谁在制造中国地王?

第一财经网站 2016-06-06 09:20:53
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疾风骤雨的去库存之时,新一波地王潮汹涌而来。 6 月2日,北京和深圳两地土地拍卖,均拍出高价,深圳的地块楼面价超过周边房价,北京郊区延庆地块楼面价约为周边住宅的两倍。地价高昂,楼市前路叵测,什么 样的企业在拿“三高”(高溢价、高总价、高单价)地块?中原地产研究部提供给《第一财经日报》的数据显示,今年

疾风骤雨的去库存之时,新一波地王潮汹涌而来。

6 月2日,北京和深圳两地土地拍卖,均拍出高价,深圳的地块楼面价超过周边房价,北京郊区延庆地块楼面价约为周边住宅的两倍。地价高昂,楼市前路叵测,什么 样的企业在拿“三高”(高溢价、高总价、高单价)地块?中原地产研究部提供给《第一财经日报》的数据显示,今年以来,全国已经拍出105块高价地块,其中 拿地主体是国企。在这轮抢地潮中,国企如此积极,是融资成本低廉又或是个别国企在以吞地的方式做大资产以增加在母公司权重?而民企中的标杆公司与中小型房 企也参与其中,不同规模的民营房企的拿地逻辑何在?在楼市分化严重、局部开始调整的现实下,地王频现可能带来什么样的风险?

地王频出

如果要给2016年6月2日取一个名字,那么可以叫做地王日。如果要给这个日子加一个定语,那可能是“炙热”。

这 一天,深圳和北京分别有土地现场竞拍。当日下午,深圳市首宗“商品房现楼发售试点地块”公开拍卖,被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9 亿元高价摘得,楼面价高达5.7万元/平方米,这个地价接近甚至超过了周边的在售项目房价。与此同时,在首都北京,经过56轮激烈竞争,天润终以 10.43亿元并配建3.15万平方米自住房的代价,拿下京西北郊区延庆的一宗居住用地,溢价率50%,3.1万元/平方米的楼面价,约为周边类似容积率 的住宅单价的两倍。顺义区后沙峪地块也竞争激烈,在当代置业以7.5亿元总价触及价格上限后,转入竞报异地建设保障房面积确定竞得人,最终阳光城通过异地 竞报6.8万平方米保障房面积竞得。加上龙湖地产14.1亿元总价竞得的海淀中关村环保科技园地块,三地块共计拍出32.025亿元的高价。

对于一线城市土地市场火爆的原因,亚豪机构市场总监郭毅对《第一财经日报》记者分析认为,从今年以来土地市场竞争情况来看,北京土地市场受欢迎程度较高,而这主要是受到市场去化速度较快的影响。

根 据亚豪君岳会数据统计,今年前5个月,北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交4.17万套,创造了近三年同期的新高,而与此同时住宅库存量急剧下 滑至6.38万套,仅够消化8个月,濒临合理去化周期的下限。市场需求的旺盛以及有效库存的见底,使得北京土地市场虽然竞争激烈、价格高昂,众房企仍然蜂 拥而至。

据郭毅观察,由于近两年来全国房地产 市场分化严重,三四线城市面临较大库存压力,为规避风险房企纷纷开始回归一线城市,而北京的特殊地位,使得除去原本即全国布局的房企开始收拢战线之外,一 些之前从未涉及北京的南方系名企,例如恒大、碧桂园纷纷加快进京节奏。今年前5个月北京土地市场仅成交17宗经营性用地,住宅用地更是仅有5宗,这两个数 字均创造了同期的历史新低,“狼多肉少”的局面也使得每一宗土地出让均成为一场“战斗”。

高 价地背后,是资金潮下的资产荒。中原地产首席分析师张大伟分析认为,在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地, 国企在土地市场也表现得更加激进。他预计,下半年房企竞争土地会越来越激烈。如今,楼面价超过房价已经成为常态。一线城市新房豪宅化的趋势不可逆转,未来 豪宅集中入市,将对房企去化、运营能力提出更高的挑战。

国企一马当先

中 原地产研究部的统计数据显示,2016年前5月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元。其中有52宗被国企获 得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅 地王。

另据提供的数据,2016年初至 今,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃,无论是内部整合还是对外扩张均在提速。尤其是水电系央企加速抢做规模,水电系(鲁 能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。根据统计,鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”,它们今年已在 南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元,抢得9幅地块。

一 位上市房企营销相关负责人对本报记者总结称,目前房企高价拿地的主要是两类企业,一是之前享受了房产红利的房企,未来还将在行业准备长远布局的企业,所以 如果想在这个行业长期立足卖面包,首先是手里得有面粉;二是拥有大量资金和低利率融资渠道的企业,比如资产雄厚的国企开发商,比如险资等等。在他看来,因 为目前大宗商品下跌,股市不振,人民币贬值等引起的资产荒已经成共识,大量闲置资金找不到稳定的去处,不动产作为大宗交易,又与现在国家去库存的政策基调 吻合,所以成为这些资金分散投资的不二选择,进可自己开发运营赚取高额利润,退则土地转让直接套现或者作为二次融资抵押物。

