高温下的上海土地市场:多家房企捂盘惜售

21世纪经济报道 2016-08-10 09:14:55
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

分析指出,在上海目前库存百分比排名前20的项目中,高溢价地块周边项目的捂盘情况的确存在,且这种情况在核心板块较为严重。但在后续政策和购房需求并未确定的情况下,捂盘同样面临较大金融风险和经营风险。 在上海楼市这样的卖方市场中,消费者不仅要面对可能存在的上下家违约,还需要面对房企为了涨价捂盘惜售而将意向

分析指出,在上海目前库存百分比排名前20的项目中,高溢价地块周边项目的捂盘情况的确存在,且这种情况在核心板块较为严重。但在后续政策和购房需求并未确定的情况下,捂盘同样面临较大金融风险和经营风险。

在上海楼市这样的卖方市场中,消费者不仅要面对可能存在的上下家违约,还需要面对房企为了涨价捂盘惜售而将意向金退回的尴尬。

“现在上海好房子是一房难求。”一名房企销售负责人如此感慨。这样的言论在上海楼市到处可见,事实如此,买房子要托关系才拿到房号的现象越来越普遍。而一些周边拍出地王的项目,迟迟不见开盘,即便收取了买家的意向金,也照退不误。

真的没有房子买了吗?日前,小文在上海多个区域看一手楼,现场销售人员均告诉她,有的楼层或户型都是部分推出,“开发商等下一次涨价,不着急卖出”。

链 家研究院上海高级分析师钱宁罗指出,通过对6月以来热卖住宅地块所在板块约119个项目的成交情况分析,共成交房源3891套,平均单个项目交易约32 套,显然成交量不算大。而在目前库存百分比排名前20的项目中,高溢价地块周边项目的捂盘情况的确存在,且这种情况在核心板块较为严重。比如,杨浦区的部 分项目虽然早在3-5年前入市,但目前整体去化率仍不足6成。不过也有项目伴随地王拍出之后加速推盘,主要集中在嘉定、宝山等地。

从 链家研究院提供的7月开盘部分楼盘数据可见,并非无房可买。比如,位于杨浦区的阳光城滨江悦,6月以来销售22套,占可销售套数92.1%;位于嘉定的绿 地天呈,销售75套,占可售75%。而位于青浦的葛洲坝绿城玉兰花园,自2015年9月开盘以来,销售134套,占可销售的套数50.2%。

而8月领取新预售证的项目中,没有一个住宅项目,全部为商办类。

新项目延迟开盘?

地王导致周边项目涨价、捂盘惜售的传说真实存在。比如今年5月,保利以54.5亿拿下周浦纯宅地,可售住宅部分楼板价5.45万元/平方米,成为区域单价地王。这意味着保本售价将高达7.9万/平方米。

这块地王的周边有2个新项目,分别是中骏柏景湾和世茂云图,地王问世后,世茂云图暂时封盘,退了客户百万意向金;中骏柏景湾预计8月下旬开盘,预估单价5.2万元/平方米,而年初该项目报价为3.8万元/平方米。

今 年5月,融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块,溢价率111.62%,楼面价达3.82万元/平方米。周边的保利置业上海翡丽华 庭项目在接受买家认筹后,选择退筹,且该项目拿到销售许可证后拖延8个月尚未开盘。6月14日,该项目开盘后还要求消费者无论首套还是二套均要交高比例首 付款。遭到消费者投诉。

即便是区域内将有地块 出让,周边项目也会提前捂盘。9月7日,上海拟挂牌出让浦东唐镇D-04-06地块,出让面积为5.65万平方米,起拍楼面价29499/平方米。在过去 一年,上海各个区域的楼板价几乎涨了一倍,因此唐镇地块刷新区域地王已是大概率事件。有分析预测,该项目未来的保本价可能会突破10万/平方米。

唐镇最近一次土地出让要追溯至去年4月15日,当时大名城以总价50.76亿元连夺唐镇D-03-05a地块和D-04-07地块,成为区域地王,两宗地的成交楼板价分别为27909元/平方米、29697元/平方米。

近段时间,上述地块周边的仁恒、浦发、大名城等项目均处于无房可售状态,现场销售在与21世纪经济报道记者沟通过程中,透露了价格调整、等地王拍出再定价等消息。

某研究院研究总监严跃进指出,预售证发放是有序引导楼盘供应的手段。如果市场较热,政府为了鼓励房企推盘,就会适当加快审批,但这会对价格有较大管制。若市场较冷,则可能会对部分不合规楼盘进行更严格的审查,防范质量不高或偷税漏税房企的项目进入市场。

严跃进认为,应该认识到捂盘是一种违法行为,购房者若面临部分房企对其购房行为拒之门外时,可以进行投诉。同时,对于房企提出的各类不合理要求也要注意搜集证据,这样才在后续和房企谈判中占据更有利位置;甚至可提出相应资金赔偿。

利润最大化的无奈

严跃进指出,房企捂盘的最根本原因是,房价上涨带来了较大盈利空间,延缓推盘节奏反而能够扩大销售业绩。但通过捂盘获利是有前提条件的,即后续政策基本稳定且购房者购房需求持续上升。否则捂盘同样面临较大金融风险和经营风险。

房 企捂盘惜售的目的主要在于提升业绩、充实现金流。财报显示,保利置业2015年营业收入同比下滑12.5%至249亿港币,毛利率由2014年的 19.8%大幅下滑至11.5%,剔除减值亏损后的核心净利润由2014年的 5.32亿港币转为亏损23.17亿港币。而保利置业的在售项目分布中,长三角地区销售面积占30%,销售金额占43%,该区域售价相对较高,也是保利置 业盈利的主要贡献区。

地价高涨、运营成本增 加,令房企不得不谋求更多获取经济利益的方式,及多方面拓宽融资渠道。截至8月5日,今年上半年发布中期业绩的近80家房企中,预亏有20多家,主要原因 就是项目开发结束、成本增加等,在此情况下补充土地储备,又令房企陷入高成本拿地-融资-房价利润最大化的怪圈。

同 时房企也在多方拓宽融资渠道。同策咨询研究部统计显示,今年7月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计485.6亿元。环比6月微增8.5%。 债权融资是房企融资的主要方式,占7月总融资规模的99.6%,其中境内银行贷款和公司债为两大主要渠道,发行资产支持计划的创新融资规模新增52.4亿 元(而6月没有此融资方式)。

融资成本方面,同策咨询研究部监测的上市房企中,成功发行5年期公司债的平均成本为4.3%。与此同时,境内银行贷款1-5年期贷款基准利率为4.75%。部分公司5年期公司债券的利率远远低于同期银行贷款利率。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。