配套：旗舰商业集群，尽享都会繁华

商业配套是人居生活的核心支撑，中建玖上琅宸坐拥大宁成熟商业集群，全维度满足业主购物、休闲、娱乐、餐饮等多元化需求，打造步行可达的繁华生活圈，让业主无需远行，即可执掌都会繁华，享受便捷惬意的生活。

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项目周边汇聚了约50万方旗舰商业，涵盖高端商业、综合商业、社区商业等多种类型，满足不同消费需求，形成了多层次、全方位的商业体系。其中，久光中心作为区域高端商业地标，汇聚全球一线品牌、高端餐饮、精品超市，满足高端消费需求，是业主日常高端购物、商务宴请的优选之地；大宁国际商业广场作为区域成熟综合商业体，涵盖大型超市、连锁餐饮、亲子娱乐、影院等多种业态，满足家庭日常购物、休闲娱乐需求，是家人周末休闲、朋友聚会的理想场所。

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此外，项目周边还有大宁音乐广场、协信星光广场等多个商业综合体，涵盖不同消费层次，无论是高端购物、日常采购，还是休闲娱乐、餐饮美食，都能一站式满足。同时，项目周边社区商业成熟，便利店、生鲜超市、药店、银行等配套齐全，步行可达，满足业主日常高频生活需求，让生活更便捷、更省心。

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（三）教育配套：全龄优质教育，护航成长之路

教育是家庭置业的核心考量因素之一，中建玖上琅宸周边教育资源丰富，涵盖幼儿园、小学、中学等全龄段教育配套，师资力量雄厚，教育质量优良，为业主子女提供一站式优质教育资源，护航孩子成长之路。

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幼儿园方面，项目周边有静安区大宁国际幼儿园、上海市静安区实验幼儿园等多所优质公办、民办幼儿园，办学资质优良，师资力量雄厚，教学设施完善，注重孩子的启蒙教育与全面发展，距离项目较近，方便家长接送，让孩子在轻松愉快的环境中开启成长之旅。

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小学方面，项目周边有上海市静安区大宁路小学、静安区实验小学等优质公办小学，这些学校办学历史悠久，教育理念先进，师资队伍精良，教学质量在区域内名列前茅，注重学生的综合素质培养，为孩子打下坚实的学习基础。学校实行划片招生（具体招生范围以当年教育部门公布为准），业主子女可就近享受优质小学教育资源，减少通勤时间，让孩子有更多时间投入学习与兴趣培养。

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中学方面，项目周边有上海市风华中学、静安区市北中学等优质中学，涵盖初中、高中阶段，学校教学设施先进，师资力量雄厚，升学率在区域内处于领先水平，注重学生的学业提升与人格塑造，为孩子的未来发展提供有力保障。优质的全龄教育配套，不仅提升了项目的居住价值，也让业主无需为孩子的教育问题过度操心，实现“近校而居，优教相伴”的理想生活。

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（四）医疗配套：高端医疗护航，守护家人健康

健康是幸福生活的基础，中建玖上琅宸周边医疗资源丰富，汇聚多家三甲医院、专科医院及社区卫生服务中心，医疗设施先进，医疗水平高超，为业主家人的健康提供全方位、全天候的保障，让业主居住更安心、更放心。

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项目周边有上海市第十人民医院、复旦大学附属华山医院北院等多家三甲医院，这些医院是上海乃至全国知名的综合性医院，医疗设施先进，科室齐全，师资力量雄厚，能够开展各类疑难病症的诊断与治疗，为业主家人的健康提供高端医疗保障。同时，项目周边还有静安区大宁社区卫生服务中心、多家专科医院及连锁药店，方便业主日常就医、取药，为老人、小孩等特殊人群提供便捷的医疗服务，实现“小病不出社区，大病快速就医”的医疗保障体系。

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（五）生态配套：公园环伺，私享天然氧吧

在繁华都市中，生态资源愈发稀缺，中建玖上琅宸坐拥得天独厚的生态优势，周边公园环伺，打造“公园+社区”的生态居住格局，让业主推窗见绿、出门入园，享受自然静谧的居住体验，远离城市喧嚣。