在 地产土地市场的“国家队”身影中,一家名为“信达地产”的公司近日名声大噪。6月1日上午,经过一个多小时激烈争夺,信达地产力压20余家开发商,以总价 58.05亿元摘得上海宝山区一幅地块,溢价率303%,可售商品住宅楼板价约4.81万元/平方米。据机构估算,该项目未来的保本售价将超过7万元/平 方米,是当前该区域销售均价的2倍。

被业界戏 称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。2015年7月至今,这家隶属财政部的上市公司通过公开招拍挂新增10宗地块,其中7宗是地王, 分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王,以及上海的顾村地王。

今 年5月,保利地产以54.5亿元竞得上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块,折合楼板价43607元/平方米,溢价率 295.8%。如果扣除自持部分和保障房,实际楼面价为55707元/平方米,而目前该区域周围的新房均价约在4万/平方米。

一位业内人士认为,国企的高调拿地也与目前的国企改革有关,水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)都不断进入新城市,在热门城市拿地王,提高知名度,主要是为了把自身布局做大。对于国企而言,只有自身有了更大的规模,才能在国企改革中保住自己。

民企紧随其后

房 企高价抢地大戏中,参演者从国企向民企蔓延。研究显示,2015年7月至2016年3月,拥有绝对融资优势的14家标杆房企共在69个城市拿下了503幅 地块,总金额5732.4亿元。其中,万科共在41个城市拿下了184幅地块,绿地和保利的地块则平均分布在24个城市。

对 于规模房企高价夺地的原因,有前房企高层以龙湖为例分析称,后沙峪那块地本身很好,这块地的投资也没有背离龙湖的风格。龙湖一直在土地市场还是比较积极 的。作为成熟的上市公司都有自己的投资决策体系,基于对市场和产品的理解和对收益的预测,得出的土地价格。这样的行为是很理性的。他说:“对于一家成规模 的地产商而言,有一件事情是必须做的,那就是拿地。”

没有土地储备就无法维持公司的长期运营,这是房企拿地的核心原因。在这个基本逻辑下,除了规模房企,亦有中型民企成为新晋地王弄潮儿。近一年时间内,泰禾先后拿下深圳、苏州、佛山等高溢价地块,并在5月19日豪掷47亿元摘取上海长兴岛两幅地块。

《第一财经日报》记者不完全统计发现,今年开始拿地最多的房地产企业分别是融创、泰禾和保利,而万科、恒大、绿地则在拿地面积上拔得头筹。

“一 级土地市场不像别的买卖市场,不是有钱什么时候想买就能买的,基于这个大逻辑和大环境,只要政府推地,基本不差的地块,企业都会买单。”对于这类企业积极 拿地的原因,一业内人士说,一个企业重要的不是什么会让它活,而是什么会让它死,所以如果从现在花钱续命这个角度来看,就不是便宜贵贱的问题了。他说,对 开发商而言,拿地多活几年,在未来土地不足的时候,要么去国外开拓新市场,要么转型做旧改,要么开始深耕物业的运营能力,这是未来房企的三条可持续长久之 路。

值得一提的是,不同的房企拿地策略也有所不同。

以泰禾为例,其也创造了不少“地王”,因此外界也对此充满了疑虑。泰禾集团总裁助理兼上海公司总经理刘颖喆曾表示,未来马太效应(强者愈强、弱者愈弱)还会继续,泰禾为了降低风险自然会选择核心城市,因此核心二线城市的土地价格会继续走高。

而 同样拿地很多的融创则走出了不一样的路线,“并购王”孙宏斌不断通过收购手段获取项目,在并购方面走在其他房企的前面。今年5月,融创以43.9亿元收购 莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权,进一步布局了自己在华南的版图。而此前,融创通过收购项目的方式已经进入 了成都、西安等城市。

“目前地产公司都希望收购项目,我们收购的项目的利润回报明显比公开土地市场获取项目的利润回报高,随着行业洗牌,未来收购项目的趋势也会越来越明显。”一家排名Top30的房企总裁告诉记者。

不 同规模与体量的民企,在拿地上也存在差别。上述业内人士分析,差别主要在两点,一个是时间上,一个是格局上。时间上就是中小民企要解决短期生存问题,怎么 能在这个地价高昂,产品要求高的市场上拿到地并成功销售出去;格局上就体现在战略布局上,大民企相对资源的积累更厚,不管是转型还是开拓新市场都会有更多 选择,所以在拿地过程中对于一些特殊地块会有战略布局的考虑,而中小民企基本上就是就项目论项目,没有精力也没有必要考虑更高层次的问题。

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