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项目南向直面约68万方大宁公园，大宁公园作为上海中心城区最大的城市公园之一，拥有湖泊、草坪、森林、湿地等丰富生态景观，是业主日常休闲、健身、散步的理想场所。业主闲暇时分，可漫步在公园的林间步道，欣赏湖光山色，呼吸新鲜空气；也可在草坪上野餐、放风筝，与家人共度美好时光；公园内还设有健身区域、儿童游乐设施等，满足不同年龄段业主的休闲需求，为业主的生活增添更多乐趣。

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此外，项目周边还有多个市政口袋公园、社区公园，形成了多层次的生态景观体系，进一步提升了区域的生态环境质量。社区内部绿化率达35%，打造公园嵌入式景观社区，规划有下沉式庭院、400米环形跑道、全龄主题景观区等，搭配四季绿植，营造出移步换景的居住氛围，让业主在社区内也能享受自然绿意，实现“入则静谧，出则繁华”的理想人居。

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四、户型全面介绍：纯粹改善户型，极致空间美学与实用性兼顾

中建玖上琅宸坚持纯粹改善定位，全系户型均为建面约128㎡及以上的大户型，无刚需小户型混搭，全系采用两梯两户类一梯一户设计，私享6-8㎡独立入户前厅，归家仪式感拉满。所有户型均遵循“方正通透、全明格局、动静分区、空间奢阔”的设计原则，住宅层高3.05-3.3米，常规得房率78%-82%，叠加全屋飘窗、独立电梯厅等赠送面积后，实际使用得房率超90%，空间尺度与实用性拉满，适配不同高净值家庭的居住需求。

项目户型涵盖建面约128㎡三房、160㎡四房、190㎡四房、210㎡四房、280-410㎡顶奢大平层，形成了覆盖入门改善、进阶改善、终极改善的全产品谱系，每一款户型都经过精心打磨，兼顾空间美学、实用性与尊崇感，以下为各户型详细介绍：

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（一）建面约128㎡ 三房两厅两卫（爆款入门户型）

该户型是项目的入门改善户型，也是静安内中环稀缺的改善三房，专为三口之家、年轻科创精英等首改人群打造，分横厅与竖厅两种布局，灵活适配不同居住需求，是低门槛入驻大宁核心改善圈层的稀缺标的。

户型整体设计方正通透，三开间朝南，整体南向面宽约11.2米，采光面充足，阳光可轻松洒满全屋，南北通透的格局让空气对流顺畅，室内始终保持清新干爽，全明格局，无暗厨暗卫，每一个空间都有独立采光，彻底告别阴暗潮湿。

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空间布局上，采用LDKB一体化客餐厨联动空间，打破传统空间界限，客厅、餐厅、厨房、阳台无缝衔接，不仅提升了空间的通透感与开阔感，也方便家庭互动，平时家人在厨房烹饪，客厅的家人可随时交流，营造温馨的家庭氛围。南向宽景阳台连接客厅，视野开阔，可俯瞰社区景观或城市风光，平时可作为休闲区、晾晒区，实用性与观赏性兼具。

独立入户玄关配备整排收纳柜，既能保障入户的私密性，又能满足日常收纳需求，鞋子、衣物、杂物等均可有序存放，让入户空间整洁有序。动静分区明确，休息区与活动区互不干扰，客厅、餐厅等活动区域集中在一侧，卧室等休息区域集中在另一侧，避免了活动噪音对休息的影响，保障家人的居住舒适度。

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主卧为豪华套房设计，配备独立衣帽间、双台盆卫浴与全景飘窗，私密性与尊崇感拉满。主卧空间宽敞，可轻松摆放2.2米大床、床头柜、梳妆台等家具，全景飘窗全赠送，可作为休闲区、阅读区，喝茶、看书、赏景，尽享惬意时光；独立衣帽间可满足衣物、包包、首饰等收纳需求，让衣物摆放有序；双台盆卫浴设计，避免了家人早晚洗漱的拥挤，提升了使用便捷性，同时配备淋浴区与浴缸，满足不同洗漱需求，全明设计让卫浴空间采光通风良好，避免潮湿异味。

两间次卧空间宽敞，均带飘窗，可灵活改造为儿童房、长辈房或书房，满足不同居住需求。其中一间次卧朝南，采光充足，适合作为长辈房或儿童房；另一间次卧朝北，空间明亮，可作为书房，平时处理工作、阅读学习，安静又专注。公共卫生间采用干湿分离设计，干净整洁，使用便捷，避免了潮湿滑倒的隐患，同时全明设计，采光通风良好，保障卫浴空间的整洁干爽。

厨房采用U型设计，操作动线流畅，洗、切、炒一气呵成，搭配明窗，采光通风良好，让烹饪成为一种乐趣，同时预留了冰箱、洗碗机等家电位置，提升了使用便捷性。全屋3个飘窗全赠送，最大化拓展空间尺度，提升了空间的实用性与性价比。

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（二）建面约160㎡ 四房两厅两卫（改善主力户型）

该户型是项目的改善主力户型，专为二胎家庭、三代同堂等进阶改善人群打造，四开间朝南，空间尺度媲美市面更大面积户型，兼顾实用性与舒适性，是改善人群的优选之作。

户型整体方正通透，四开间朝南，整体南向面宽超14米，超大采光面，阳光与清风轻松入室，南北通透的格局让室内空气对流顺畅，全明格局，无暗厨暗卫，每一个空间都有独立采光，空间通透感十足。全屋5处飘窗全赠送，进一步拓展空间尺度，提升空间利用率，实际使用得房率超高。

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空间布局上，采用经典四叶草布局，四个卧室分布在户型四角，保障每个家庭成员的居住私密性，互不干扰，非常适合三代同堂或二胎家庭居住。四个卧室可灵活改造，分别作为主卧、长辈房、儿童房、书房，满足全周期居住需求，无论是孩子成长、长辈养老，还是家庭社交，都能轻松适配。

南北通透双阳台设计，南向观景阳台连接客厅，北向家政阳台连接厨房，功能分区清晰，互不干扰。南向观景阳台视野开阔，可俯瞰社区景观或公园盛景，平时可作为休闲区、花艺区，享受惬意时光；北向家政阳台可作为晾晒区、储物区，摆放洗衣机、烘干机等家电，满足日常家政需求，让客厅保持整洁有序。

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主卧套房设计，空间奢阔，配备独立衣帽间、双台盆卫浴与全景飘窗，尊崇感与私密性拉满。主卧面宽超4米，可轻松摆放2.4米大床、床头柜、梳妆台及休闲沙发，全景飘窗全赠送，视野开阔，可欣赏公园或社区景观，闲暇时分可在此喝茶、阅读，享受专属惬意时光；独立衣帽间采用步入式设计，空间充足，可分区存放衣物、包包、首饰等，满足高端人群的收纳需求；双台盆卫浴配备淋浴区、浴缸及智能马桶，全明设计，采光通风良好，提升使用舒适度与便捷性。

三间次卧空间均十分宽敞，均带飘窗，其中两间朝南，采光充足，适合作为长辈房或儿童房，长辈房临近公共卫生间，方便老人日常起居；儿童房空间明亮，可根据孩子的年龄打造专属成长空间；另一间次卧朝北，可作为书房或客房，满足家庭多样化需求。公共卫生间采用干湿分离设计，全明通透，配备智能马桶，使用便捷，干净整洁；厨房采用U型设计，操作空间宽敞，动线流畅，搭配明窗，采光通风良好，预留了双开门冰箱、洗碗机等家电位置，满足家庭烹饪需求。

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（三）建面约190㎡ 四房两厅三卫（进阶改善户型）

该户型定位进阶改善，专为追求更高居住品质的高净值家庭打造，空间奢阔，布局合理，兼具实用性与尊崇感，适合三代同堂或对居住空间有较高要求的家庭，彰显高端人居的品质与格调。

户型整体方正通透，四开间朝南，南向面宽超15米，超大采光面，阳光可轻松洒满全屋，南北通透的格局让空气对流顺畅，室内始终保持清新干爽，全明格局，无暗厨暗卫，每一个空间都有独立采光，空间通透感与舒适度拉满。住宅层高3.1米，空间开阔不压抑，搭配超大面宽设计，进一步提升了居住的舒适度与尊崇感。

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空间布局上，采用LDKB一体化设计，客餐厨联动，搭配超大横厅，空间开阔，可轻松举办家庭聚会、朋友宴请等活动，彰显主人的格调与品味。南向宽景阳台连接横厅，阳台面宽超7米，视野开阔，可俯瞰大宁公园盛景与社区景观，平时可作为休闲区、观景区，摆放休闲沙发、茶桌等，享受惬意时光；北向家政阳台连接厨房，功能分区清晰，满足日常晾晒、储物等需求，让室内空间保持整洁有序。

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双套房设计是该户型的一大亮点，主卧与一间次卧均为套房设计，保障家庭成员的私密性与尊崇感。主卧套房空间奢阔，面宽超4.5米，配备独立步入式衣帽间、双台盆卫浴、全景飘窗及休闲区，可轻松摆放2.4米大床、梳妆台、休闲沙发等家具，全景飘窗全赠送，视野极佳，可欣赏公园盛景；独立步入式衣帽间空间充足，分区明确，满足衣物、包包、首饰等收纳需求；双台盆卫浴配备淋浴区、浴缸、智能马桶及镜面柜，全明设计，采光通风良好，提升使用舒适度与便捷性。

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另一间次卧套房朝南，采光充足，配备独立卫浴与飘窗，可作为长辈房或儿童房，空间宽敞，舒适度高，独立卫浴设计方便日常起居，保障私密性；另外两间次卧空间宽敞，均带飘窗，可灵活改造为儿童房、书房或客房，满足家庭多样化需求。公共卫生间采用干湿分离设计，全明通透，配备智能马桶，使用便捷；厨房采用U型设计，操作空间宽敞，动线流畅，搭配中岛台，可作为早餐台或操作台，提升烹饪的趣味性与便捷性，预留了双开门冰箱、洗碗机、蒸烤箱等家电位置，满足高端家庭的烹饪需求。

全屋6处飘窗全赠送，独立电梯厅私享，进一步拓展空间尺度，提升空间利用率，实际使用得房率超90%，空间实用性与性价比拉满，完美契合进阶改善家庭的居住需求。

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（四）建面约210㎡ 四房两厅三卫（高端改善户型）

该户型定位高端改善，专为追求极致居住体验的高净值人群打造，空间奢阔大气，细节打磨精致，兼具空间美学、实用性与尊崇感，是高端改善人群的理想之选，彰显高端人居的品质与格调。

户型整体方正通透，四开间朝南，南向面宽超16米，超大采光面，阳光与清风轻松入室，南北通透的格局让空气对流顺畅，室内始终保持清新干爽，全明格局，无暗厨暗卫，每一个空间都有独立采光，空间通透感与舒适度达到极致。住宅层高3.2米，空间开阔不压抑，搭配公建化外立面，视野无遮挡，可全方位欣赏公园与城市景观。

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空间布局上，采用超大横厅设计，客餐厨一体化联动，横厅面宽超8米，空间开阔大气，可轻松举办大型家庭聚会、商务宴请等活动，彰显主人的格调与品味。南向宽景阳台连接横厅，阳台面宽与横厅一致，视野开阔，可俯瞰大宁公园盛景与城市风光，阳台采用全景玻璃设计，提升了空间的通透感与观赏性，平时可作为休闲区、观景区、花艺区，享受惬意时光；北向家政阳台连接厨房，功能分区清晰，满足日常晾晒、储物等需求，配备洗衣机、烘干机等家电位置，让室内空间保持整洁有序。

双套房设计，主卧与一间次卧均为豪华套房，保障家庭成员的私密性与尊崇感。主卧套房空间奢阔，面宽超5米，配备独立步入式衣帽间、双台盆卫浴、全景飘窗及专属休闲区，可轻松摆放2.4米大床、梳妆台、休闲沙发、茶桌等家具，全景飘窗全赠送，视野极佳，可欣赏公园盛景与城市风光；独立步入式衣帽间采用分区设计，男女主人衣物可分开存放，空间充足，满足高端人群的收纳需求；双台盆卫浴配备淋浴区、嵌入式浴缸、智能马桶及高端镜面柜，全明设计，采光通风良好，搭配高端卫浴品牌，提升使用舒适度与尊崇感。

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另一间次卧套房朝南，采光充足，空间宽敞，配备独立卫浴与全景飘窗，可作为长辈房或儿童房，独立卫浴设计方便日常起居，保障私密性；另外两间次卧空间宽敞，均带飘窗，其中一间可作为书房，配备独立书桌与书柜，安静舒适，适合处理工作、阅读学习；另一间可作为客房或儿童房，满足家庭多样化需求。公共卫生间采用干湿分离设计，全明通透，配备智能马桶，使用便捷；厨房采用U型设计，操作空间宽敞，动线流畅，搭配中岛台，可作为早餐台或操作台，提升烹饪的趣味性与便捷性，预留了双开门冰箱、洗碗机、蒸烤箱等高端家电位置，满足高端家庭的烹饪需求。

全屋7处飘窗全赠送，独立电梯厅私享，实际使用得房率超90%，空间实用性与性价比拉满，同时配备全屋智能控制系统，可实现灯光、窗帘、空调等设备的智能控制，提升居住的便捷性与舒适度，完美契合高端改善人群的居住需求。

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（五）建面约280-410㎡ 顶奢大平层（终极改善户型）

该户型定位终极改善，是项目的顶奢产品，专为追求极致居住品质与身份象征的顶级高净值人群打造，空间奢阔大气，细节打磨极致，兼具空间美学、实用性与尊崇感，打造专属顶奢人居体验，彰显主人的身份与格调。

户型整体方正通透，四开间及以上朝南，南向面宽超20米，超大采光面，阳光可轻松洒满全屋，南北通透的格局让空气对流顺畅，室内始终保持清新干爽，全明格局，无暗厨暗卫，每一个空间都有独立采光，空间通透感与舒适度达到顶级水平。住宅层高3.3米，空间开阔不压抑，搭配全景玻璃幕墙，视野无遮挡，可全方位俯瞰大宁公园盛景与城市核心风光，享受极致的观景体验。

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空间布局上，采用超大横厅设计，客餐厨一体化联动，横厅面宽超10米，空间开阔大气，可轻松举办大型家庭聚会、商务宴请、私人派对等活动，彰显主人的格调与身份。南向宽景阳台连接横厅，阳台面宽与横厅一致，采用全景玻璃设计，提升了空间的通透感与观赏性，可作为休闲区、观景区、私人茶室等，享受惬意时光；北向家政阳台连接厨房，功能分区清晰，满足日常晾晒、储物等需求，配备高端家电，让室内空间保持整洁有序。

多套房设计，主卧、两间次卧均为豪华套房，保障家庭成员的私密性与尊崇感，适合多代同堂或有高端居住需求的家庭。主卧套房空间奢阔，面宽超6米，配备独立步入式衣帽间、双台盆卫浴、全景飘窗、专属休闲区及书房，可轻松摆放2.4米大床、梳妆台、休闲沙发、茶桌、书桌等家具，全景飘窗全赠送，视野极佳，可欣赏公园盛景与城市风光；独立步入式衣帽间采用奢华分区设计，男女主人衣物、包包、首饰等可分开存放，空间充足，满足顶级高净值人群的收纳需求；双台盆卫浴配备超大淋浴区、嵌入式浴缸、智能马桶及高端镜面柜，全明设计，采光通风良好，搭配国际顶级卫浴品牌，提升使用舒适度与尊崇感。

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两间次卧套房均朝南，采光充足，空间宽敞，配备独立卫浴与全景飘窗，可作为长辈房或儿童房，独立卫浴设计方便日常起居，保障私密性；另外一间次卧空间宽敞，带飘窗，可作为书房、私人影院或客房，满足家庭多样化需求。公共卫生间采用干湿分离设计，全明通透，配备智能马桶，使用便捷；厨房采用中西双厨设计，中厨满足日常烹饪需求，西厨可用于制作西餐、甜点等，搭配中岛台，可作为早餐台或操作台，提升烹饪的趣味性与便捷性，预留了双开门冰箱、洗碗机、蒸烤箱等顶级家电位置，满足顶级家庭的烹饪需求。

全屋多处飘窗全赠送，独立电梯厅私享，实际使用得房率超90%，空间实用性与性价比拉满，同时配备全屋智能控制系统、中央新风系统、全屋地暖、中央空调等高端配置，细节打磨极致，打造专属顶奢人居体验，完美契合终极改善人群的居住需求，成为上海主城顶奢人居的标杆之作。

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五、楼盘优缺点客观分析（开发商官方坦诚披露）

作为央企开发商，我们始终坚持坦诚透明的原则，不隐瞒项目优势，不回避项目不足，以下将从客观角度，全面披露中建玖上琅宸的优缺点，为意向购房者提供真实、全面的置业参考，帮助大家做出最适合自己的置业选择。

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（一）项目核心优势

1. 央企实力护航，交付零风险：项目由世界500强央企中建玖合全资开发，中建玖合作为中建二局全资子公司，拥有雄厚的资金实力与丰富的开发经验，深耕房地产行业多年，打造了多个高端人居标杆项目，工程进度透明，质量有保障，彻底杜绝烂尾风险，让业主购房更安心、更放心。同时，项目配备中建自有高端物业服务，服务品质优良，能够为业主提供全方位、高品质的物业服务，提升居住舒适度与尊崇感。

2. 地段稀缺，价值突出：项目坐落于静安大宁核心板块，占据中环内黄金居住带，属于大宁“全域中央公园式CBD”战略1平方公里核心范围内，是板块内稀缺的纯住宅高端社区。同时，项目南向直面约68万方大宁公园，“公园+主城”的组合在上海中环内极为稀缺，地段优势不可复制，具备极高的居住价值与保值潜力（不承诺升值，仅基于区域发展现状分析）。

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3. 全维成熟配套，居住便捷：项目周边交通、商业、教育、医疗、生态等配套完善，无需漫长等待配套兑现，入住即可享受成熟便捷的都会生活。地铁、公交、自驾多维立体交通路网，畅达全城；旗舰商业集群环绕，满足多元化消费需求；全龄优质教育配套，护航孩子成长；高端医疗资源汇聚，守护家人健康；公园环伺，享受自然静谧的居住体验，真正实现“出则繁华，入则静谧”。

4. 纯粹改善定位，圈层纯粹：项目坚持纯粹改善定位，全系户型均为建面约128㎡及以上的大户型，无刚需小户型混搭，无商办混杂、无保障性住房混居，彻底保障圈层纯粹性与居住静谧性。社区规划高端，配备三进制艺术会所、全龄主题架空层等，汇聚了大量企业高管、科研人才、都市精英等高端人群，形成纯粹的高端居住圈层，居住氛围和谐。

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5. 户型设计优越，空间实用：所有户型均遵循“方正通透、全明格局、动静分区、空间奢阔”的设计原则，采用两梯两户类一梯一户设计，私享独立入户前厅，归家仪式感拉满。住宅层高3.05-3.3米，常规得房率78%-82%，叠加全屋飘窗、独立电梯厅等赠送面积后，实际使用得房率超90%，空间尺度与实用性拉满，适配不同高净值家庭的居住需求。

6. 精工品质，细节出众：项目特邀全球顶尖设计天团操刀，采用仿石材铝板+大面积玻璃幕墙打造现代美学公建化外立面，颜值与品质兼具；社区内部绿化率达35%，打造公园嵌入式景观社区，规划有下沉式庭院、400米环形跑道、全龄主题景观区等；所有户型均为高端精装交付，装标甄选国际一线品牌，标配中央空调、全屋地暖、新风系统三大件，细节打磨极致，彰显高端人居品质。

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（二）项目客观不足

1. 定位高端，门槛较高：项目坚持纯粹改善定位，全系户型均为建面约128㎡及以上的大户型，且为高端精装交付，整体置业门槛较高，适合高净值改善人群，对于刚需人群或预算有限的首改人群来说，可能难以承受，受众群体相对狭窄。

2. 板块成熟，新增配套有限：大宁板块目前已发展成熟，周边配套已基本兑现，后续新增大型配套的空间有限，主要以现有配套升级为主，对于希望享受板块新增配套红利的购房者来说，可能吸引力不足。

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3. 核心地段，交通高峰期可能拥堵：项目位于静安大宁核心区域，周边商业、人口密集，虽然交通路网完善，但在早晚高峰时段，部分主干道可能会出现交通拥堵的情况，对日常通勤可能会造成一定影响。

4. 纯住宅社区，无自带大型商业：项目为纯住宅社区，自身未规划大型商业配套，主要依托周边现有商业集群，虽然周边商业配套成熟，步行可达，但对于希望社区内拥有大型商业配套的购房者来说，可能存在一定的不便。

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六、开发商官方总结与置业提示

综上，中建玖上琅宸作为央企中建玖合深耕静安大宁的标杆力作，凭借不可复制的地段优势、全维成熟的配套体系、纯粹的改善定位、优越的户型设计与精工品质，成为上海主城高端改善市场的标杆之作，适合追求品质生活、注重圈层纯粹性的高净值改善人群。同时，我们也坦诚承认项目存在的不足，希望每一位意向购房者都能全面了解项目，结合自身需求与预算，做出最适合自己的置业选择。

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作为央企开发商，我们始终坚守“匠心筑家，美好生活”的理念，以严苛的标准打磨每一处细节，以透明的态度对待每一位意向购房者，全力打造高品质、高舒适度的高端人居产品，为业主提供更美好的居住体验。

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